Instandhaltung von Immobilien in Portugal: Ultimativer Leitfaden

Um ein Haus in Portugal zu kaufen, muss man kein Staatsbürger des Landes sein. Ausländer haben das Recht, jede Immobilie zu besitzen.

Ausgaben beim Immobilienkauf. Verpflichtungen wie Steuern, Nebenkosten und andere Zahlungen gehen mit dem Immobilienkauf einher. Die Ausgaben hängen davon ab, ob die Immobilie für einen Daueraufenthalt oder vorübergehenden Aufenthalt genutzt oder vermietet wird. Auch die Instandhaltungskosten für Gewerbe- und Wohnimmobilien unterscheiden sich.

Käufer zahlen stets eine Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer. Zudem fallen Kosten für einen Anwalt und Notar an.

Die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden ist eine der Prioritäten der portugiesischen Regierung. Bis 2026 werden €610 Millionen ausgegeben, um die Nebenkosten für die Bewohner zu senken.

Portugiesische Häuser werden wie folgt beheizt:

• Gasthermen sind die energieeffizienteste Methode. Allerdings verfügen nicht alle Häuser in Portugal über eine Zentralheizung, und die Installation erfordert erhebliche Ausgaben;
• Pelletöfen, die mit Holzpellets beheizt werden. Das System ist an einen Abzug für Emissionen angeschlossen. Falls ein Gebäude keinen Schornstein hat, prüft die Gemeinde, ob einer installiert werden sollte;
• Elektrische Heizgeräte, Klimaanlagen und Kamine sind teurere Wege, um Häuser zu beheizen. Zudem ist die Temperaturregelung mit solchen Geräten schwierig und sie können laut sein.

Preise für Internet-, TV- und Telefondienste hängen von der Region und dem Tarif ab. Die durchschnittlichen Kosten für solche Dienste betragen €50 pro Monat.

Gebühren für Aufzug, Reinigung, Reparatur, Sicherheitsdienst und Swimmingpool für Eigentümer von Wohnungen in Wohnkomplexen liegen zwischen €25 und €200 pro Monat.

Eine Gebäudeversicherung ist in Portugal nur für hypothekenfinanzierte Immobilien obligatorisch. Der Abschluss einer Versicherung ist eine der Bedingungen für die Vergabe eines Kredits.

Eine Standardversicherung, die Risiken wie Feuer, Überschwemmung und andere Zerstörungen abdeckt, kostet zwischen €180 und €380 pro Jahr.

Dezember, Januar und Februar sind die kältesten Monate in Portugal mit einer Durchschnittstemperatur von +9 °C bis +16 °C. In diesem Zeitraum schalten Immobilieneigentümer ihre Heizsysteme ein oder nutzen Klimaanlagen oder Kamine, um die Häuser zu wärmen.

Immobilieneigentümer in Portugal schließen Verträge mit Lieferanten ab, um sicherzustellen, dass die Räumlichkeiten mit Gas, Strom und Wasser versorgt werden, und zahlen die Nebenkosten nach Zählerstand.

Elektrizität. Portugals Inflationsrate für Strompreise liegt bei 12 %, eine der niedrigsten in der Europäischen Union. Zum Vergleich: In Belgien und den Niederlanden liegt sie bei 67 % bzw. 58 %.

Portugiesischen Stromkunden wird nach einem von drei Tarifen abgerechnet:

• Einfach (simples) — wobei der Preis nicht von der Tageszeit abhängt;
• Doppel (bi-horária) — der Preis ist von 22:00 bis 08:00 Uhr niedriger;
• Dreifach (tri-horária) — der Preis hängt von den Tagesstunden und der Jahreszeit ab. Die teuersten Stunden sind 08:30 bis 10:30 Uhr und 18:00 bis 20:30 Uhr.

Eigentümer wählen ihren Stromanbieter selbst, abhängig vom Tarif und der Dienstleistungsqualität. Die größten Anbieter sind EDP, Endesa, Goldenergy und Galp Energia.

