Cómo comprar una propiedad en Portugal en 2026: Guía completa para extranjeros

El coste medio de los inmuebles residenciales en Portugal es de €2,500 por 1 m², según idealista.com. No se proporcionan estadísticas oficiales sobre el precio por metro cuadrado. El Instituto Nacional de Estadística, o INE, ofrece datos sobre la tasación bancaria del valor estimado de la garantía hipotecaria por metro cuadrado. Aun así, esa estimación es inferior al valor comercial.

Según los datos del INE, un piso o casa de media en Portugal cuesta €190,000. Los compradores extranjeros gastan más: €406,000 por inmueble de media.

Los precios de compra más elevados para los extranjeros se explican por el programa de permiso de residencia por inversión de Portugal, o Golden Visa. Los participantes deben comprar un inmueble por un valor de al menos €280,000 según sus condiciones. El programa de Golden Visa se suspendió en abril de 2023 y se ha reprogramado sin opciones de inversión inmobiliaria. Aun así, los futuros participantes podrán invertir en el patrimonio cultural de Portugal, proyectos científicos, empresas, creación de sociedades o unidades del fondo de inversión. El umbral mínimo será de €250,000.

Los extranjeros que deseen obtener un permiso de residencia por inversión en bienes raíces pueden recurrir a una alternativa: el visado D7 de Portugal.

Las de nueva construcción son 1,5 veces más caras que las del mercado de segunda mano. En Portugal se construyen principalmente pisos y casas grandes: el 60% de las nuevas propiedades tienen 3 o más dormitorios.

La mitad de la población de Portugal vive en pisos, y la otra mitad, en casas. En las ciudades, la mayoría de la gente vive en pisos: en concreto, 9 de cada 10 residentes en Lisboa, Oporto y Braga. Una quinta parte de la población vive de alquiler, mientras que el resto vive en casas y pisos en propiedad.

El coste de los inmuebles residenciales en Portugal se ha duplicado en los 7 años transcurridos desde 2015. Los precios han ido creciendo entre un 1,5 y un 12% al año; en 2019, el incremento anual se situó en el 10%.

La rentabilidad media anual del alquiler es del 5,5% del coste del inmueble. Los precios de alquiler en Portugal han ido aumentando, alcanzando un récord de 3 años de €13 por 1 m² en 2022. Al mismo tiempo, la rentabilidad del alquiler disminuyó durante el mismo periodo debido al crecimiento desproporcionado del coste de los bienes raíces.

Los compradores de inmuebles procedentes del extranjero pueden obtener un permiso de residencia en Portugal mediante visados para personas económicamente independientes o nómadas digitales: el visado D7. Los solicitantes confirman un ingreso mensual de €870, contratan un seguro de salud y compran o alquilan un inmueble residencial en Portugal.

Para obtener un visado D7 para personas económicamente independientes, los solicitantes deben obtener ingresos pasivos a través de dividendos, pensiones, intereses de depósitos o alquileres, de al menos €870 al mes.

Para el visado para nómadas digitales de Portugal, los extranjeros deben tener ingresos derivados del trabajo a distancia, ya sea como trabajadores por cuenta propia o como empleados de empresas extranjeras. Su ingreso medio durante los últimos 3 meses debe ser de €3,480.

Portugal se divide convencionalmente en 7 regiones, se trata de una división geográfica, no administrativa. Cada región cuenta con varios distritos o provincias portuguesas. Hay 5 regiones en la parte continental, además de 2 islas rodeadas por el océano Atlántico: Azores y Madeira.

El destino más popular para los compradores no pertenecientes a la UE es Algarve, una región del sur. También es uno de los mejores lugares de Portugal para invertir en bienes raíces, albergando impresionantes centros turísticos y destinos vacacionales.

En segundo lugar se encuentra la región de Lisboa, que incluye su capital y suburbios: el distrito de Setúbal con las ciudades turísticas de Cascais y Estoril. La tercera región más popular entre los compradores extranjeros es la Región Centro.

Las regiones más populares entre los compradores no pertenecientes a la UE son Algarve, Lisboa y la Región Centro: 8 de cada 10 pisos y casas adquiridos por extranjeros se encuentran allí.

Las regiones de Lisboa, Centro y Norte, incluidos Oporto y Braga, lideran el total de ventas de inmuebles.

Los inmuebles más caros se encuentran en las regiones de Algarve, Lisboa y Madeira; el importe medio de las transacciones allí es entre 1,5 y 2,5 veces superior a la media nacional. Al mismo tiempo, la rentabilidad del alquiler es mayor en el interior del país, donde los costes de los inmuebles son más bajos.

El lugar más barato para comprar un inmueble en Portugal es Penedono, en el distrito de Viseu. Según idealista.com, el precio medio es de €305 por 1 m².

Importe medio de transacción por región en Portugal

La mayoría de los edificios nuevos en la región Norte se encuentran en Oporto y Braga. Casi la mitad de los pisos y casas nuevos en Portugal se construyen aquí. Las regiones Centro y Lisboa ocupan el segundo y tercer lugar en cuanto a nuevas construcciones.

