Wie Sie 2026 eine Immobilie in Portugal kaufen: Vollständiger Leitfaden für Ausländer

Die durchschnittlichen Kosten für Wohnimmobilien in Portugal betragen €2.500 pro 1 m², laut idealista.com. Eine offizielle Statistik zum Preis pro Quadratmeter liegt nicht vor. Das Nationale Statistikinstitut (INE) liefert Daten zur Bankbewertung des geschätzten Hypothekensicherheitenwerts pro Quadratmeter. Dieser Schätzwert liegt jedoch unter dem Verkehrswert.

Nach Daten des INE kostet eine durchschnittliche Wohnung oder ein Haus in Portugal €190.000. Ausländische Käufer geben mehr aus: durchschnittlich €406.000 pro Immobilie.

Die höheren Kaufpreise für Ausländer lassen sich durch das Programm für die portugiesische Auf­ent­halts­er­laub­nis durch Investition, auch bekannt als Golden Visa, erklären. Teilnehmende müssen nach dessen Bedingungen eine Immobilie im Wert von mindestens €280.000 erwerben. Das Golden Visa Programm wurde im April 2023 ausgesetzt und soll ohne Immobilieninvestitionsoptionen neu gestartet werden. Dennoch werden zukünftige Teilnehmer in das Kulturerbe Portugals, in wissenschaftliche Projekte, in Unternehmen, in die Unternehmensgründung oder in Investmentfondsanteile investieren können. Die Mindestschwelle wird €250.000 betragen.

Ausländer, die eine Aufenthaltserlaubnis durch Investition in Immobilien erhalten möchten, können eine Alternative nutzen: das Portugal D7-Visum.

Neubauten sind 1,5-mal teurer als Objekte auf dem Sekundärmarkt. In Portugal werden hauptsächlich große Wohnungen und Häuser gebaut: 60% der Neubauten verfügen über 3 oder mehr Schlafzimmer.

Die Hälfte der Bevölkerung Portugals lebt in Wohnungen, die andere Hälfte in Häusern. In Städten lebt die Mehrheit der Menschen in Wohnungen: nämlich 9 von 10 Einwohnern in Lissabon, Porto und Braga. Ein Fünftel der Bevölkerung wohnt zur Miete, während der Rest im Eigentum lebt.

Die Kosten für Wohnimmobilien in Portugal haben sich verdoppelt über 7 Jahre seit 2015. Die Preise sind um 1,5—12% pro Jahr gestiegen; im Jahr 2019 betrug der jährliche Anstieg 10%.

Die durchschnittliche jährliche Mietrendite beträgt 5,5% der Immobilienkosten. Die Mietpreise in Portugal sind gestiegen und erreichten 2022 mit €13 pro 1 m² einen 3-Jahres-Rekord. Gleichzeitig sank die Mietrendite im selben Zeitraum aufgrund des überproportionalen Preiswachstums bei Immobilien.

Immobilienkäufer aus dem Ausland können eine portugiesische Auf­ent­halts­er­laub­nis über Visa für finanziell Unabhängige oder digitale Nomaden erhalten: das D7-Visum. Antragsteller weisen ein Monatseinkommen von €870 nach, schließen eine Krankenversicherung ab und kaufen oder mieten eine Wohnimmobilie in Portugal.

Für ein Passives Einkommen Visum (D7) für finanziell unabhängige Personen müssen Antragsteller ein passives Einkommen durch Dividenden, Rente, Zinsen auf Einlagen oder Mieteinnahmen erzielen — mindestens €870 pro Monat.

Für ein Portugal Digital Nomad Visum müssen Ausländer über Einkünfte aus Fernarbeit verfügen, entweder als Freiberufler oder als Angestellte eines ausländischen Unternehmens. Ihr durchschnittliches Einkommen der letzten 3 Monate muss €3.480 betragen.

Portugal wird gewöhnlich in 7 Regionen unterteilt — dies ist eine geografische, keine administrative Unterteilung. Jede Region umfasst mehrere Distrikte oder portugiesische Provinzen. Es gibt 5 Regionen auf dem Festland sowie 2 vom Atlantischen Ozean umgebene Inseln: die Azoren und Madeira.

Das beliebteste Ziel für Käufer außerhalb der EU ist die Algarve, eine Region im Süden. Sie ist auch einer der besten Orte in Portugal für Immobilieninvestitionen und beheimatet atemberaubende Resorts und Urlaubsziele.