Gas. In einigen portugiesischen Häusern wird Gas zentral geliefert, das ist jedoch eher eine Ausnahme. Gas kann in Flaschen gekauft werden: Eine dreiköpfige Familie benötigt eine Flasche pro Monat. Die durchschnittlichen Kosten für eine 13-kg-Butangasflasche betragen €27, einschließlich Lieferung.

Wasser. Jede der 308 Gemeinden in Portugal hat ihren eigenen Wasserversorger. Die Wasserpreise variieren von Bezirk zu Bezirk. Porto hat die höchsten Tarife, während Braga und Faro die niedrigsten haben.

Die durchschnittlichen Nebenkosten in Portugal nach Regionen:

• Albufeira — €145;
• Lissabon — €123;
• Porto — €114;
• Aveiro — €102;
• Algarve — €102;
• Setúbal — €97;
• Braga — €98;
• Coimbra — €96;
• Funchal — €75;
• Faro — €68.

IMT-Kaufsteuer (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) ist die kommunale Grunderwerbsteuer. Käufer zahlen sie mit einem Satz von 0–8 %, abhängig von den Kosten und der Art der Immobilie, vor Unterzeichnung des Kaufvertrags.

In einigen Fällen sind Käufer von der IMT-Steuer befreit: zum Beispiel beim Kauf von Gebäuden von nationalem Interesse oder von Anteilen an Offshore-Gesellschaften, die portugiesische Immobilien besitzen.

Sätze der Grunderwerbsteuer

Jährliche IMI-Steuer (Imposto Municipal sobre Imóveis). Die Gemeinden legen die Grundsteuersätze in Portugal fest, die vom Standort der Immobilie abhängen. Im Durchschnitt beträgt der Satz 0,4 % des Marktwertes einer Immobilie außerhalb von Städten und 0,8 % des Marktwertes einer Immobilie in der Stadt.

Stempelsteuer (Imposto de Selo) wird beim Kauf, bei der Schenkung und beim Erben von Immobilien zu einem Satz von 0,8 % gezahlt. Unternehmenswertgeschäfte unterliegen nicht der Stempelsteuer.

AIMI-Vermögensteuer (Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis) ist für Eigentümer von Immobilien mit einem Wert von über €600,000 obligatorisch. Der Satz variiert von 0,7 bis 1 %.

Einzelpersonen werden mit folgenden Sätzen besteuert:

• 0,7% auf Immobilien im Wert von €600,000 bis €1,000,000;
• 1% auf Immobilien im Wert von €1,000,000 bis €2,000,000;
• 1,5% auf Immobilien im Wert von €2,000,000 und mehr.

Juristische Personen werden mit 0,4% auf Immobilien im Wert von €600,000 bis €1,000,000 besteuert.

Unternehmen, die als portugiesische Steuerinländer registriert sind, werden mit 7,5% auf städtische Immobilien besteuert, unabhängig vom Wert.

Einkommensteuer. Wenn die Immobilie vermietet wird, erhält der Eigentümer steuerpflichtiges Einkommen. Die Steuer beträgt 25 %.

Bei der Berechnung des Einkommens können Zahlungsbelege verwendet werden, um Nebenkosten und Reparaturkosten abzuziehen.

Eigentümer haben das Recht, Immobilien selbstständig oder über einen Vermittler wie eine Immobilienagentur zu vermieten. Im letzteren Fall müssen sie eine Vollmacht notarisch beglaubigen lassen und eine Provision zahlen.

Bei der Vermietung von Immobilien wird ein Vertrag aufgesetzt. Übersteigt die Mietdauer einen Monat, muss der Vertrag bei den Finanzbehörden Portugals registriert werden.

Kapitalertragsteuer wird auf den Verkauf jeder Immobilie in Portugal zu einem Satz von 50 % ihres Wertes erhoben. Verkäufer, die das Geld aus dem Verkauf in den Kauf eines anderen Hauses in Portugal investieren, können einen Rabatt oder eine Befreiung von der Kapitalertragsteuer erhalten.

Hauseigentümer in Portugal sind verpflichtet, diese in gutem Zustand zu erhalten: Sie führen mindestens alle acht Jahre eine Renovierung durch.

