Immobiliensteuern in Portugal: ein Leitfaden für Investoren

In Portugal gelten sowohl natürliche als auch juristische Personen als Steuerzahler. Der Status als steuerlich Ansässiger oder Nichtansässiger beeinflusst die Steuersätze.

Bei der Vermietung einer Immobilie zahlen ansässige Personen eine progressive Einkommensteuer von 14 bis 48%, abhängig von ihrem Jahreseinkommen. Nichtansässige unterliegen einem Pauschalsatz von 25%; die Steuer fällt nur auf Einkünfte an, die in Portugal erzielt werden.

Einzelpersonen werden zu portugiesischen Steueransässigen, wenn sie 183 Tage oder mehr pro Jahr im Land leben. Die Änderung des Steuerwohnsitzes erfolgt nicht automatisch; man muss einen Antrag bei der örtlichen Steuerbehörde stellen und seine Meldeadresse in Portugal angeben.

Ausländer müssen auch beim Mieten oder Kaufen von Immobilien Steuern zahlen, selbst wenn sie weniger als 183 Tage im Jahr in Portugal leben.

Das Mieten oder Kaufen einer Immobilie in Portugal ist eine der Bedingungen für den Erhalt einer Auf­ent­halts­er­laub­nis mit einem D7-Visum. Die Kosten und der Standort der Immobilie sind nicht festgelegt. Der Antragsteller kann jede beliebige Villa oder Wohnung wählen, solange sie ausreichend Platz für alle im Antrag enthaltenen Familienmitglieder bietet.

Bewerber für das D7-Visum weisen ein passives Einkommen von €11,040 pro Jahr nach, um eine Auf­ent­halts­er­laub­nis zu erhalten. Werden Angehörige in den Antrag aufgenommen, erhöht sich der Mindesteinkommensbetrag um 50% für einen Ehepartner oder Elternteil und um 30% für jedes Kind.

Das Steuerjahr in Portugal läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Steuererklärungen werden vom 1. April bis zum 30. Juni des Folgejahres auf der Website der Steuerbehörde eingereicht.

Steuersätze für Immobilieneigentümer hängen vom Wert und der Lage der Immobilie sowie vom Status des Eigentümers ab.

Im ersten Quartal 2023 liegen die durchschnittlichen Wohnkosten in Portugal bei €2,481 pro m2. In Lissabon sind die Immobilienpreise vorerst stabil, während sie in Santarém und Braga gestiegen sind.

Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung ist in den Binnenregionen des Landes, wie Santarém, am profitabelsten.

Steuern beim Immobilienkauf. Die kommunale Grunderwerbsteuer heißt Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT). Sie liegt je nach Wert und Art der Immobilie zwischen 0 und 8%. Der Käufer zahlt die Steuer vor Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Befindet sich die Immobilie in ländlichen Gebieten, beträgt die IMT 5%. Gewerbeimmobilien unterliegen unabhängig von der Lage einer Steuer von 6,5%.

Wer Gebäude von nationalem Interesse oder Anteile an Offshore-Gesellschaften erwirbt, die Immobilien in Portugal besitzen, ist von der Zahlung der IMT befreit.

Für Wohnimmobilien in städtischen Gebieten gilt eine progressive Steuertabelle.

IMT-Sätze in Portugal

Die jährliche Grundsteuer wird als Steuer auf unbewegliches Vermögen oder IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) bezeichnet. Der Satz hängt von der Lage der Immobilie ab und reicht von 0.3 bis 0.5% des Marktwertes für städtische Immobilien und 0.8% für ländliche Immobilien.

Eigentümer von Immobilien im Wert von bis zu €125,000 sind von der Steuer befreit, wenn ihr Jahreseinkommen weniger als €153,300 beträgt. Zudem sind Eigentümer von Räumlichkeiten, die mit Mitteln des kommunalen Haushalts saniert werden, für 3—5 Jahre von der IMI befreit.

Beim Verkauf einer Immobilie zahlt der Eigentümer Kapitalertragsteuer. Wenn der Verkäufer in Portugal ansässig ist, zahlt er nur auf die Hälfte des Gewinns aus der Transaktion Steuer. Nichtansässigen wird die Steuer auf den gesamten Kapitalgewinn berechnet.

