Precios de la propiedad en Portugal: cómo comprar o alquilar una vivienda siendo extranjero

El coste medio de los inmuebles en Portugal es de €1,478 por 1 m², según el Instituto Nacional de Estadística (Instituto Nacional de Estatística, INE). Al mismo tiempo, el valor de mercado es varias veces superior a las estadísticas oficiales. Hay dos razones para ello.

En primer lugar, los analistas de portales y agencias solo tienen en cuenta las propiedades que ayudaron a vender. El valor medio se calcula a partir del importe que declara el vendedor.

En segundo lugar, las estadísticas oficiales utilizan precios de cierre. Así, por ejemplo, el portal Idealista fija el precio medio de los inmuebles residenciales en €2,475 por 1 m², mientras que la agencia Engel & Völkers sitúa la cifra en €3,800 por 1 m².

Los precios también se ven afectados por los extranjeros que compran o alquilan viviendas en Portugal para solicitar el visado D7 y obtener un permiso de residencia.

Los precios medios de los inmuebles residenciales en las regiones portuguesas, según el INE, son los siguientes:

• Lisboa — €2,082 por metro cuadrado;
• Algarve — €1,972 por metro cuadrado;
• Madeira — €1,558 por metro cuadrado;
• Norte — €1,36 por metro cuadrado;
• Azores — €1,387 por metro cuadrado;
• Centro — €1,130 por metro cuadrado;
• Alentejo — €1,025 por metro cuadrado.

No obstante, los bienes raíces portugueses son de los más asequibles de Europa. El precio medio por 1 m² de inmueble residencial es de €9,609 en Austria, €8,281 en Noruega y €6,589 en Italia.

La región de Lisboa es la más poblada y cara de Portugal. Según el INE, el precio medio de un apartamento o casa aquí es de €2,100 por 1 m².

Engel & Völkers estima que más de un tercio de las residencias de Lisboa son compradas por extranjeros. Los principales inversores son ciudadanos de Francia, Reino Unido, Brasil, Alemania y China.

Los compradores extranjeros se sienten atraídos por los barrios históricos de Lisboa, Alcântara y Penha de França.

El suburbio más caro de Lisboa es Cascais. Es popular tanto entre turistas como entre ciudadanos, por lo que las villas y apartamentos tienen una gran demanda.

La región del Algarve atrae a los visitantes por sus playas mediterráneas y sus campos de golf. El precio medio de un apartamento o casa aquí es de €2,000 por 1 m².

Nueve de cada diez propiedades en la región son adquiridas por extranjeros, según Engel & Völkers. La ciudad de Albufeira, Praia do Carvoeiro y Porches son las zonas más populares.

Madeira es un archipiélago de eterna primavera muy popular entre turistas e inversores extranjeros. Durante el último año, los apartamentos en Madeira han aumentado su precio un 17%, mientras que las casas han crecido un 14%. La ciudad más cara del archipiélago es Funchal.

La región Centro alberga la Universidad de Coímbra, que figura entre las 500 mejores del prestigioso QS World University Rankings. Un tercio de los residentes de la ciudad trabaja o estudia en la universidad.

Según Idealista, el precio medio de los inmuebles en Coímbra es de €1,700 por 1 m².

La región Norte es donde se encuentra Oporto, la segunda ciudad más grande de Portugal. Los inmuebles residenciales tienen una demanda constante: los apartamentos se venden por aproximadamente €1,400 por 1 m², y las casas por €1,100 por 1 m².

Los precios más asequibles se encuentran en la zona de Aldoar, y los más altos, en Bonfim.

En las Azores, los precios de los apartamentos aumentan un 10% al año. El precio medio es de €1,400 por 1 m². Ribeira Grande, Nordeste y Vila Franca do Campo tienen los precios inmobiliarios más altos.

El Alentejo es la región más calurosa y menos poblada de Portugal. El precio medio de un apartamento aquí es de €1,000 por 1 m², y el precio medio de una casa es de €1,100 por 1 m².