An zweiter Stelle steht die Region Lissabon mit ihrer Hauptstadt und den Vororten: der Distrikt Setúbal mit den Resort-Städten Cascais und Estoril. Die drittbeliebteste Region bei ausländischen Käufern ist die Zentralregion.

Die beliebtesten Regionen bei Nicht-EU-Käufern sind die Algarve, Lissabon und die Zentralregion — 8 von 10 von Ausländern gekauften Wohnungen und Häusern befinden sich dort.

Die Regionen Lissabon, Zentral und Nord, einschließlich Porto und Braga, führen die gesamten Immobilienverkäufe an.

Die teuersten Immobilien befinden sich in den Regionen Algarve, Lissabon und Madeira — die durchschnittliche Transaktionssumme ist dort 1,5- bis 2,5-mal höher als der Landesdurchschnitt. Gleichzeitig sind die Mietrenditen im Landesinneren höher, wo die Immobilienkosten niedriger sind.

Der günstigste Ort für den Immobilienkauf in Portugal ist Penedono im Distrikt Viseu. Laut idealista.com liegt der Durchschnittspreis bei €305 pro 1 m².

Durchschnittliche Transaktionssumme nach Region in Portugal

Die meisten Neubauten in der Region Nord befinden sich in Porto und Braga. Fast die Hälfte aller neuen Wohnungen und Häuser in Portugal wird hier gebaut. Die Zentralregion und die Region Lissabon folgen an zweiter und dritter Stelle in Bezug auf Neubauten.

Neubauten werden aufgrund der höheren Kosten und des begrenzten Angebots 5-mal seltener gekauft als Bestandsimmobilien. Der Anteil an Neubauten ist in den Küstenbereichen von Lissabon, Setúbal, Porto und Faro höher.

Apartamento, andar und Condomínio oder Condo sind verschiedene Einheitstypen in Mehrfamilienhäusern. Ein Apartamento ist Teil eines Wohnkomplexes, der einer einzelnen Einheit gehört. Wohnungen werden in der Regel vermietet. Ein Condomínio ist eine Wohnanlage, bei der jede Einheit einen eigenen Eigentümer hat. Penthouses mit Terrassen und Panoramablick fallen unter den Typ Condomínio.

Ein Wohnkomplex kann Dutzende bis wenige Apartamento- oder Condomínio-Einheiten umfassen. Die Außenbereiche variieren stark: Hochwertige Komplexe bieten Gärten, Swimmingpools, Fitnessstudios, große Spielplätze, Kinderbetreuung und einen 24-Stunden-Sicherheitsdienst.

Casa oder Moradia ist ein gewöhnliches, freistehendes Haus. Es verfügt typischerweise über einen Innenhof oder einen Garten und ist von einer Mauer umgeben. Auch Wohnvillen fallen unter diesen Typ. Ländliche Anwesen mit großen Grundstücksflächen wie Bauernhöfe oder Weingüter werden gewöhnlich als „Quintas“ bezeichnet.

Casa geminada ist ein Doppelhaus — im Wesentlichen ein Duplex. Zwei Casa-Geminada-Einheiten sind durch eine gemeinsame Wand getrennt. Einigen stehen ein kleiner Außenbereich und eine Umfassungsmauer zur Verfügung.

Terreno ist ein Grundstück. Verschiedene Arten können für Wohn-, Gewerbe- oder Landwirtschaftsbauten genutzt werden.

Alle Wohneinheiten in Portugal werden mit dem Buchstaben „T“ und einer Zahl klassifiziert, die die Anzahl der Schlafzimmer angibt: T1, T2, T3 und so weiter. T0 steht für Studio-Wohnungen.

Rentable Investition. Die Mietrenditen in Portugal wachsen jährlich um etwa 5,5%. Auch der Wiederverkauf ist profitabel, da die Preise für Wohnimmobilien im Land jährlich um 3—5% steigen.

Berechtigung zum Aufenthalt. Das Mieten oder Kaufen von Immobilien gehört zu den Bedingungen für den Erhalt eines portugiesischen D7-Visums oder Digital Nomad Visums. Beide Visa sind mit einer Aufenthaltserlaubnis verbunden, mit der Option, nach fünf Jahren die Staatsbürgerschaft für die gesamte Familie zu erhalten.

Steueroptimierung. Die Regelung für Personen ohne ständigen Wohnsitz (Non-Habitual Resident / NHR) bietet Neuankömmlingen eine spezielle Steuerregelung: Sie zahlen 10 Jahre lang eine pauschale Steuer von 20% auf lokales Einkommen. Ausländische Einkünfte werden bei ihnen nach dem Standardsatz besteuert.

