Mantenimiento de inmuebles en Portugal: Guía definitiva

Para comprar una vivienda en Portugal, no es necesario ser ciudadano del país. Los extranjeros tienen derecho a ser propietarios de cualquier inmueble.

Gastos en la compra de inmuebles. La compra de bienes inmuebles conlleva obligaciones como impuestos, suministros y otros pagos. Los gastos dependen de si el inmueble se utiliza para residencia permanente o temporal o si se alquila. Los costes de mantenimiento de los locales comerciales y residenciales también son diferentes.

Los compradores siempre pagan el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el impuesto de actos jurídicos documentados. Además, existen gastos de abogado y notario.

Mejorar la eficiencia energética de los edificios es una de las prioridades del Gobierno de Portugal. Hasta 2026, se gastarán €610 millones para reducir los costes de suministros de los residentes.

Las casas portuguesas se calientan mediante lo siguiente:

• las calderas de gas son la forma más eficiente desde el punto de vista energético. Sin embargo, no todas las casas en Portugal disponen de calefacción central y su instalación requiere gastos considerables;
• estufas de pellets, alimentadas con pellets de madera. El sistema está conectado a un conducto de humos para la evacuación. Si el edificio no dispone de chimenea, el ayuntamiento comprueba si debe instalarse;
• los calefactores eléctricos, el aire acondicionado y las chimeneas son formas más costosas de calentar la vivienda. Además, la regulación de la temperatura con este tipo de dispositivos resulta difícil y pueden ser ruidosos.

Los precios de los servicios de internet, televisión y teléfono dependen de la región y del plan contratado. El coste medio de estos servicios es de €50 al mes.

Las cuotas de ascensor, limpieza, reparaciones, seguridad y piscina para los propietarios de apartamentos en complejos residenciales oscilan entre €25 y €200 al mes.

El seguro de hogar en Portugal solo es obligatorio para los inmuebles hipotecados. La contratación de un seguro es una de las condiciones para la concesión de un préstamo.

Un seguro estándar que cubra riesgos de incendio, inundación y otros daños costará entre €180 y €380 al año.

Diciembre, enero y febrero son los meses más fríos en Portugal, con una temperatura media de +9 °C a +16 °C. Durante este periodo, los propietarios encienden sus sistemas de calefacción o utilizan aire acondicionado o chimeneas para calentar sus viviendas.

Los propietarios de inmuebles en Portugal suscriben contratos con proveedores para garantizar que la vivienda disponga de gas, luz y agua, y pagan los suministros según los contadores.

Electricidad. La tasa de inflación de los precios de la electricidad en Portugal es del 12%, una de las más bajas de la Unión Europea. A modo de comparación, en Bélgica y los Países Bajos es del 67% y el 58%, respectivamente.

A los usuarios de electricidad portugueses se les cobra según una de estas tres tarifas:

• simple (simples) — donde el precio no depende de la hora del día;
• doble (bi-horária) — el precio es más bajo de 22:00 a 8:00;
• triple (tri-horária) — el precio depende de las horas del día y de la época del año. Las horas más caras son de 8:30 a 10:30 y de 18:00 a 20:30.

Los propietarios eligen su propio proveedor de electricidad, en función de la tarifa y la calidad de los servicios. Los más grandes son EDP, Endesa, Goldenergy y Galp Energia.

Gas. En algunas viviendas de Portugal el gas se suministra de forma centralizada, pero se trata más bien de una excepción. El gas se puede comprar en bombonas: una familia de tres miembros necesitará una al mes. El coste medio de una bombona de butano de 13 kg es de €27, envío incluido.

Agua. Cada uno de los 308 municipios de Portugal cuenta con su propio proveedor de agua. Los precios del agua varían de un distrito a otro. Oporto tiene las tarifas más altas, mientras que Braga y Faro tienen las más bajas.

Coste medio de los suministros en Portugal por región:

• Albufeira — €145;
• Lisboa — €123;
• Oporto — €114;
• Aveiro — €102;
• Algarve — €102;
• Setúbal — €97;
• Braga — €98;
• Coímbra — €96;
• Funchal — €75;
• Faro — €68.

Impuesto de transmisiones IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) es el impuesto municipal sobre transmisiones patrimoniales. Los compradores lo pagan a un tipo del 0—8%, en función del coste y tipo de inmueble, antes de firmar el contrato de compraventa.

En algunos casos, los compradores están exentos de pagar el impuesto IMT: por ejemplo, al comprar edificios de interés nacional o participaciones en sociedades offshore propietarias de bienes inmuebles portugueses.