Wenn ansässige Personen ihren Hauptwohnsitz verkaufen, um eine andere Immobilie zu erwerben, sind sie von der Kapitalertragsteuer befreit. Kostet die neue Immobilie weniger als die verkaufte, wird die Steuer auf die Hälfte der Preisdifferenz erhoben.

Rentner und Einwohner über 65 Jahre können den Gewinn in einen Pensionsfonds oder eine Versicherungsgesellschaft investieren. Dies muss jedoch innerhalb von sechs Monaten nach der Transaktion geschehen.

Imposto de Selo, die Stempelsteuer, wird beim Kauf, bei der Schenkung, Vererbung oder Vermietung von Immobilien fällig und beträgt 0.8% des Transaktionsbetrags. Der Immobilienkauf im Namen einer Organisation unterliegt nicht der Stempelsteuer.

Die Vermögensteuer wird Adicional Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) genannt. Sie wird auf Immobilien angewendet, die mehr als €600,000 kosten. Der AIMI-Satz für natürliche Personen liegt zwischen 0.7 und 1%, während juristische Personen 0.4% zahlen.

Für Immobilien über €1 Million zahlen Einzelpersonen und Organisationen einen Pauschalsatz von 1%. Reichen Ehepartner eine gemeinsame Erklärung ein, wird die Vermögensteuer auf Immobilien mit einem Wert von über €1.2 Millionen erhoben.

Vermögensteuersätze in Portugal

Für jede Übertragung von Eigentum, sei es Kauf, Miete, Schenkung oder Erbschaft, wird eine Stempelsteuer von 0.8% erhoben.

Die Erbschaftsteuer wurde in Portugal im Jahr 2004 abgeschafft. Wird eine Immobilie von einem Ehepartner, von Kindern, Eltern oder Enkelkindern geerbt, zahlt der Erbe eine Stempelsteuer von 0.8%. In anderen Fällen wird eine zusätzliche Stempelsteuer von 10% erhoben. Erbt beispielsweise jemand ein Haus von einer nicht verwandten Person, beträgt die insgesamt zu zahlende Stempelsteuer 10.8%.

Schenkungsteuer wird in Portugal ebenfalls nicht erhoben. Ähnlich wie bei der Erbschaft muss vor der Übertragung einer Immobilie als Schenkung die Stempelsteuer von 0.8% oder 10.8% gezahlt werden, abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis des Empfängers zum bisherigen Eigentümer der Immobilie.

In Portugal werden Immobilien mit einem Vertrag vermietet. Das Dokument muss bei der Steuerbehörde registriert werden, wenn der Vertrag für mehr als einen Monat abgeschlossen wird. Der Eigentümer zahlt eine Stempelsteuer von 10% der Miete.

Eigentümer zahlen auch Steuern auf ihre Mieteinnahmen. Nichtansässige unterliegen einem Pauschalsatz von 25%. Ansässige Personen zahlen progressive Einkommensteuersätze gemäß der geltenden Tabelle.

Die Sätze für die Steuer auf Mieteinnahmen sind für in Portugal ansässige Personen wie folgt:

• bis zu €7,091 — 14.5%;
• €7,091 bis €10,700 — 23%;
• €10,700 bis €20,261 — 28.5%;
• €20,261 bis €25,000 — 35%;
• €25,000 bis €36,856 — 37%;
• €36,856 bis €80,640 — 45%;
• €80,640+ — 48%.

Bei der Berechnung der Mieteinnahmen werden Nebenkosten und Reparaturaufwendungen von den Mieteinnahmen abgezogen, sofern entsprechende Belege vorliegen.

Mieter zahlen keine Steuern. Abgesehen von der vertraglichen Zahlung können zu ihren zusätzlichen Ausgaben eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten gehören.

Um einen Aufenthalt in Portugal mit einem D7-Visum zu erhalten, muss man eine Unterkunft mit einem langfristigen Vertrag mieten. Es gibt keine Anforderungen hinsichtlich des Preises oder der Lage der Immobilie.