Eigentümer sind für die Sicherheit und das Erscheinungsbild der Immobilie verantwortlich, daher führen sie regelmäßig alle erforderlichen Arbeiten zu deren Erhaltung durch, wie z. B. den Neuanstrich der Fassade.

Gemeinderäte in jedem Gebiet Portugals überwachen, ob Reparaturen durchgeführt werden. Führen Eigentümer keine Renovierungen durch, können die Räte sie dazu verpflichten. Darüber hinaus werden alle Kosten vom Eigentümer getragen.

In Situationen, in denen das Risiko eines Gebäudeeinsturzes besteht, können die örtlichen Behörden beschließen, es abzureißen.

Verwaltungspflichten können an eine Hausverwaltung delegiert werden. Der Eigentümer legt den Leistungsumfang fest. Die meisten Unternehmen kümmern sich um Nebenkosten, Reparaturen und Zahlungen für die Hausarbeit.

Besichtigungen vor Ort. Bei der Vertragsschließung vereinbaren beide Parteien, wie häufig das Unternehmen Immobilienkontrollen durchführt. Bei Bedarf entsendet das Unternehmen einen Mitarbeiter zu einer unangekündigten Inspektion, z. B. wenn in der Region eine Naturkatastrophe auftritt.

Prävention und Reparatur. Die Überprüfung der Funktionsfähigkeit von Heizungs-, Gas- und Wassersystemen sowie die Reinigung von Klimaanlagen und Swimmingpools werden von den Mitarbeitern des Unternehmens nach Plan durchgeführt. Sind Reparaturarbeiten erforderlich, erstellt das Unternehmen einen Kostenvoranschlag und stimmt diesen mit dem Eigentümer ab.

Bezahlung von Nebenkostenrechnungen. Das Unternehmen zahlt Nebenkostenrechnungen nicht nur pünktlich, sondern misst auch die Genauigkeit der Zählerstände und analysiert bei Bedarf uncharakteristischen Wasser- oder Stromverbrauch.

Hausarbeit. Ähnlich wie beim Zimmerservice im Hotel stellen Hausverwaltungen geschultes Personal für Hausarbeiten bereit. Dazu gehören regelmäßige und gründliche Reinigung, Wäsche und chemische Reinigung.

Einige Hausverwaltungen in Portugal bieten Gebäudeversicherungen sowie Beratungen zu Steuern und Finanzen an. Eigentümer können lokale Architekten, Ingenieure und Innenarchitekten für Rekonstruktionsarbeiten beauftragen.

Auf­ent­halts­er­laub­nis für die ganze Familie. Ausländer können ein Portugal D7 Visum erhalten, das die Beantragung einer 2-jährigen Aufenthaltserlaubnis ermöglicht und die Einbeziehung von Ehepartnern, Kindern, Eltern und Geschwistern erlaubt.

Das Mieten oder Kaufen von Immobilien in Portugal zu jedem Preis ist eine der Voraussetzungen für das D7-Visum. Antragsteller müssen zudem ein passives Einkommen von mindestens €920 pro Monat oder €11,040 pro Jahr nachweisen.

Nach Erhalt ihrer Auf­ent­halts­er­laub­nis können Familien in Portugal leben, arbeiten, studieren und unternehmerisch tätig werden. Die Erlaubnisse können verlängert werden, und nach 5 Jahren Daueraufenthalt können Familien die portugiesische Staats­bür­ger­schaft beantragen.

Rentable Investition. Im dritten Quartal 2022 stiegen die Preise für Immobilien in Portugal um 13,1 %. Das sind 30 % mehr als im Jahr 2019.

Die Werte von Wohnimmobilien stiegen in allen Regionen: Das höchste Wachstum von 40% wurde auf den Azoren und Madeira verzeichnet, das niedrigste Wachstum von 20% in Lissabon.

Mieteinnahmen. Zwischen Juli und September 2022 stiegen die Mietpreise in Portugal um 7,6 % im Vergleich zum selben Zeitraum im Jahr 2021. Das größte Wachstum gab es in der Region Barcelos mit 25 % sowie in Funchal und Cascais mit 20 %.