Zugang zu Bildung und Gesundheitsversorgung. Portugal verfügt sowohl über öffentliche als auch private Bildungs- und Gesundheitssysteme, die für ihre Qualität und Zugänglichkeit für alle Einwohner bekannt sind. Lokale Universitäten wie die Universität Porto, die Universität Lissabon und die Universität Coimbra gehören laut renommierten Rankings zu den besten der Welt.

Komfort, Sicherheit und Stabilität. Portugal ist expat-freundlich, dynamisch und sicher. Es bietet eine Vielzahl an Lebensstilen für jeden Geschmack: Großstadtfans, Feinschmecker, Wanderer, Ozeanliebhaber oder Geschichtsinteressierte. Naturkatastrophen treten hier selten auf, und das warm-gemäßigte Klima ist das ganze Jahr über angenehm. In Bezug auf die Sicherheit gehört Portugal laut Global Peace Index zu den Top 10.

Rechtliche Unterstützung der Transaktion. Immobilienkäufer sind nicht verpflichtet, einen Anwalt zu beauftragen. Ein Rechtsanwalt hilft jedoch dabei, die rechtliche Einwandfreiheit der Urkunde und des Eigentumsrechts zu überprüfen.

Weitere häufige Probleme beim Immobilienkauf in Portugal:

1. Steuerschulden und Nebenkostenrückstände in Portugal sind in der Regel an die Immobilie gebunden, nicht an den Eigentümer. Wenn der Eigentümer die Schulden vor dem Verkauf nicht begleicht, ist der Käufer verpflichtet, die Schulden zu zahlen.
2. Beim Kauf eines Grundstücks mit mehreren Gebäuden sind möglicherweise nicht alle im Liegenschaftskaster eingetragen: zum Beispiel Nebengebäude. Ein Anwalt unterstützt bei der Registrierung solcher Objekte oder bewertet potenzielle Risiken, falls der Käufer auf eine Registrierung verzichtet.
3. Miteigentum an Immobilien. Bei einer Erbschaft können Anteile unter Verwandten aufgeteilt werden, sodass ein Verkauf der Immobilie ohne die Zustimmung aller Eigentümer unmöglich ist. Das Einholen von Dokumenten für die Transaktion kann schwierig sein, wenn mehrere Anteile bestehen und die Eigentümer in anderen Ländern leben.

Rechtliche Unterstützung kostet in der Regel 1% des Immobilientransaktionswerts. Alle Dokumente sind auf Portugiesisch verfasst, sodass Käufer möglicherweise einen Übersetzer benötigen.

Dokumente für Immobilien sind erforderlich, um die rechtliche Einwandfreiheit des Titels sowie deren Fläche und Zweck zu prüfen. Der Verkäufer stellt diese Dokumente bereit. Sie sind auch für die notarielle Beurkundung der Transaktion erforderlich:

1. Nutzungsgenerationsgenehmigung der Gemeinde — Licença de utilização. Gibt den Zweck der Immobilie an und die Grundlage für die Erteilung der Genehmigung — Gewerbe- oder Wohnimmobilie, Neubau oder Rekonstruktion.
2. Grundbuchauszug — Certidão de Teor. Bescheinigt den Rechtsstatus einer Immobilie. Enthält die Adresse der Immobilie, die Historie der Eigentumsübertragung und Belastungen.
3. Steueramtsdokument — Caderneta predial. Bescheinigt den steuerlichen Status einer Immobilie. Enthält den Namen des Eigentümers, den Katasterwert der Immobilie und weitere Informationen zur Berechnung der kommunalen Grundsteuer.
4. Technisches Datenblatt — Ficha técnica de habitação. Enthält eine Beschreibung der technischen Eigenschaften der Immobilie wie Struktur, Ausstattung, Zustand und Baudetails. Es wurde für nach 2004 gebaute Immobilien ausgestellt.
5. Energieeffizienzausweis — Certificado energético. Legt die Energieeffizienzklasse der Immobilie fest.

Bankkonto. Käufer müssen kein Bankkonto in Portugal eröffnen, um die Immobilie zu bezahlen. Sie können das Geld von außerhalb Portugals an den Verkäufer überweisen. In diesem Fall müssen Käufer eine Vollmacht an einen Immobilienmakler oder Anwalt erteilen, und die Transaktion wird aus der Ferne durchgeführt.