La compra de bienes raíces en Portugal puede ser un proceso a distancia. Un abogado celebra un contrato de compraventa en nombre del comprador. Para completar una transacción, el comprador deberá:

1. Obtener un número de identificación fiscal individual, o NIF. Los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE pueden hacerlo a través de un abogado o representante fiscal.
2. Abrir una cuenta bancaria en Portugal a través de un abogado. Solo los ciudadanos y residentes del país pueden hacerlo en línea.
3. Celebrar un contrato privado que incluya la descripción del apartamento o casa, el precio, el procedimiento de pago y los derechos y obligaciones de las partes.
4. Abonar un depósito del 10 al 30% del coste de la vivienda. Si el comprador cambia de opinión y rescinde el contrato, el depósito no le será devuelto.
5. Obtener una ficha catastral (Caderneta Predial Urbana) que contenga información sobre la ubicación de la propiedad, la superficie, el número de dormitorios y otras características.
6. Solicitar una certificación registral (Certidão de Teor) que contenga información sobre el tipo de propiedad, la ubicación y el propietario.
7. Pagar el impuesto inmobiliario IMT del 0.3 al 0.8% del valor catastral.
8. Elegir un notario que revise la documentación.
9. Pagar los fondos restantes por la propiedad menos el depósito.
10. Firmar el contrato de compraventa en presencia de un notario.

El notario envía copias del contrato a la inspección fiscal y al Registro de la Propiedad (Conservatoria do Registo Predial) para inscribir al nuevo propietario.

Los ciudadanos de Portugal, así como los extranjeros mayores de 18 años, pueden obtener un préstamo hipotecario para comprar una casa o apartamento.

Los bancos portugueses conceden préstamos para adquirir propiedades residenciales tanto en el mercado de obra nueva como en el de segunda mano. El plazo de un contrato de préstamo puede oscilar entre 2 y 40 años.

El tipo medio de las hipotecas en los bancos portugueses es del 3.3%. Depende del pago inicial, la situación financiera del prestatario, el valor de la propiedad y el plazo de la hipoteca. Por ejemplo, el banco BPI concede préstamos hipotecarios a no residentes a un tipo fijo anual del 5.9%. El importe máximo del préstamo es de €150,000.

El pago inicial de una hipoteca en los bancos portugueses es del 20 al 50% del valor de la propiedad. Por ejemplo, el pago inicial mínimo para un préstamo es del 20% en Novobanco y del 30% en Banco Santander. El tipo de interés hipotecario anual varía entre el 4.9 y el 6.0%.

Antes de solicitar una hipoteca, los bancos tasan el inmueble. Se trata de un servicio de pago: por ejemplo, BPI cobra €340 por ello.

Algunos bancos publican en su sitio web listas de villas o apartamentos para los que se aprueba la hipoteca. Por ejemplo, en el sitio web de Millennium BCP se puede encontrar una lista de este tipo.

Las solicitudes de préstamos hipotecarios se aceptan en las sucursales de los bancos portugueses o en línea. Por ejemplo, las solicitudes y documentos pueden enviarse a través del sitio web de Novobanco. Una vez que el departamento de crédito toma una decisión sobre la hipoteca, lo notifica al prestatario.

Los propietarios de apartamentos y casas en Portugal pagan un impuesto municipal anual, el IMT, de entre el 0.3 y el 0.8% del valor catastral del inmueble. Cada municipio establece su propio tipo.

Si el valor de la propiedad supera los €600,000, se devenga el impuesto sobre el patrimonio AIMI. Se calcula entre el 0.7 y el 1%.

Los costes de mantenimiento de las residencias en Portugal incluyen no solo los impuestos, sino también las facturas de suministros. Los precios de la electricidad, el agua y el gas dependen de la época del año, la región y la tarifa.

Electricidad. Los precios dependen de la estación, el día de la semana y el tipo de contador. El precio medio es de €0.15 por 1 m². La calefacción central en las casas portuguesas es poco habitual, por lo que las tarifas de electricidad en invierno son más elevadas.

En Portugal existen tres tipos de tarifas de electricidad:

• simple (tarifa simples) — los precios de la electricidad son fijos y no dependen de la hora del día;
• doble (bi-horária) — los precios son más bajos entre las 22:00 y las 08:00;
• triple (tri-horária) — los precios dependen de las horas del día y del periodo del año. Las más caras son las horas comprendidas entre las 8:30 y las 10:30 y entre las 18:00 y las 20:30. Los sábados, las horas punta se trasladan de 9:30 a 13:00 y de 18:30 a 22:00.

Por ejemplo, GALP, un proveedor de electricidad en Portugal, cobra €0.18 por 1 m² durante las horas punta y €0.09 por 1 m² durante las horas valle.

Los propietarios pueden utilizar el teléfono o una aplicación móvil para enviar las lecturas del contador.

Agua. El coste del suministro de agua en Portugal depende de la zona de residencia. Las tarifas más bajas se ofrecen en el sur del país. Por ejemplo, los consumidores pagan unos €250 por 120 m³ de agua en Vila do Conde y unos €88 por 120 m³ en Vila Nova de Foz Côa.

