Impuestos sobre bienes inmuebles en Portugal: guía para inversores

En Portugal, tanto las personas físicas como las jurídicas se consideran contribuyentes. El estado de residente fiscal o no residente influye en los tipos impositivos.

Al alquilar un inmueble, los residentes pagan un impuesto sobre la renta progresivo del 14 al 48%, según su ingreso anual. Los no residentes están sujetos a un tipo fijo del 25%; el impuesto solo se aplica a los ingresos obtenidos dentro de Portugal.

Las personas físicas se convierten en residentes fiscales portugueses si viven en el país durante 183 días o más al año. El cambio de residencia no se produce de forma automática; se debe solicitar ante la autoridad fiscal local y facilitar la dirección de registro en Portugal.

Los extranjeros también deben pagar impuestos al alquilar o comprar un inmueble, aunque vivan en Portugal menos de 183 días al año.

Alquilar o comprar una propiedad en Portugal es una de las condiciones para obtener un permiso de residencia con un visado D7. No se especifican el coste ni la ubicación del inmueble. El solicitante puede elegir cualquier villa o apartamento que le guste, siempre que disponga de espacio suficiente para todos los familiares incluidos en la solicitud.

Los candidatos al visado D7 deben demostrar unos ingresos pasivos de €11,040 al año para obtener permisos de residencia. Si se incluyen familiares en la solicitud, la cantidad de ingresos mínimos se incrementa un 50% por el cónyuge o progenitor y un 30% por cada hijo.

El año fiscal en Portugal va del 1 de enero al 31 de diciembre. Las declaraciones de impuestos se presentan del 1 de abril al 30 de junio del año siguiente en el sitio web de la autoridad fiscal.

Los tipos impositivos para los propietarios de bienes inmuebles dependen del valor y la ubicación del inmueble, así como del estado del propietario.

En el primer trimestre de 2023, el coste medio de la vivienda en Portugal es de €2,481 por m2. En Lisboa, los precios de los inmuebles se mantienen estables por ahora, mientras que en Santarém y Braga han estado creciendo.

Comprar una propiedad para alquilar es más rentable en las regiones del interior del país, como Santarém.

Impuestos sobre la compra de propiedades. El impuesto municipal sobre transmisiones patrimoniales se llama Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT). Varía entre el 0 y el 8%, según el valor y el tipo de inmueble. El comprador paga el impuesto antes de firmar el contrato de compraventa.

Si la propiedad se encuentra en zonas rurales, el IMT es del 5%. Los inmuebles comerciales están sujetos a un impuesto del 6.5% independientemente de su ubicación.

Quienes compren edificios de interés nacional o participaciones de empresas offshore propietarias de bienes inmuebles en Portugal están exentos de pagar el IMT.

A las propiedades residenciales en zonas urbanas se les aplica una escala fiscal progresiva.

Tipos del IMT en Portugal

El impuesto anual sobre la propiedad se denomina impuesto sobre bienes inmuebles o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). El tipo depende de la ubicación del inmueble y oscila entre el 0.3 y el 0.5% del valor de mercado para las propiedades urbanas y el 0.8% para las rurales.

Los propietarios de bienes inmuebles valorados en hasta €125,000 están exentos de pagar el impuesto si su ingreso anual es inferior a €153,300. Además, los propietarios de inmuebles en proceso de reconstrucción financiada por el presupuesto municipal están exentos del IMI durante 3 a 5 años.

Al vender una propiedad, el propietario paga el impuesto sobre ganancias de capital. Si el vendedor es residente en Portugal, solo paga impuestos sobre la mitad de los beneficios de la operación. A los no residentes se les cobra el impuesto sobre la totalidad de las ganancias de capital.

Cuando los residentes venden su vivienda habitual para comprar otra propiedad, están exentos del impuesto sobre ganancias de capital. Si la nueva propiedad cuesta menos que la vendida, el impuesto se aplica a la mitad de la diferencia de precio.

Los jubilados y los residentes mayores de 65 años pueden invertir los beneficios en un fondo de pensiones o en una compañía de seguros. Sin embargo, esto debe hacerse en un plazo de seis meses tras la transacción.

El Imposto de Selo, o impuesto de timbre, se paga al comprar, donar, heredar o alquilar una propiedad y asciende al 0.8% del importe de la transacción. La compra de bienes inmuebles a nombre de una organización no está sujeta al impuesto de timbre.

El impuesto sobre el patrimonio se denomina Adicional Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI). Se aplica a las propiedades que cuestan más de €600,000. El tipo del AIMI para personas físicas oscila entre el 0.7 y el 1%, mientras que las personas jurídicas pagan el 0.4%.

Para propiedades de más de €1 millón, las personas físicas y las organizaciones pagan un tipo fijo del 1%. Si los cónyuges presentan una declaración conjunta, el impuesto sobre el patrimonio se devenga por las propiedades valoradas en más de €1.2 millones.

Tipos del impuesto sobre el patrimonio en Portugal

Por cualquier transmisión de bienes inmuebles, ya sea compra, alquiler, donación o herencia, se cobra un impuesto de timbre del 0.8%.