Tipos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Impuesto IMI anual (Imposto Municipal sobre Imóveis). Los municipios fijan los tipos impositivos sobre bienes inmuebles en Portugal, que dependen de la ubicación de la propiedad. De media, el tipo es del 0,4% del valor de mercado de un inmueble suburbano y del 0,8% del valor de mercado de un inmueble urbano.

Impuesto de actos jurídicos documentados (Imposto de Selo) se paga en la compra, donación y herencia de bienes inmuebles a un tipo del 0,8%. Las operaciones societarias no están sujetas al impuesto de actos jurídicos documentados.

Impuesto sobre el patrimonio AIMI (Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis) es obligatorio para los propietarios de inmuebles con un valor superior a €600,000. El tipo varía del 0,7 al 1%.

Los propietarios personas físicas tributan a los siguientes tipos:

• 0,7% para inmuebles valorados entre €600,000 y €1,000,000;
• 1% para inmuebles valorados entre €1,000,000 y €2,000,000;
• 1,5% para inmuebles valorados en €2,000,000 o más.

Las personas jurídicas tributan al 0,4% sobre inmuebles valorados entre €600,000 y €1,000,000.

Las empresas registradas como residentes fiscales portugueses tributan al 7,5% sobre los inmuebles urbanos, independientemente de su valor.

Impuesto sobre la renta. Cuando el inmueble se alquila, el propietario recibe ingresos tributables. El impuesto se paga al 25%.

Al calcular los ingresos, se pueden utilizar los justificantes de pago para deducir las facturas de suministros y los costes de reparación.

Los propietarios tienen derecho a alquilar el inmueble de forma independiente o a través de un intermediario, como una agencia inmobiliaria. En este último caso, deberán otorgar un poder notarial y pagar una comisión.

Al alquilar un inmueble, se redacta un contrato. Si el periodo de alquiler supera un mes, el contrato debe registrarse ante las autoridades fiscales de Portugal.

Impuesto sobre ganancias patrimoniales se liquida sobre la venta de cualquier inmueble en Portugal a un tipo del 50% de su valor. Los vendedores que inviertan el dinero de la operación en la compra de otra vivienda en Portugal pueden obtener un descuento o una exención del impuesto sobre ganancias patrimoniales.

Los propietarios de viviendas en Portugal están obligados a mantenerlas en buen estado: realizan reformas al menos una vez cada ocho años.

Los propietarios son responsables de la seguridad y el aspecto de la propiedad, por lo que realizan periódicamente los trabajos necesarios para su mantenimiento, como el repintado de fachadas.

Los ayuntamientos de cada zona de Portugal supervisan si se llevan a cabo las reformas. Si los propietarios no efectúan las reformas, las autoridades locales pueden obligarles a hacerlo. Además, todos los gastos correrán a cargo del propietario.

En situaciones de riesgo de derrumbe de un edificio, las autoridades locales pueden decidir su demolición.

Las responsabilidades de mantenimiento se pueden delegar en una empresa de gestión inmobiliaria. El propietario determina el conjunto de servicios. La mayoría de las empresas se encargan del pago de los suministros, las reparaciones y las tareas del hogar.

Visitas a la propiedad. Al redactar el contrato, ambas partes negocian la frecuencia con la que la empresa realizará las comprobaciones del inmueble. Cuando sea necesario, la empresa enviará a un empleado para una inspección no programada; por ejemplo, si se produce un desastre natural en la zona.

Mantenimiento preventivo y reparación. La comprobación del correcto funcionamiento de los sistemas de calefacción, gas y agua, así como la limpieza del aire acondicionado y de la piscina, son realizadas por los trabajadores de la empresa según lo programado. Si es necesario realizar trabajos de reparación, la empresa elabora un presupuesto y lo aprueba con el propietario.

Pago de facturas de suministros. La empresa no solo paga las facturas de suministros a tiempo, sino que también comprueba la precisión de las lecturas de los contadores y, si es necesario, analiza consumos atípicos de agua o electricidad.

Tareas del hogar. Al igual que el servicio de habitaciones de un hotel, las empresas de gestión proporcionan personal cualificado para realizar las tareas domésticas. Esto incluye limpieza ordinaria y general, lavado de ropa y limpieza en seco.

Algunas empresas de gestión en Portugal ofrecen seguros de hogar y asesoramiento fiscal y financiero. Los propietarios pueden contratar arquitectos, ingenieros y diseñadores de interiores locales para las obras de remodelación.

