«Золотая виза» в Грецию: как получить европейский ВНЖ за инвестиции

Золотая виза в Грецию — это вид на жительство за инвестиции, который выдают иностранцам по программе Greece Golden Visa Programme с 2014 года. ВНЖ действует 5 лет, затем статус можно продлить при условии сохранения вложений.

Условия выдачи ВНЖ в Греции регулируются Законом 5038/2023 «Об иммиграции и социальной интеграции»^{[1]Источник: Правовой и налоговый портал Греции содержит официальные тексты законов и постановлений}.

Минимальные пороги инвестиций в недвижимость для получения ВНЖ в Греции:

• 800 000 € — в Афинах, Салониках и на популярных островах;
• 400 000 € — в остальных регионах;
• 250 000 € — для зданий исторической ценности под реставрацию или коммерческих объектов, которые перевели в жилой фонд.

Суммы инвестиций действуют с 2024 года, когда вступили в силу изменения законодательства^{[2]Источник: Министерство миграции в Греции публикует тексты законов на официальном сайте Government Gazette of Greece}.

Для недвижимости стоимостью от 400 000—800 000 € разрешается купить только один объект площадью от 120 м². Недвижимость любой категории разрешается сдавать только в долгосрочную аренду.

С начала 2018 по июль 2025 года инвесторы подали не менее 36 000 заявок на золотую визу, по данным Министерства миграции Греции^{[3]Источник: Министерство миграции в Греции составляет информационный бюллетень с данными статистики по программе Golden Visa}. В 2024 году число заявок достигло 9399 — это самый высокий показатель за всю историю греческой золотой визы. С начала 2025 года поступило еще 5011 заявлений^{[4]Источник: Сайт IMI Daily сообщает о количестве заявок на ВНЖ в Греции с начала 2025 года}.

Процент отказов за весь период выдачи ВНЖ низкий — до 1%. Это подтверждает высокий спрос на золотую визу и делает ее одной из самых популярных в Евросоюзе.

ВНЖ в Греции за инвестиции дает право инвесторам и их семьям легально жить в стране, свободно путешествовать по Европе и пользоваться преимуществами резидентского статуса.

1. Безвизовые путешествия

Обладатели статуса могут свободно посещать государства Шенгенской зоны и находиться там до 90 дней из 180.

Члены семьи смогут планировать короткие поездки на выходные, дети получают доступ к обучению и стажировкам в странах Евросоюза. Предприниматели получают больше гибкости для встреч с партнерами, участия в переговорах и ведения проектов в разных странах Европы без лишних визовых формальностей.

2. Простая процедура получения

Инвесторам не нужно сдавать экзамены на знание греческого языка и культуры, чтобы получить ВНЖ. Для сохранения статуса не требуется постоянно проживать в стране.

ВНЖ в Греции за инвестиции получают почти полностью дистанционно. Инвестор приезжает в страну только один раз, чтобы сдать биометрию.

3. Пассивный доход

Владелец недвижимости может получать стабильный доход от долгосрочной аренды. Средняя доходность составляет 6% годовых для жилых объектов и 10% ‑ для коммерческих. Для сравнения, инвесторы, которые покупают паи инвестиционных фондов, получают прибыль 4‑5% годовых.

4. Доступ к банковским услугам

Резиденты страны могут открыть счет в местном банке. Для этого необходимо предоставить ВНЖ, налоговый номер и подтвердить адрес регистрации.

Счет в греческом банке дает возможность переводить деньги в другие страны Евросоюза, пользоваться платежными системами банка и открывать вклады.

5. Доступ к образованию и медицине

Детям резидентов не нужно получать студенческую визу, чтобы учиться в греческих вузах — они вправе поступать на общих основаниях. Стоимость бакалавриата в государственных университетах для резидентов из стран вне Евросоюза составляет около 1500 € в год.

Обладатели ВНЖ в Греции могут бесплатно лечиться в больницах по государственной страховке. В стоимость входят консультации, госпитализация, сопровождение родов и медикаменты.

6. Перспектива гражданства Евросоюза

После 7 лет проживания в Греции резидент может подать документы на гражданство. От первого паспорта отказываться не нужно, если страна происхождения разрешает двойное гражданство.

7. Возврат инвестиций

Инвестор вправе продать недвижимость после получения греческого паспорта. В 2024 году цены на недвижимость выросли на 8,7% по сравнению с предыдущим годом, по данным Банка Греции^{[5]Источник: Официальный сайт Банка Греции публикует данные об изменении цен на недвижимость в стране}. В Афинах рост составил 8,2%, в Салониках — 11,2%, в других крупных городах — 7,1%, в остальных районах страны — 10,6%.

Греция выдает ВНЖ за инвестиции, если заявитель соответствует определенным условиям. Он должен быть:

• гражданином страны, которая не входит в Евросоюз;
• старше 18 лет;
• без судимостей;
• с легальным источником дохода;
• без опасных заболеваний;
• с медицинской страховкой.