El impuesto sobre sucesiones en Portugal se suprimió en 2004. Si un cónyuge, hijos, padres o nietos heredan un inmueble, el heredero paga un impuesto de timbre del 0.8%. En los demás casos, se aplica un impuesto de timbre adicional del 10%. Por ejemplo, si alguien hereda una casa de una persona no familiar, el impuesto de timbre total que deberá pagar será del 10.8%.

El impuesto sobre donaciones tampoco se cobra en Portugal. Al igual que con las herencias, antes de transmitir una propiedad como donación, se debe pagar el impuesto de timbre del 0.8% o del 10.8%, según el parentesco del beneficiario con el anterior propietario del inmueble.

En Portugal, las propiedades se alquilan con un contrato. El documento debe registrarse ante la autoridad fiscal si el contrato se firma por más de un mes. El propietario paga un impuesto de timbre del 10% del importe del alquiler.

Los propietarios también pagan impuestos por sus ingresos por alquiler. Los no residentes están sujetos a un tipo fijo del 25%. Los residentes pagan tipos impositivos progresivos sobre la renta según la escala aplicable.

Los tipos del impuesto sobre los ingresos por alquiler son los siguientes para los residentes portugueses:

• hasta €7,091 — 14.5%;
• de €7,091 a €10,700 — 23%;
• de €10,700 a €20,261 — 28.5%;
• de €20,261 a €25,000 — 35%;
• de €25,000 a €36,856 — 37%;
• de €36,856 a €80,640 — 45%;
• más de €80,640 — 48%.

Al calcular los ingresos por alquiler, los pagos de suministros y los gastos de reparación se deducen de los ingresos del alquiler, siempre que existan los recibos correspondientes.

Los inquilinos no pagan impuestos. Aparte del pago contractual, sus gastos adicionales pueden incluir una fianza equivalente a dos meses de alquiler.

Para obtener la residencia en Portugal con un visado D7, es necesario alquilar una vivienda con un contrato a largo plazo. No existen requisitos respecto al precio o la ubicación del inmueble.

En 2023, la rentabilidad del alquiler de bienes inmuebles residenciales en Portugal aumentó un 1% en comparación con el año anterior y alcanzó el 6.6%.

La rentabilidad anual del alquiler en Portugal por ciudades es la siguiente:

• Santarém — 7.6%;
• Coímbra — 5.9%;
• Braga — 5.6%;
• Funchal — 5.2%;
• Setúbal — 5.1%;
• Oporto — 4.7%;
• Aveiro — 4.3%;
• Lisboa — 3.8%.

Lisboa, Aveiro y Oporto tienden a ser las menos rentables en términos de inmuebles en alquiler. Sin embargo, estas regiones presentan menores riesgos de inversión debido a la elevada demanda de alquiler.

Los propietarios extranjeros de bienes inmuebles en Portugal solo solicitan el NIF, un número de identificación fiscal, a través de un representante fiscal. Esta regla se aplica a los ciudadanos que no pertenecen a la UE.

Una persona con residencia o ciudadanía portuguesa puede convertirse en representante fiscal de un extranjero; puede ser un abogado, un contable o un amigo del extranjero. El representante fiscal debe estar presente cuando el extranjero presente sus documentos.

Documentación necesaria para obtener el NIF en Portugal:

1. Pasaporte con visado nacional o Schengen en vigor.
2. Justificante de disponer de una dirección de registro en Portugal, por ejemplo, un recibo del pago de suministros.

Tras obtener el NIF, un extranjero no se convierte en residente fiscal por defecto. Empieza a pagar impuestos en Portugal solo cuando:

• vive en el país durante al menos 183 días al año;
• alquila o posee un inmueble y vive en él, aunque no pase 183 días en Portugal.

Los gastos mensuales medios de gas, agua y electricidad oscilan entre €80 y €180, según la tarifa elegida y el consumo. La calefacción central es la forma más rentable de calentar una vivienda, pero se encuentra principalmente en los edificios más nuevos.

Los precios mensuales de internet, televisión y teléfono dependen de la región. El coste medio de estos servicios ronda los €40 al mes. Los propietarios de apartamentos también pagan por el servicio de ascensor, limpieza, mantenimiento, seguridad y piscina de €50 a €250 al mes, según el complejo residencial.

Aparte de eso, se requiere un seguro de hogar. El paquete básico cuesta de €180 a €380 y cubre los riesgos de incendio e inundación.

1. Los propietarios extranjeros de bienes inmuebles pagan impuestos en Portugal independientemente de su estado fiscal en el país.
2. La compra o el alquiler de bienes inmuebles es una de las condiciones para obtener un permiso de residencia en Portugal con un visado D7.
3. Durante las operaciones inmobiliarias, se cobran dos impuestos: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el impuesto de timbre. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales se calcula en función del valor del inmueble y suele oscilar entre el 5 y el 10%. El impuesto de timbre es un tipo fijo del 0.8%.
4. Los rendimientos del alquiler están sujetos al impuesto sobre la renta. Para los residentes fiscales, se calcula en función de una escala progresiva que va del 14.5 al 45%. Los no residentes pagan un tipo fijo del 25%.
5. En Portugal, los propietarios extranjeros que utilizan sus bienes inmuebles como residencia permanente en el país se convierten en residentes fiscales. Esto significa que están sujetos a la normativa y las obligaciones fiscales aplicables en Portugal. Ello incluye declarar sus ingresos mundiales y cumplir con el sistema fiscal portugués.