Sicherer zweiter Wohnsitz. Mit einem Schengen-Visum oder einer Aufenthaltserlaubnis können Immobilieneigentümer jederzeit für ein Wochenende nach Portugal kommen oder in der Nähe des Atlantischen Ozeans leben.

Portugal belegt den 6. Platz unter den sichersten Ländern der Welt und den 1. Platz unter den besten Ländern für den Ruhestand. Die Einheimischen sind Auswanderern gegenüber freundlich gestimmt, und die meisten sprechen Englisch. Die Preise für Lebensmittel und Unterhaltung sind in Portugal niedriger als in benachbarten EU-Ländern.

Immigrant Invest unterstützt bei der Auswahl von Immobilien und der Einreichung von Dokumenten, die für den Erhalt eines Portugal D7 Visums erforderlich sind. Anwälte begleiten den Kunden in allen Phasen, die wie folgt ablaufen:

1. Bestehen einer vorläufigen Due‑Diligence‑Prüfung. Der Abschluss eines Dienstleistungsvertrags erfolgt erst, nachdem die Chancen des Investors auf eine Genehmigung bewertet wurden.
2. Erhalt einer Steuernummer. Unter Verwendung einer Vollmacht beantragen und erhalten die Anwälte von Immigrant Invest eine NIF-Nummer für den Antragsteller.
3. Kontoeröffnung in Portugal aus der Ferne. Mit der NIF eröffnen die Anwälte ein Bankkonto für den Antragsteller. Der Antragsteller überweist anschließend einen Betrag auf dieses Konto, der ausreicht, um seine Familie für mindestens ein Jahr in Portugal zu unterstützen.
4. Auswahl einer Immobilie aus der Ferne. Immigrant Invest bietet verlässliche Immobilienangebote in Portugal zur Miete oder zum Kauf an. Der Antragsteller wählt eine Immobilie entsprechend seinem Ziel aus.
5. Beantragung eines Portugal D7 Visums. Immigrant Invest unterstützt den Antragsteller beim Zusammenstellen der erforderlichen Dokumente, beim Ausfüllen der Formulare und bei der Einreichung bei einem portugiesischen Konsulat. Das Visum wird innerhalb von 60 Tagen ausgestellt.
6. Beantragung einer portugiesischen Auf­ent­halts­er­laub­nis. Innerhalb der nächsten 4 Monate muss der Antragsteller in Portugal eintreffen und einen Antrag auf Aufenthaltserlaubnis bei der portugiesischen Einwanderungs- und Grenzbehörde (SEF) einreichen. Die Anwälte von Immigrant Invest buchen den Termin im Voraus, und ein Vertreter des Unternehmens begleitet den Antragsteller zum Termin.
7. Erhalt der Aufenthaltstitelkarte. Die Karte wird an die registrierte Adresse des Antragstellers in Portugal geschickt.

1. Portugiesische Immobilien können eine rentable Investition oder einen persönlichen Wohnsitz wie ein Sommerhaus oder ein neues Zuhause darstellen. Ausländern ist der Kauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien ohne Einschränkungen gestattet.
2. Das Mieten oder Kaufen von Immobilien gehört zu den Voraussetzungen für das Portugal D7 Visum. Ausländer, die dieses Visum erhalten, können eine portugiesische Aufenthaltserlaubnis beantragen. Die Anwälte von Immigrant Invest begleiten den Käufer in allen Phasen: von der Auswahl einer Immobilie bis zur Einreichung der Anträge.
3. Immobilieneigentümer zahlen Steuern bei Abschluss eines Kaufvertrags. Weitere Zahlungen umfassen Eigentums-, Mieteinnahmen- oder Grunderwerbsteuern.
4. Unternehmen stellen Gas-, Wasser- und Stromrechnungen auf der Grundlage abgeschlossener Verträge aus. Jeder Lieferant legt seine eigenen Tarife fest. Immobilieneigentümer wählen Lieferanten nach eigenem Ermessen.