Immobilienpreise in Portugal: Wie man als Ausländer eine Unterkunft kauft oder mietet

Die durchschnittlichen Kosten für Immobilien in Portugal liegen laut dem Nationalen Institut für Statistik (Instituto Nacional de Estatística, INE) bei €1,478 pro 1 m². Gleichzeitig ist der Marktwert um ein Vielfaches höher als die offizielle Statistik. Dafür gibt es zwei Gründe.

Erstens berücksichtigen Analysten von Portalen und Agenturen nur die Immobilien, bei deren Verkauf sie mitgewirkt haben. Der Durchschnittswert wird auf der Grundlage des vom Verkäufer angegebenen Betrags berechnet.

Zweitens verwendet die offizielle Statistik Abschlusspreise. So gibt beispielsweise das Portal Idealista den durchschnittlichen Preis für eine Wohnimmobilie mit €2,475 pro 1 m² an, während die Agentur Engel & Völkers €3,800 pro 1 m² nennt.

Die Preise werden auch dadurch beeinflusst, dass Ausländer in Portugal Immobilien kaufen oder mieten, um das D7-Visum zu beantragen und eine Auf­ent­halts­er­laub­nis zu erhalten.

Die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien in den portugiesischen Regionen sind laut INE wie folgt:

• Lissabon — €2,082 pro Quadratmeter;
• Algarve — €1,972 pro Quadratmeter;
• Madeira — €1,558 pro Quadratmeter;
• Norden — €1,36 pro Quadratmeter;
• Azoren — €1,387 pro Quadratmeter;
• Zentrum — €1,130 pro Quadratmeter;
• Alentejo — €1,025 pro Quadratmeter.

Dennoch gehören portugiesische Immobilien zu den erschwinglichsten in Europa. Der durchschnittliche Preis pro 1 m² für eine Wohnimmobilie beträgt €9,609 in Österreich, €8,281 in Norwegen und €6,589 in Italien.

Die Region Lissabon ist die bevölkerungsreichste und teuerste Portugals. Laut INE liegt der durchschnittliche Preis für eine Wohnung oder ein Haus hier bei €2,100 pro 1 m².

Engel & Völkers schätzt, dass mehr als ein Drittel der Wohnsitze in Lissabon von Ausländern gekauft wird. Die führenden Investoren sind Staatsbürger aus Frankreich, dem Vereinigten Königreich, Brasilien, Deutschland und China.

Ausländische Käufer werden von den historischen Bezirken Lissabons, Alcântara und Penha de França, angezogen.

Der teuerste Vorort von Lissabon ist Cascais. Er ist bei Touristen und Einheimischen gleichermaßen beliebt, weshalb Villen und Wohnungen hier sehr gefragt sind.

Die Region Algarve zieht Besucher mit ihren mediterranen Stränden und Golfplätzen an. Der durchschnittliche Preis für eine Wohnung oder ein Haus liegt hier bei €2,000 pro 1 m².

Laut Engel & Völkers werden neun von zehn Immobilien in der Region von Ausländern erworben. Die Stadt Albufeira, Praia do Carvoeiro und Porches sind die beliebtesten Gegenden.

Madeira ist ein Archipel des ewigen Frühlings, der bei Touristen und ausländischen Investoren beliebt ist. Im vergangenen Jahr sind die Preise für Wohnungen auf Madeira um 17% gestiegen, während Häuser um 14% zulegten. Die teuerste Stadt des Archipels ist Funchal.

In der Zentralregion befindet sich die Universität Coimbra, die zu den Top 500 des renommierten QS World University Rankings gehört. Ein Drittel der Einwohner der Stadt arbeitet oder studiert an einer Universität.

Laut Idealista liegt der durchschnittliche Immobilienpreis in Coimbra bei €1,700 pro 1 m².

In der Nordregion liegt Porto, die zweitgrößte Stadt Portugals. Wohnimmobilien sind dort durchgehend gefragt: Wohnungen werden für ungefähr €1,400 pro 1 m² verkauft und Häuser für €1,100 pro 1 m².

