Как получить ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость

ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость
ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость

В Португалии можно получить вид на жительство при покупке недвижимости. Минимальный размер инвестиций — 280 000 €. За эту сумму можно купить жилье под реконструкцию в малонаселенном районе страны.

В современную недвижимость в крупном или курортном городе потребуется вложить от 500 000 €. Объект можно сдать в аренду и получать доход до 4% в год.

Через 5 лет инвестиции можно вернуть. Для этого нужно выполнить несколько условий. Рассказываем, во сколько на самом деле обойдется ВНЖ в Португалии для всей семьи.

Преимущества ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость

ВНЖ за инвестиции называют золотой визой. Инвесторы получают больше преимуществ, чем те, кто получает ВНЖ в Португалии на общих основаниях.

Свобода выбирать место жительства. Чтобы сохранить ВНЖ, важно проводить в стране некоторое время. Держателям обычных карт ВНЖ нужно жить в Португалии 183 дня в году, а инвесторам — всего 7 дней.

🛩 Безвизовые путешествия по Европе. С ВНЖ в Португалии можно без виз путешествовать по Евросоюзу. В любой стране можно находиться до 90 дней в течение полугода.

👨‍👩‍👧 ВНЖ для всей семьи. Инвестор может получить золотую визу для членов семьи. При этом вырастут только административные расходы на оформление документов, а размер инвестиций останется неизменным. В заявку можно включить:

  • детей до 18 лет;
  • детей до 26 лет, которые финансово зависят от инвестора;
  • жену или мужа;
  • родителей старше 65 лет.

🏠 Второй дом в Португалии. Если инвестор планирует жить в стране, он может купить апартаменты или дом. Таким образом он обеспечит свою семью жильем в Португалии, когда получит вид на жительство.

💰 Пассивный доход. Если нет цели переехать в Португалию, можно инвестировать в недвижимость в туристическом районе, сдавать объект в аренду и получать пассивный доход. Для этой цели подойдет жилое или коммерческое помещение.

🏰 Разнообразие вариантов. Участники инвестиционной программы выбирают объекты недвижимости среди множества опций:

  • дом на побережье;
  • апартаменты в центре крупного города;
  • элитная вилла в клубном коттеджном поселке;
  • доля в отеле;
  • участок с винодельней;
  • коммерческое помещение под офис, магазин, салон красоты или клинику.

Примеры объектов недвижимости в Португалии

ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости

Апартаменты на целый этаж в новом жилом проекте в Лиссабоне, столице Португалии

ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости

Апартаменты на целый этаж в новом жилом проекте в Лиссабоне, столице Португалии

ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости

Апартаменты на целый этаж в новом жилом проекте в Лиссабоне, столице Португалии

ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости

Апартаменты на целый этаж в новом жилом проекте в Лиссабоне, столице Португалии

ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости

Апартаменты на целый этаж в новом жилом проекте в Лиссабоне, столице Португалии

ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости
ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости
ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости
ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости
ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости
23 км

До океана

от 86 м²

Площадь

от 590 000 €

Цена

ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости у моря

Трехуровневая вилла с бассейном рядом с океаном в городе Кашкайш

ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости у моря

Трехуровневая вилла с бассейном рядом с океаном в городе Кашкайш

ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости у моря

Трехуровневая вилла с бассейном рядом с океаном в городе Кашкайш

ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости у моря

Трехуровневая вилла с бассейном рядом с океаном в городе Кашкайш

ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости у моря

Трехуровневая вилла с бассейном рядом с океаном в городе Кашкайш

ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости у моря
ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости у моря
ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости у моря
ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости у моря
ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости у моря
500 м

До океана

от 292 м²

Площадь

от 890 000 €

Цена

Другие варианты недвижимости в Португалии можно посмотреть в каталоге. Объекты проверены юристами и специалистами по недвижимости Иммигрант Инвест.

Кто может получить ВНЖ за покупку недвижимости и сколько потребуется вложить

Получение вида на жительство в Португалии за инвестиции занимает от 2 до 6 месяцев. Инвестором может стать совершеннолетний законопослушный человек, у которого нет долгов в стране. Потребуется подтвердить, что инвестиционные средства получены легально и не из источников в Португалии.

Можно инвестировать в жилую или коммерческую недвижимость — размер инвестиций от этого не зависит. Однако на него влияют расположение и состояние объекта.

Инвестиции в недвижимость под реконструкцию — здания в районе реновации или старше 30 лет — начинаются от 280 000 €. При этом жилье должно располагаться в малонаселенном районе — с плотностью населения менее 100 человек на квадратный метр.

Если объект находится в более популярном районе, потребуется вложить от 350 000 €.

В современную недвижимость на территории с низкой плотностью населения можно инвестировать от 400 000 €. В остальных районах — от 500 000 €.

Минимальные суммы для инвестиций в недвижимость Португалии

Объект Малонаселенный регион Популярный регион
Современный 400 000 € 500 000 €
Под реконструкцию 280 000 € 350 000 €

С 2022 года в Португалии вступает в силу закон, который вводит региональные ограничения на покупку недвижимости.

По новым правилам инвесторы смогут покупать объекты жилой недвижимости только во внутренних регионах страны, на Азорских островах и Мадейре.

В жилую недвижимость в крупных, курортных и прибрежных городах вроде Лиссабона, Кашкайша и Порту инвестировать не получится.

На коммерческую недвижимость ограничения не распространяются. В 2022 году инвесторы смогут получить ВНЖ за покупку коммерческого помещения в любом регионе Португалии.

Замок Обидуш: золотая виза в Португалии
Замок Обидуш — памятник средневековой архитектуры в часе езды от Лиссабона

Как получить ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости

Выбрать объект. Сумму инвестиций инвестор может потратить на покупку одного или нескольких объектов, которые соответствуют его целям и бюджету.