В заявку инвестор может включить членов семьи: супругу или супруга, родителей и детей до 20 лет включительно, которые не состоят в браке. Ребенок может продлить статус до 24 лет, если он продолжает учиться и материально зависеть от инвестора. После 24 лет потребуется другое основание для легального проживания в Греции.

Чтобы получить ВНЖ в Греции, инвестор арендует или покупает недвижимость, открывает депозит в греческом банке, покупает паи или ценные бумаги.

Покупка недвижимости — от 250 000 €

Для ВНЖ можно купить недвижимость стоимостью от 800 000 € в популярных регионах и от 400 000 € в остальных районах страны. Минимальные инвестиции в 250 000 € сохраняются для объектов под реставрацию или переделку под жилое помещение.

Инвестор вправе купить недвижимость на свое имя. Он также может приобрести ее через компанию, зарегистрированную в Греции или другой стране Евросоюза, если владеет 100% акций компании.

Открытие депозита в греческом банке — от 500 000 €

При выборе такого варианта инвесторы открывают вклад в греческом банке сроком на 1 год с автоматическим продлением.

Чтобы открыть депозит в греческом банке, нужно лично посетить отделение. Онлайн-заявку можно подать заранее, но проверка личности проводится только очно.

Покупка паев инвестиционных или альтернативных фондов — от 350 000 €

Инвесторы могут вложить деньги в паевые или альтернативные фонды. Для участия подойдет лицензированный паевой фонд, который инвестирует в акции, корпоративные или государственные облигации Греции и располагает активами от 10 млн евро.

Альтернативный фонд выбирают, если он зарегистрирован в Греции или другом государстве Евросоюза, управляет активами от 3 млн евро и получил лицензию от уполномоченного регулятора.

Покупка ценных бумаг — от 500 000 €

Инвестиции можно вложить в акции греческих компаний или государственные облигации со сроком погашения от 3 лет.

Инвесторы вправе самостоятельно сформировать портфель биржевых ценных бумаг на сумму от 800 000 €.

Аренда отеля или туристического объекта — от 400 000 €

Иностранцы могут арендовать отель или меблированные апартаменты в туристическом комплексе на срок от 10 лет. При этом заявители оплачивают стоимость аренды сразу за весь период.

Сумма затрат инвестора зависит от количества членов семьи в заявке и выбранного способа. Основные расходы при покупке недвижимости:

• инвестиции — от 250 000 €;
• налоги и сборы — от 13 750 € или 5,5% от стоимости недвижимости;
• медицинская страховка — от 300 € за человека.

Расходы на подачу заявления составляют 2000 € за основного инвестора и 150 € за каждого члена семьи старше 18 лет.

Список документов для подачи на ВНЖ за инвестиции зависит от количества членов семьи в заявке и личных обстоятельств инвестора. Иммигрант Инвест составляет для каждого заявителя индивидуальный перечень необходимых документов.

Базовый пакет документов включает:

1. Загранпаспорт.
2. Фотографии 35 × 45 мм.
3. Заявление на ВНЖ.
4. Медицинский полис с покрытием от 30 000 €.
5. Документы, подтверждающие инвестиции. Например, договор купли‑продажи, регистрация права собственности, выписка из реестра акционеров, пайщиков или депозитария.
6. Медицинскую справку об отсутствии серьезных заболеваний: туберкулеза, сифилиса, тяжелых психических расстройств.
7. Подтверждение источника дохода, например налоговая декларация, выписка из банка.
8. Свидетельства о браке и рождении детей, если применимо.

Если инвестор покупает недвижимость, он дополнительно предоставляет договор купли-продажи и справку о регистрации сделки в греческом земельном кадастре. При вложении денег в паи фонда — справку от управляющей компании и документ, который подтверждает перевод. Если заявитель выбирает банковский депозит, потребуется справка об условиях вклада и выписка по банковскому счету.

Миграционная служба может отказать в выдаче или продлении ВНЖ в Греции по разным причинам:

1. Заявитель не соблюдает условия инвестиционной программы — например, он не предоставил необходимые документы или не подтвердил источник вложений.
2. В заявлении указаны ложные сведения или поданы поддельные документы.
3. У иностранца есть судимость или он нарушил закон на территории Греции.
4. Отсутствует медицинская страховка или выявлено серьезное заболевание.
5. Инвестор продал недвижимость или активы, которые стали основанием для получения ВНЖ.

Если заявитель уверен, что отказ необоснован, он может обжаловать решение в суде в течение 2 месяцев после отрицательного решения. Для этого нужно запросить официальный отказ от муниципалитета на бланке с печатью.

ВНЖ в Греции продлевают за два месяца до окончания его срока.