Die günstigsten Preise finden sich im Gebiet Aldoar, die höchsten in Bonfim.

Auf den Azoren steigen die Wohnungspreise um 10% pro Jahr. Der Durchschnittspreis liegt bei €1,400 pro 1 m². Ribeira Grande, Nordeste und Vila Franca do Campo weisen die höchsten Immobilienpreise auf.

Alentejo ist die heißeste und am dünnsten besiedelte Region Portugals. Der durchschnittliche Wohnungspreis liegt hier bei €1,000 pro 1 m², und der durchschnittliche Hauspreis beträgt €1,100 pro 1 m².

Der Kauf einer portugiesischen Immobilie kann aus der Ferne erfolgen. Ein Anwalt schließt im Namen des Käufers einen Kaufvertrag ab. Um eine Transaktion abzuschließen, muss der Käufer Folgendes tun:

1. Eine individuelle Steueridentifikationsnummer (NIF) beantragen. Staatsbürger von Nicht-EU-Ländern können dies über einen Anwalt oder Steuervertreter tun.
2. Ein portugiesisches Bankkonto eröffnen über einen Anwalt. Nur Staatsbürger und Personen mit Wohnsitz im Land können dies online tun.
3. Einen Vorvertrag abschließen, der eine Beschreibung der Wohnung oder des Hauses, den Preis, das Zahlungsverfahren sowie die Rechte und Pflichten der Parteien enthält.
4. Eine Anzahlung von 10—30% der Immobilienkosten leisten. Wenn der Käufer es sich anders überlegt und vom Vertrag zurücktritt, wird die Anzahlung nicht zurückerstattet.
5. Ein Grundbuchdokument (Caderneta Predial Urbana) einholen, das Informationen über Lage, Fläche, Anzahl der Schlafzimmer und weitere Merkmale der Immobilie enthält.
6. Eine Registrierungsbescheinigung (Certidão de Teor) anfordern, die Informationen über Immobilienart, Lage und Eigentümer enthält.
7. Die IMT-Grunderwerbsteuer in Höhe von 0.3 bis 0.8% des Katasterwerts zahlen.
8. Einen Notar wählen, der die Dokumente prüft.
9. Die verbleibenden Mittel für die Immobilie abzüglich der Anzahlung überweisen.
10. Den Kaufvertrag in Anwesenheit eines Notars unterzeichnen.

Der Notar sendet Kopien des Vertrags an das Finanzamt und das Grundbuchamt (Conservatoria do Registo Predial), um den neuen Eigentümer einzutragen.

Staatsbürger von Portugal sowie Ausländer über 18 Jahre können ein Hypothekendarlehen für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung aufnehmen.

Portugiesische Banken gewähren Darlehen für den Kauf von Wohnimmobilien auf dem Erst- und Zweitmarkt. Die Laufzeit eines Darlehensvertrags kann zwischen 2 und 40 Jahren liegen.

Die durchschnittlichen Hypothekenzinsen bei portugiesischen Banken liegen bei 3.3%. Sie hängen von der Anzahlung, der finanziellen Situation des Kreditnehmers, dem Wert der Immobilie und der Laufzeit der Hypothek ab. So vergibt beispielsweise die Bank BPI Hypothekendarlehen an Nicht-Ansässige zu einem festen Jahreszins von 5.9%. Der maximale Darlehensbetrag beträgt €150,000.

Die Eigenleistung bei einer Hypothek beträgt bei portugiesischen Banken 20—50% des Immobilienwerts. Bei Novobanco liegt die Mindestanzahlung für ein Darlehen beispielsweise bei 20% und bei der Santander Bank bei 30%. Der jährliche Hypothekenzins variiert von 4.9 bis 6.0%.

Vor der Beantragung einer Hypothek bewerten die Banken die Immobilie. Dies ist ein kostenpflichtiger Service: BPI berechnet dafür beispielsweise €340.