Im Jahr 2023 stieg die Mietrendite für Wohnimmobilien in Portugal im Vergleich zum Vorjahr um 1% und erreichte 6.6%.

Die jährliche Rentabilität der Vermietung in Portugal nach Städten ist wie folgt:

• Santarém — 7.6%;
• Coimbra — 5.9%;
• Braga — 5.6%;
• Funchal — 5.2%;
• Setúbal — 5.1%;
• Porto — 4.7%;
• Aveiro — 4.3%;
• Lissabon — 3.8%.

Lissabon, Aveiro und Porto sind in Bezug auf Mietimmobilien tendenziell am wenigsten profitabel. Diese Regionen weisen jedoch aufgrund der hohen Mietnachfrage geringere Investitionsrisiken auf.

Ausländische Immobilieneigentümer in Portugal beantragen eine NIF, eine Steueridentifikationsnummer, nur über einen Steuervertreter. Diese Regel gilt für Nicht-EU-Bürger.

Eine Person mit Aufenthaltsrecht oder Staats­bür­ger­schaft in Portugal kann Steuervertreter für einen Ausländer werden — dies kann ein Anwalt, ein Steuerberater oder ein Freund des Ausländers sein. Der Steuervertreter sollte anwesend sein, wenn der Ausländer seine Dokumente einreicht.

Für die Erlangung einer NIF in Portugal erforderliche Dokumente:

1. Reisepass mit einem gültigen nationalen oder Schengen-Visum.
2. Nachweis einer Meldeadresse in Portugal, beispielsweise eine Nebenkostenabrechnung.

Nach dem Erhalt einer NIF wird ein Ausländer nicht automatisch zum Steueransässigen. Er beginnt erst dann, Steuern in Portugal zu zahlen, wenn er:

• mindestens 183 Tage pro Jahr im Land lebt;
• eine Immobilie mietet oder besitzt und darin lebt, selbst wenn er nicht 183 Tage in Portugal verbringt.

Die durchschnittlichen monatlichen Ausgaben für Gas, Wasser und Strom liegen je nach gewähltem Tarif und Verbrauch zwischen €80 und €180. Eine Zentralheizung ist die kostengünstigste Möglichkeit, ein Haus zu heizen, steht jedoch hauptsächlich in neueren Gebäuden zur Verfügung.

Die monatlichen Preise für Internet, Fernsehen und Telefon hängen von der Region ab. Die durchschnittlichen Kosten für solche Dienste liegen bei etwa €40 pro Monat. Wohnungseigentümer zahlen je nach Wohnanlage auch für Aufzugsservice, Reinigung, Instandhaltung, Sicherheit und Schwimmbad von €50 bis €250 pro Monat.

Darüber hinaus ist eine Gebäudeversicherung erforderlich. Das Basispaket kostet von €180 bis €380 und deckt Feuer- und Überschwemmungsrisiken ab.

1. Ausländische Immobilieneigentümer zahlen in Portugal Steuern, unabhängig von ihrem Steuerstatus im Land.
2. Der Kauf oder die Anmietung von Immobilien ist eine der Bedingungen für den Erhalt einer Auf­ent­halts­er­laub­nis in Portugal mit einem D7-Visum.
3. Bei Immobilientransaktionen werden zwei Steuern erhoben: die Grunderwerbsteuer und die Stempelsteuer. Die Grunderwerbsteuer wird auf der Grundlage des Immobilienwerts berechnet und liegt in der Regel zwischen 5 und 10%. Die Stempelsteuer beträgt pauschal 0.8%.
4. Mietrenditen unterliegen der Einkommensteuer. Für steuerlich Ansässige wird sie auf der Grundlage einer progressiven Tabelle von 14.5 bis 45% berechnet. Nichtansässige zahlen einen Pauschalsatz von 25%.
5. In Portugal werden ausländische Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie als ihren ständigen Wohnsitz im Land nutzen, zu Steueransässigen. Das bedeutet, dass sie den geltenden Steuervorschriften und -pflichten Portugals unterliegen. Dazu gehört die Offenlegung ihres weltweiten Einkommens und die Einhaltung des portugiesischen Steuersystems.