Die Bezahlung von Nebenkosten erfordert möglicherweise ein Bankkonto. Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, können die Mieter bitten, die Nebenkosten zu übernehmen: Die Vereinbarung muss dem Mietvertrag und den Versorgungsverträgen hinzugefügt werden.

Ein Ausländer muss persönlich eine portugiesische Bank aufsuchen, um ein Konto zu eröffnen.

Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf, die vom Käufer gezahlt werden:

1. Grunderwerbsteuer — bis zu 8% des Transaktionsbetrags. Der Satz hängt vom Wert, Typ und Zweck der Immobilie ab: beispielsweise davon, ob es sich um einen Hauptwohnsitz, ein Landhaus, ein im Bau befindliches Gebäude oder ein Grundstück handelt.
2. Staatsgebühr oder Stempelsteuer — 0,8% des Transaktionsbetrags.
3. Notarielle Beurkundung — €250.
4. Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts — €250.
5. Umschreibung eines Versorgungsvertrags — €100.

Immobilienunterhaltskosten umfassen Steuern und Nebenkosten. Die jährliche kommunale Grundsteuer beträgt je nach Immobilientyp, Lage und Baujahr 0,3—0,8% des Katasterwerts. Für städtische Immobilien wird eine zusätzliche Steuer von 0,7% des Katasterwerts gezahlt.

Wenn Eigentümer ihre Immobilien vermieten, zahlen sie jährlich Einkommensteuer auf Mieteinnahmen. Ansässige werden mit 28% besteuert, Nicht-Ansässige mit 25%.

Die Nebenkosten betragen ungefähr €110 pro Monat für eine 85 m² große Wohnung. In Portugal gibt es keine Zentralheizung. Häuser mit Gasheizung sind selten. Das Wasser in den Häusern wird über elektrische oder gasbetriebene Boiler erwärmt.

Klimaanlagen und Elektroheizungen werden selten zum Heizen verwendet, da sie eine durchschnittliche Stromrechnung von €50 jeden Monat um mindestens €100 erhöhen. Privathäuser werden oft mit Holz-Kaminen beheizt.

Gekocht wird in Portugal auf Gasherden. Zentrale Gasnetze gibt es nur in Großstädten. In anderen Gebieten wird Gas in Flaschen oder Tanks gekauft. Villa-Eigentümer nutzen meist Ersteres, Wohn- und Condominium-Gebäude Letzteres. Alle Gasrechnungen, außer für Flaschengas, werden über Gaszähler abgerechnet. Eine Gasflasche kostet €50 und reicht für eine vierköpfige Familie etwa einen Monat.

Eigentümer von Wohnungen und Condos zahlen Instandhaltungsgebühren für das Gebäude, etwa für Reinigung, Reparaturen, Aufzug, Sicherheitsdienst oder Swimmingpool. Eine monatliche Rechnung liegt zwischen €25 und €200.

Ausgaben des Verkäufers. Immobilienverkäufer in Portugal zahlen folgende Steuern:

1. Kapitalertragsteuer — 28% des Gewinns aus dem Verkauf, abzüglich Kaufsteuern, Provision und Ausgaben für rechtliche Unterstützung. Die Steuer entfällt, wenn mit dem Erlös eine andere Immobilie erworben wird.
2. Immobilienverkaufssteuer — 0,4% des Werts. Sie wird nicht sofort gezahlt, sondern im Steuerjahr, das auf den Verkauf folgt.

Wird die Immobilie über einen Makler verkauft, beinhalten die Gesamtausgaben eine Provision: 3,7—6,2% inkl. MwSt.

1. Immobilienkäufer können eine portugiesische Auf­ent­halts­er­laub­nis – ein D7-Visum erhalten.
2. Die Preise für Wohnimmobilien in Portugal haben sich im Laufe von 7 Jahren verdoppelt.
3. Die durchschnittlichen Kosten für Wohnimmobilien in Portugal betragen €190,000, und der durchschnittliche Wert von Immobilien, die von Ausländern gekauft werden, liegt bei €406,000.
4. Lissabon, Porto, Braga und die Algarve sind die beliebtesten Immobilienmärkte. Ausländer wählen gewöhnlich die Region Lissabon und die Algarve.
5. Die teuersten Immobilien befinden sich in der Algarve, in Lissabon und auf Madeira.
6. Der Prozess des Immobilienkaufs in Portugal dauert 1 bis 2 Monate.
7. Immobilienkäufer zahlen die Grunderwerbsteuer sowie Staats-, Notar- und Registrierungsgebühren. Zusätzliche Ausgaben machen 1 bis 10% des Transaktionsbetrags aus.