Einige Banken führen auf ihrer Website Villen oder Wohnungen auf, für die die Hypothek bereits genehmigt ist. Eine solche Liste ist beispielsweise auf der Website der Millennium BCP zu finden.

Anträge auf Hypothekendarlehen werden in den Filialen portugiesischer Banken oder online entgegengenommen. Anträge und Unterlagen können beispielsweise über die Website von Novobanco eingereicht werden. Nachdem die Kreditabteilung eine Entscheidung über die Hypothek getroffen hat, benachrichtigt sie den Kreditnehmer.

Eigentümer von Wohnungen und Häusern in Portugal zahlen eine jährliche Gemeindesteuer, die IMT, in Höhe von 0.3‑0.8% des Katasterwerts der Immobilie. Jede Gemeinde legt ihren eigenen Satz fest.

Übersteigt der Immobilienwert €600,000, wird die Vermögenssteuer AIMI erhoben. Sie wird mit 0.7—1% berechnet.

Unterhaltskosten für Wohnsitze in Portugal umfassen nicht nur Steuern, sondern auch Nebenkosten. Die Preise für Strom, Wasser und Gas hängen von der Jahreszeit, der Region und dem Tarif ab.

Strom. Die Preise hängen von der Saison, dem Wochentag und dem Zählertyp ab. Der durchschnittliche Preis liegt bei €0.15 pro 1 m². Eine Zentralheizung ist in portugiesischen Häusern selten, daher sind die Strompreise im Winter höher.

Es gibt drei Arten von Stromtarifen in Portugal:

• einfach (tarifa simples) — die Strompreise sind fest und hängen nicht von der Tageszeit ab;
• doppelt (bi-horária) — die Preise sind zwischen 22:00 Uhr und 8:00 Uhr niedriger;
• dreifach (tri-horária) — die Preise hängen von den Tagesstunden und dem Zeitraum des Jahres ab. Am teuersten sind die Stunden zwischen 8:30 Uhr und 10:30 Uhr sowie zwischen 18:00 Uhr und 20:30 Uhr. Samstags verschieben sich die Spitzenzeiten auf 9:30 Uhr bis 13:00 Uhr und 18:30 Uhr bis 22:00 Uhr.

Beispielsweise berechnet GALP, ein Stromanbieter in Portugal, in den Spitzenzeiten €0.18 pro 1 m² und in den Nebenzeiten €0.09 pro 1 m².

Eigentümer können Zählerstände per Telefon oder über eine mobile App übermitteln.

Wasser. Die Kosten für die Wasserversorgung in Portugal hängen von der Wohnregion ab. Die niedrigsten Tarife gibt es im Süden des Landes. Verbraucher zahlen beispielsweise etwa €250 pro 120 m³ Wasser in Vila do Conde und etwa €88 pro 120 m³ in Vila Nova de Foz Côa.

Gas. Einige Wohnungen in Portugal sind an das Gasnetz angeschlossen. Jede Region hat ihren eigenen Anbieter und eigene Tarife. Lisboagas versorgt beispielsweise die Einwohner von Lissabon, Cascais und 14 weiteren Gemeinden mit Gas.

Gibt es kein Gasnetz, kaufen Eigentümer Gasflaschen. Die Preise pro Liter variieren zwischen 3 und 14 Cents.

Sicherheit und Komfort. Der Versicherungsmakler Insurly führt Portugal unter den 20 sichersten Ländern der Welt auf. Das Land ist selten von Naturkatastrophen betroffen, hat eine niedrige Kriminalitätsrate und freundliche Einheimische.

Lissabon, die Hauptstadt Portugals, gehört laut Expat Insider zu den Top 5 der Städte für Expats. Lissabon ist bei Touristen beliebt: Die Stadt bietet viele Sehenswürdigkeiten, Orte für Spaziergänge und klares, warmes Wetter: Die Sonne scheint an 250 Tagen im Jahr.