Los edificios nuevos se compran 5 veces menos que los inmuebles de segunda mano debido a su mayor coste y oferta limitada. La proporción de nuevas instalaciones es mayor en las zonas costeras de Lisboa, Setúbal, Oporto y Faro.

Apartamento, andar y condomínio o condo son tipos de vivienda independientes en edificios residenciales comunitarios. Un apartamento forma parte de un complejo residencial propiedad de una sola entidad. Normalmente, los apartamentos se alquilan. Un condomínio es un complejo residencial donde cada vivienda tiene un propietario independiente. Los áticos con terraza y vistas panorámicas quedan encuadrados en la categoría de condomínio.

Un complejo residencial puede contar desde unas pocas unidades hasta decenas de apartamentos o condomínios. Los espacios al aire libre varían enormemente: los complejos de alta gama pueden disponer de jardines, piscinas, gimnasios, amplias zonas infantiles, guardería y seguridad las 24 horas.

Casa, o moradia, es una casa independiente habitual. Normalmente cuenta con patio o jardín trasero y está rodeada por un muro. Las villas residenciales también entran en esta categoría. Las fincas rústicas con grandes parcelas de terreno, como granjas o viñedos, se suelen denominar «quintas».

Casa geminada es una casa adosada o pareada, esencialmente un dúplex. Dos viviendas de tipo casa geminada están separadas por una pared medianera. Algunas pueden tener un pequeño espacio exterior y estar cercadas por un muro.

Terreno es una parcela de tierra. Existen distintos tipos que pueden destinarse a construcción residencial, comercial o agrícola.

Todas las viviendas en Portugal se clasifican mediante la letra «T» seguida de un número que indica la cantidad de dormitorios: T1, T2, T3, etc. La denominación T0 se asigna a los estudios.

Inversión rentable. La rentabilidad del alquiler en Portugal crece aproximadamente un 5,5% anual. La reventa también es rentable, ya que los precios de los inmuebles residenciales en el país aumentan entre un 3 y un 5% al año.

Elegibilidad de residencia. Alquilar o comprar un inmueble es una de las condiciones para obtener el visado D7 o el visado para nómadas digitales de Portugal. Ambos visados conllevan un permiso de residencia, con la posibilidad de obtener la ciudadanía para toda la familia en cinco años.

Optimización fiscal. El régimen de residentes no habituales o RNH (NHR) ofrece un régimen fiscal especial a los recién llegados: pagan impuestos sobre los ingresos locales a un tipo fijo del 20% durante 10 años. Sus ingresos en el extranjero tributan al tipo ordinario.

Acceso a la educación y a la sanidad. Portugal cuenta con sistemas educativos y sanitarios tanto públicos como privados, reconocidos por su calidad y accesibilidad para todos los residentes. Las universidades locales, como la Universidad de Oporto, la Universidad de Lisboa y la Universidad de Coímbra, figuran entre las mejores del mundo en clasificaciones de prestigio.

Confort, seguridad y estabilidad. Portugal es un país acogedor para los expatriados, dinámico y seguro. Ofrece multitud de estilos de vida para todos los gustos: amantes de las grandes ciudades, apasionados de la gastronomía, senderistas, entusiastas del océano o aficionados a la historia. Rara vez se producen desastres naturales y su clima templado y cálido es agradable durante todo el año. En cuanto a la seguridad, Portugal se encuentra en el Top 10 del Índice de Paz Global.

Asesoramiento legal de la transacción. Los compradores de inmuebles no están obligados a contar con abogados. Sin embargo, un abogado ayuda a verificar la validez legal del título de propiedad y de la escritura.

Otros problemas habituales al comprar inmuebles en Portugal:

1. Las deudas por impuestos y facturas de suministros en Portugal se asignan al inmueble, no a su propietario. Si el propietario no liquida la deuda antes de venderlo, el comprador estará obligado a asumirla.
2. Al comprar una parcela de tierra con varias edificaciones, es posible que no todas estén registradas en el catastro: por ejemplo, las construcciones anexas. Un abogado ayuda a registrar dichas instalaciones o evalúa los riesgos potenciales que podría afrontar el comprador si decide no registrarlas.
3. Copropiedad de bienes raíces. En caso de herencia, las participaciones pueden distribuirse entre varios parientes, por lo que vender el inmueble sin el consentimiento de todos los propietarios resulta imposible. Recopilar la documentación para la transacción puede ser complicado si existen múltiples participaciones porque los propietarios pueden residir en otros países.

El asesoramiento legal suele costar el 1% de la transacción inmobiliaria. Todos los documentos redactados están en portugués, por lo que los compradores pueden necesitar un traductor.