Permiso de residencia para toda la familia. Los extranjeros pueden obtener el visado D7 de Portugal, lo que permite solicitar un permiso de residencia de 2 años e incluir al cónyuge, hijos, padres y hermanos.

Alquilar o comprar un inmueble en Portugal por cualquier importe es uno de los requisitos del visado D7. Los solicitantes también deben demostrar unos ingresos pasivos de al menos €920 al mes, o €11,040 al año.

Tras obtener sus permisos de residencia, las familias pueden vivir, trabajar, estudiar y emprender en Portugal. Los permisos se pueden renovar y, tras 5 años de residencia permanente, las familias pueden solicitar la ciudadanía de Portugal.

Inversión rentable. En el tercer trimestre de 2022, los precios de los bienes inmuebles en Portugal aumentaron un 13,1%. Esto supone un 30% más que en 2019.

El valor de los inmuebles residenciales aumentó en todas las regiones: el mayor crecimiento, del 40%, se registró en Azores y Madeira, y el menor, del 20%, en Lisboa.

Ingresos por alquiler. Entre julio y septiembre de 2022, los precios del alquiler en Portugal crecieron un 7,6% en comparación con el mismo periodo de 2021. El mayor incremento se produjo en la región de Barcelos, alcanzando el 25%, y en Funchal y Cascais, alcanzando el 20%.

Una segunda residencia segura. Con un visado Schengen o un permiso de residencia, los propietarios de inmuebles pueden venir a Portugal en cualquier momento a pasar el fin de semana o a vivir cerca del océano Atlántico.

Portugal ocupa el 6.º lugar entre los países más seguros del mundo y el 1.º entre los mejores países para vivir tras la jubilación. Los lugareños son acogedores con los expatriados y la mayoría habla inglés. Los precios de la comida y el ocio en Portugal son más bajos que en los países vecinos de la UE.

Immigrant Invest presta asistencia en la selección de inmuebles y en la presentación de los documentos necesarios para obtener el visado D7 de Portugal. Los abogados acompañan al cliente en todas las etapas, que son las siguientes:

1. Superación de una Diligencia debida preliminar. La firma del contrato de servicios solo se produce tras evaluar las posibilidades del inversor de ser aprobado.
2. Obtención del número de identificación fiscal. Mediante un poder notarial, los abogados de Immigrant Invest solicitan y obtienen el número NIF para el solicitante.
3. Apertura remota de una cuenta bancaria en Portugal. Con el NIF, los abogados abren una cuenta bancaria para el solicitante. A continuación, el solicitante transfiere a esa cuenta un importe suficiente para mantener a su familia durante al menos un año en Portugal.
4. Selección remota de un inmueble. Immigrant Invest ofrece propuestas inmobiliarias fiables en Portugal para alquilar o comprar. El solicitante selecciona un inmueble en función de su objetivo.
5. Solicitud del visado D7 de Portugal. Immigrant Invest asiste al solicitante en la recopilación de los documentos necesarios, la cumplimentación de los formularios y su presentación ante un consulado portugués. El visado se expide en un plazo de 60 días.
6. Solicitud del permiso de residencia en Portugal. En los siguientes 4 meses, el solicitante debe llegar a Portugal y presentar la solicitud de permiso de residencia ante el Servicio de Extranjería y Fronteras de Portugal (SEF). Los abogados de Immigrant Invest reservan la cita con antelación y el representante de la empresa acompaña al solicitante a la reunión.
7. Recepción de la tarjeta de permiso de residencia. La tarjeta se envía a la dirección registrada del solicitante en Portugal.

1. Los bienes inmuebles portugueses pueden ser una inversión rentable o una residencia personal, como una vivienda de verano o una nueva casa. Los extranjeros tienen permitido comprar inmuebles residenciales y comerciales sin restricciones.
2. Alquilar o comprar un inmueble se encuentra entre los requisitos del visado D7 de Portugal. Los extranjeros que obtienen este visado pueden solicitar un permiso de residencia en Portugal. Los abogados de Immigrant Invest acompañan al comprador en todas las etapas: desde la elección del inmueble hasta la presentación de las solicitudes.
3. Los propietarios de inmuebles pagan impuestos al suscribir el contrato de compraventa. Otros pagos incluyen impuestos sobre la propiedad, sobre los ingresos por alquiler o sobre transmisiones patrimoniales.
4. Las empresas emiten facturas de gas, agua y electricidad en función de los contratos suscritos. Cada proveedor fija sus propias tarifas. Los propietarios eligen a los proveedores a su entera discreción.