Das Wahrzeichen von Lissabon ist das Castelo de São Jorge. Zu den meistbesuchten Attraktionen gehören das Hieronymus-Kloster, der Torre de Belém, die Innenstadt Baixa, der Elevador de Santa Justa, der Park Eduardo VII. und der Palácio Nacional da Ajuda.

Rentable Investition. Immobilien in Portugal können ein liquides Wirtschaftsgut sein, da die Preise stetig steigen. Im Durchschnitt sind die Immobilienpreise in Portugal im Laufe des Jahres um 12% gestiegen.

Die Preise auf dem Sekundärmarkt für Immobilien wachsen schneller als auf dem Primärmarkt.

Dynamik der Wohnimmobilienpreise in Portugal laut INE

Im Jahr 2022 kauften Ausländer Immobilien im Wert von €3.6 Milliarden in Portugal, was einem Anstieg von 20% gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Garantierte Rentabilität. Ausländer können Immobilien, die sie in Portugal erworben haben, vermieten. Im vergangenen Jahr sind die Mietpreise um 23% gestiegen.

Laut dem Portal Global Property Guide beträgt die durchschnittliche jährliche Mietrendite für Wohnungen 5.6% in Lissabon, 5.9% in Funchal und 5.7% in Setúbal.

Die Mietpreise hängen von der Region, der Mietdauer und der Größe der Immobilie ab. In touristischen Gebieten sind die Mietpreise höher.

Mietpreise in Portugal laut Numbeo

Berechtigung zur Auf­ent­halts­er­laub­nis. Die Anmietung oder der Kauf einer Immobilie in Portugal ist erforderlich, um eines der nationalen Visa zu erhalten, die zu einem Aufenthaltsstatus führen:

• Portugal D7-Visum wird Ausländern mit einem passiven Mindesteinkommen von €11,040 pro Jahr erteilt;
• Portugal D2-Visum wird Unternehmern erteilt, die entweder in ein portugiesisches Unternehmen investiert haben, einen neuen Geschäftsplan vorlegen oder die Eröffnung einer Niederlassung ihres ausländischen Unternehmens im Land planen;
• Portugal Start‑up‑Visum wird Unternehmern erteilt, die eine innovative Start-up-Idee einreichen und eine Vereinbarung mit einem portugiesischen Inkubator schließen;
• Portugal HQA-Visum wird qualifizierten ausländischen Fachkräften erteilt, die ein Stellenangebot im Land mit einem Mindestgehalt von €1,568 pro Monat erhalten.

Nach Erhalt eines dieser Visa haben Ausländer und ihre Familien 4 Monate Zeit, um nach Portugal einzureisen, eine Immobilie zum Wohnen zu finden und eine Auf­ent­halts­er­laub­nis zu beantragen.

Die Aufenthaltstitelkarte wird für 2 Jahre ausgestellt und kann um weitere 3 Jahre verlängert werden. Ausländer mit einer portugiesischen Auf­ent­halts­er­laub­nis können:

• im Land leben, arbeiten und studieren;
• visafrei in jedes Land des Schengen‑Raums oder der EU einreisen und sich dort 90 Tage innerhalb von 180 Tagen aufhalten;
• nach 5 Jahren dauerhaftem Aufenthalt in Portugal die Staats­bür­ger­schaft beantragen.

1. Die höchsten Preise für Wohnimmobilien in Portugal werden in Lissabon, an der Algarve, in der Nordregion und auf Madeira verzeichnet.
2. Hypotheken stehen Ausländern zur Verfügung. Portugiesische Banken vergeben Hypothekendarlehen zu einem durchschnittlichen Zinssatz von 3.3%.
3. Eigentümer können ihre Immobilien vermieten. Die durchschnittliche Mietrendite in Lissabon beträgt 5.6%.
4. Eine Aufenthaltserlaubnis kann Ausländern erteilt werden, die eine Immobilie in Portugal kaufen oder mieten. Um die Erlaubnis zu erhalten, wählen sie ein nationales Visum: Portugal D7-Visum, Portugal D2-Visum, Portugal Start‑up‑Visum oder Portugal HQA-Visum.