Documentos del inmueble requeridos para verificar la legalidad del título, su superficie y su finalidad. El vendedor aporta estos documentos, que también son necesarios para la notarización de la transacción:

1. Certificado de habitabilidad emitido por el ayuntamiento — Licença de utilização. Especifica la finalidad del inmueble y la base para la concesión del permiso: inmueble comercial o residencial, obra nueva o reforma.
2. Escritura de propiedad — Certidão de Teor. Acredita la situación jurídica del inmueble. Contiene la dirección del inmueble, el historial de transmisión de los derechos de propiedad y las cargas.
3. Documento de la autoridad fiscal — Caderneta predial. Acredita la situación fiscal del inmueble. Incluye el nombre del propietario, el valor catastral del inmueble y otra información para calcular el impuesto municipal sobre bienes inmuebles.
4. Ficha técnica de la vivienda — Ficha técnica de habitação. Contiene una descripción de las características técnicas del inmueble, como estructura, instalaciones, estado y detalles de construcción. Se emite para inmuebles construidos después de 2004.
5. Certificado de eficiencia energética — Certificado energético. Establece la categoría de eficiencia energética del inmueble.

Cuenta bancaria. Los compradores no están obligados a abrir una cuenta bancaria en Portugal para pagar el inmueble. Pueden transferir dinero al vendedor desde fuera de Portugal. En este caso, los compradores deben otorgar un poder notarial a un agente inmobiliario o abogado, y la transacción se realizará de forma remota.

El pago de los suministros puede requerir una cuenta bancaria. Los propietarios que alquilan su inmueble pueden solicitar a los inquilinos que cubran los suministros: el acuerdo debe añadirse a los contratos de arrendamiento y de suministros.

Un extranjero debe acudir en persona a un banco portugués para abrir una cuenta.

Impuestos y tasas por compra de inmuebles abonados por el comprador:

1. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: hasta el 8% del importe de la transacción. El tipo depende del valor del inmueble, de su tipo y de su finalidad: por ejemplo, si se trata de vivienda habitual, casa de campo, edificio en construcción o parcela de terreno.
2. Tasa estatal o impuesto de actos jurídicos documentados: 0,8% del importe de la transacción.
3. Notarización: €250.
4. Tasa por registro de propiedad: €250.
5. Cambio de titularidad en el contrato de suministros: €100.

Costes de mantenimiento de la propiedad incluyen impuestos y facturas de suministros. El impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles es del 0,3 al 0,8% del valor catastral, según el tipo de inmueble, la ubicación y el año de construcción. Para los inmuebles urbanos se paga un impuesto adicional del 0,7% del valor catastral.

Si los propietarios alquilan sus inmuebles, pagan el impuesto anual sobre los ingresos por alquiler. Los residentes tributan al 28% y los no residentes al 25%.

Los suministros cuestan aproximadamente €110 al mes para un piso de 85 m². No hay calefacción central en Portugal. Las casas con calefacción por gas son raras. El agua de las viviendas se calienta mediante termos eléctricos o calderas de gas.

Los aparatos de aire acondicionado y los radiadores eléctricos rara vez se utilizan para la calefacción, ya que añaden al menos €100 a una factura de electricidad media mensual de €50. Las casas privadas a menudo se calientan con chimeneas de leña.

En Portugal se cocina con cocinas de gas. Las redes de gas ciudad solo están disponibles en las grandes ciudades. En otras zonas, el gas se compra en bombonas o depósitos. Los propietarios de chalés suelen utilizar las primeras, y los edificios de pisos y condominios, los segundos. Todas las facturas de gas, excepto las de bombona, se calculan mediante contadores de gas. Una bombona de gas cuesta €50 y dura aproximadamente un mes para una familia de cuatro personas.

Los propietarios de pisos y condominios pagan facturas de mantenimiento del edificio, como limpieza, reparaciones, ascensor, seguridad o piscina. Una factura mensual oscila entre €25 y €200.

Gastos del vendedor. Los vendedores de inmuebles en Portugal pagan los siguientes impuestos:

1. Impuesto sobre ganancias patrimoniales: 28% del beneficio obtenido por la venta, deduciendo los impuestos de compra, la comisión y los gastos de asesoramiento legal. El impuesto no se paga si se adquiere otro inmueble con los fondos obtenidos.
2. Impuesto sobre la venta de inmuebles: 0,4% del valor. No se paga inmediatamente, sino en el año fiscal posterior a la venta.

Si el inmueble se vende a través de un agente inmobiliario, los gastos totales incluyen una comisión: del 3,7 al 6,2% con IVA incluido.

1. Los compradores de inmuebles pueden obtener un permiso de residencia en Portugal mediante el visado D7.
2. Los precios de los inmuebles residenciales en Portugal se han duplicado en 7 años.
3. El coste medio de los inmuebles residenciales en Portugal es de €190,000, y el valor medio de los inmuebles adquiridos por extranjeros es de €406,000.
4. Lisboa, Oporto, Braga y Algarve son los mercados inmobiliarios más populares. Los extranjeros eligen habitualmente la región de Lisboa y el Algarve.
5. Los inmuebles más caros se encuentran en Algarve, Lisboa y Madeira.
6. El proceso de compra de bienes raíces en Portugal dura entre 1 y 2 meses.
7. Los compradores de inmuebles pagan el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y las tasas estatales, notariales y de registro. Los gastos adicionales representan entre el 1 y el 10% del importe de la transacción.