Заявление на продление подают онлайн через сайт миграционной службы^{[6]Источник: Заявление на выдачу или продление ВНЖ можно подать через электронный сервис Министерства миграции}. Резиденты загружают документы, уплачивают госпошлину и прикладывают подтверждение основания для статуса, например договор купли‑продажи недвижимости.

Госпошлина за продление ВНЖ для основного заявителя составляет 2000 €, для взрослых членов семьи — 150 €. За детей до 18 лет пошлина не взимается.

Если подать заявление с опозданием на 30 дней, взимается штраф 100 €^{[7]Источник: Официальный сайт Министерства миграции в Греции описывает процессы и правила выдачи ВНЖ}. Позже этого срока документы не принимают, кроме случаев болезни, стихийных бедствий, военных

ВНЖ в Греции за инвестиции имеет не только плюсы, но и минусы. Они касаются суммы вложений, правил использования недвижимости и условий для получения гражданства.

1. Высокий порог инвестиций в популярных районах

Чтобы купить недвижимость в Аттике, Салониках, Миконосе и Санторини, нужно вложить от 800 000 €.

Порог в 250 000 € сохраняется только для объектов под реставрацию или коммерческих помещений, которые перестраивают в жилые.

2. Запрет на краткосрочную аренду и работу

Недвижимость нельзя сдавать на короткий срок, например через сервис Airbnb. За нарушение правил могут аннулировать вид на жительство и наложить штраф до 50 000 €.

Резиденты и члены семьи, которые получили ВНЖ в Греции за инвестиции, не могут работать по найму.

3. Долгий путь к гражданству

Чтобы получить греческий паспорт, инвестор сначала 5 лет живет в Греции с ВНЖ, затем получает постоянный вид на жительство. Только через 7 лет иностранец вправе подать документы на гражданство. Для сравнения, в Португалии документы на гражданство можно подать через 5 лет жизни в стране.

Чтобы получить греческий паспорт, иностранец проводит в стране от 183 дней в году, сдает экзамены на знание греческого языка, истории и культуры.

4. Ограничения по выбору объектов инвестиций

Нельзя распределить сумму инвестиций между несколькими объектами недвижимости. Каждый объект должен соответствовать установленным требованиям по стоимости и площади.

При покупке паев выбирать можно только лицензированные фонды, которые находятся под государственным контролем. Это снижает риски мошенничества, но одновременно ограничивает выбор активов.

Если инвестор проводит в Греции больше 183 дней в году, он автоматически становится налоговым резидентом и обязан платить налоги со всех доходов.

Когда инвестор получает доход за пределами Греции, может возникнуть двойное налогообложение — в стране источника дохода и в Греции. Платить налог дважды не придется, если между странами заключено соглашение об избежании двойного налогообложения.

Налог на доходы

Ставка подоходного налога прогрессивная — от 9 до 45%. Доход от аренды недвижимости облагается по ставкам от 15 до 45%.

Иностранцы, которые получили ВНЖ в Греции за инвестиции, получают право на льготный налоговый режим сроком до 15 лет. Вместо уплаты налога со всего мирового дохода резиденты ежегодно платят фиксированную сумму — 100 000 €, независимо от размера заработка. К режиму можно присоединить членов семьи. Тогда сумма налога увеличивается на 20 000 € в год за каждого.

Налог на недвижимость

При покупке недвижимости инвесторы платят налог на переход права собственности — 3,09% от стоимости объекта.

Ежегодно владельцы недвижимости платят единый налог ENFIA и муниципальный налог TAP. ENFIA включает основной сбор — от 2 до 13 € за м² в зависимости от характеристик объекта, и дополнительный — если общая кадастровая стоимость недвижимости превышает 250 000 €. TAP составляет 0,025–0,035% и включается в коммунальные счета. Все поступления идут на нужды города: уборку улиц, вывоз мусора.

Иностранцы получают гражданство Греции на разных основаниях: по натурализации, браку с гражданином страны, воссоединению семьи, репатриации, рождению, а также за особые заслуги перед страной.

Инвесторы получают греческий паспорт через натурализацию. Для этого им нужно прожить в Греции от 7 лет, платить налоги, подтвердить доход, уплатить госпошлину в размере 700 € и сдать экзамен на знание греческого языка, истории и культуры.

1. Золотая виза в Грецию — это вид на жительство, который выдают за инвестиции от 250 000 €. Статус выдают сразу на 5 лет.
2. Вид на жительство получают граждане стран вне Евросоюза, старше 18 лет, без судимостей и серьезных заболеваний, с легальными доходами и медицинской страховкой. В заявку можно включить супруга или супругу, родителей и детей до 20 лет включительно.
3. ВНЖ получают в срок от 4 месяцев. Заявитель выбирает способ вложений, собирает документы, получает налоговый номер и выполняет инвестиционное условие.
4. Если инвестор проводит в стране больше 183 дней в году, он автоматически становится налоговым резидентом.