Gas. Algunos apartamentos en Portugal están conectados a la red de distribución de gas. Cada región tiene su propio proveedor y tarifas. Por ejemplo, Lisboagas suministra gas a los residentes de Lisboa, Cascais y otros 14 municipios.

Si no hay red de gas, los propietarios compran bombonas de gas. Los precios por litro varían entre 3 y 14 céntimos.

Seguridad y confort. El corredor de seguros Insurly ha incluido a Portugal entre los 20 países más seguros del mundo. El país rara vez se ve afectado por desastres naturales y presenta bajas tasas de delincuencia, así como habitantes acogedores.

Lisboa, la capital de Portugal, figura entre las 5 mejores ciudades para expatriados, según Expat Insider. Lisboa es muy popular entre los turistas: la ciudad cuenta con numerosos lugares de interés, zonas para pasear y un clima suave y cálido, con más de 250 días de sol al año.

El símbolo de Lisboa es el Castillo de San Jorge. Entre las atracciones más visitadas se encuentran el Monasterio de los Jerónimos, la Torre de Belém, el barrio de la Baixa, el Elevador de Santa Justa, el Parque Eduardo VII y el Palacio de Ajuda.

Inversión rentable. Los bienes raíces en Portugal pueden ser un activo líquido con precios en constante aumento. De media, los precios de la vivienda en Portugal se han incrementado un 12% durante el último año.

Los precios en el mercado de vivienda de segunda mano están creciendo a un ritmo más rápido que en el de obra nueva.

Evolución de los precios de los inmuebles residenciales en Portugal, según el INE

En 2022, los extranjeros compraron inmuebles en Portugal por valor de €3,600 millones, lo que supuso un incremento interanual del 20%.

Rentabilidad garantizada. Los extranjeros pueden alquilar las propiedades que hayan comprado en Portugal. Durante el último año, los precios del alquiler han aumentado un 23%.

Según el portal Global Property Guide, la rentabilidad media anual de los apartamentos es del 5.6% en Lisboa, del 5.9% en Funchal y del 5.7% en Setúbal.

Los precios del alquiler dependen de la región, el plazo del arrendamiento y el tamaño del inmueble. En las zonas turísticas, las tarifas de alquiler son más elevadas.

Tarifas de alquiler en Portugal, según Numbeo

Elegibilidad para un permiso de residencia. Alquilar o comprar bienes raíces en Portugal es un requisito para obtener uno de los visados nacionales que conducen a un estado de residencia:

• Visado D7 de Portugal se concede a extranjeros con un ingreso pasivo mínimo de €11,040 al año;
• Visado D2 de Portugal se concede a empresarios que hayan invertido en una empresa portuguesa, tengan un nuevo plan de negocio que presentar o tengan previsto abrir una filial de su empresa extranjera en el país;
• Visado Startup de Portugal se concede a empresarios que presenten una idea de negocio innovadora y celebren un acuerdo con una incubadora portuguesa;
• Visado HQA de Portugal se concede a profesionales extranjeros altamente cualificados que reciban una oferta de empleo en el país con un salario mínimo de €1,568 al mes.

Tras recibir uno de estos visados, los extranjeros y sus familias disponen de 4 meses para llegar a Portugal, encontrar una propiedad donde residir y solicitar un permiso de residencia.

La tarjeta de permiso de residencia se emitirá por un periodo de 2 años y podrá renovarse por otros 3 años. Los extranjeros con un permiso de residencia en Portugal pueden:

• vivir, trabajar y estudiar en el país;
• entrar sin visado a cualquier país del espacio Schengen o de la UE y permanecer allí 90 días dentro de cada periodo de 180 días;
• solicitar la ciudadanía tras 5 años de residencia permanente en Portugal.

1. Los precios más altos de los inmuebles residenciales en Portugal se registran en Lisboa, Algarve, la región Norte y Madeira.
2. Las hipotecas están disponibles para extranjeros. Los bancos portugueses conceden préstamos hipotecarios a un tipo medio del 3.3%.
3. Los propietarios pueden alquilar sus propiedades. La rentabilidad media del alquiler en Lisboa es del 5.6%.
4. Se puede conceder un permiso de residencia a los extranjeros que compren o alquilen un inmueble en Portugal. Para obtener el permiso, eligen un visado nacional: Visado D7 de Portugal, Visado D2 de Portugal, Visado Startup de Portugal, o Visado HQA de Portugal.