Оформить доверенность на юриста. Большинство забот по оформлению сделки купли-продажи и получению карт ВНЖ в Португалии Иммигрант Инвест берет на себя, действуя от лица инвестора по доверенности. Однако некоторые задачи без личного присутствия решить не получится, поэтому инвестор дважды посещает Португалию.

Съездить в Португалию. Во время первой поездки инвестор открывает счет в португальском банке, смотрит объекты и принимает финальное решение о покупке.

Забронировать жилье. Инвестор заключает с продавцом предварительный договор, тем самым бронируя объект. Для этого вносит предоплату: обычно это от 10 до 20% от стоимости. Юристы регистрируют инвестора в налоговой службе Португалии, проводят аудит документов по недвижимости, согласуют все детали договора купли-продажи и уплачивают необходимые налоги.

Заключить сделку купли-продажи. Инвестор подписывает договор и оплачивает покупку со счета в португальском банке. Другим способом совершить оплату не получится.

Юрист регистрирует сделку и получает справку о переходе прав собственности. При желании заключение договора купли-продажи можно передоверить юристу.

Подать заявление на ВНЖ. Юрист подает все необходимые документы на проверку в SEF — миграционную службу Португалии. После проверки все участники заявки записываются на прием в SEF, чтобы подать заявление на ВНЖ и сдать биометрические данные. Расходы на оформление карты ВНЖ — 5340 € на человека.

Получить ВНЖ. Когда карта ВНЖ будет готова, юрист получает ее и отправляет инвестору. В первый раз вид на жительство выдается на год, а продлевать его можно на два года.

Документы, которые понадобятся инвестору:

  • загранпаспорт;
  • временная виза;
  • медицинская страховка;
  • ИНН;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • справка о переходе прав собственности на объект;
  • справка о доходах и суммах налога;
  • справка об отсутствии налоговых задолженностей;
  • справка о несудимости;
  • заявление на проверку криминальной истории в Португалии.

Список документов расширяется, если инвестор включает в заявку на получение ВНЖ за инвестиции членов семьи. В этом случае также потребуются:

  • загранпаспорта, временные визы и медицинские страховки — для всех членов семьи, включенных в заявку;
  • справки о несудимости и заявления на проверку криминальной истории в Португалии для всех членов семьи старше 14 лет;
  • свидетельство о браке, если инвестор состоит в браке и включает в заявку супругу или супруга;
  • свидетельства о рождении детей, если инвестор включает их в заявку;
  • справка об обучении из вуза, если инвестор включает в заявку совершеннолетних детей, которые финансово от него зависят;
  • пенсионная книжка, если инвестор включает в заявку родителей.

Как продлить золотую визу

Чтобы вид на жительство продлили на второй и третий срок, инвестору важно сохранять инвестиции, а всем членам его семьи с ВНЖ — жить в стране не меньше семи дней в году.

Процедура продления вида на жительство похожа на процедуру его получения. Потребуется записаться на прием в миграционную службу Португалии, чтобы подать заявления на продление ВНЖ и сдать биометрию.

При продлении понадобятся те же документы, что и в первый раз, а также:

  • карта действующего ВНЖ;
  • выписка из реестра, подтверждающая владение недвижимостью в Португалии;
  • документы, подтверждающие, что заявитель провел в Португалии не менее семи дней в течение года: посадочные талоны или регистрация по месту жительства в Португалии;
  • подтверждение уплаты сбора за новую карту ВНЖ.

Через 5 лет жизни в статусе ВНЖ в Португалии инвестор может подать документы на ПМЖ — постоянный вид на жительство — или гражданство страны.

Азорские острова: вид на жительство в Португалии
«Зеленый остров» Сан-Мигел — самый большой в архипелаге Азорских островов

Какие налоги платит инвестор

Налог при покупке недвижимости. Размер налогов при покупке недвижимости рассчитывается в процентах от суммы сделки. Потребуется уплатить гербовый сбор и налог на переход права собственности — IMT.

Ставка гербового сбора — 0,8%, а IMT зависит от стоимости и типа объекта. Для коммерческих объектов ставка равна 6,5%, а для жилых рассчитывается по прогрессивной шкале.

IMT

налог на переход права собственности на недвижимость

Размер IMT для жилой недвижимости

Стоимость объекта жилой недвижимости Ставка налога на переход права собственности
До 92 407 € 0%
От 92 408 до 126 403 € 2%
От 126 404 до 172 348 € 5%
От 172 349 до 287 213 € 7%
От 287 214 до 574 323 € 8%
От 574 324 и до 1 000 000 € 6%
Более 1 000 000 € 6,5%

Налог на владение недвижимостью. Собственники недвижимости каждый год платят муниципальный налог — IMI. Ставку по налогу определяют муниципалитеты, поэтому размер налога в разных регионах различается. За недвижимость в городе нужно платить от 0,3 до 0,5% от стоимости объекта, а в сельской местности — 0,8%.

IMI

ежегодный муниципальный налог на владение недвижимостью

Если недвижимость стоит больше 600 000 €, действует дополнительный налог на богатство.

Налогом облагается разница между стоимостью объекта и 600 000 €. Если собственник объекта недвижимости — физическое лицо, ставка составит 0,7%, а если юридическое — 0,4%. Например, если у инвестора в собственности апартаменты стоимостью 700 000 €, то 100 000 € облагается дополнительным налогом по ставке 0,7% и нужно заплатить 700 €.

Налог при сдаче недвижимости в аренду. Доход от сдачи недвижимости в аренду прибавляется к общему годовому доходу инвестора, с которого нужно заплатить подоходный налог. Налоговая ставка в Португалии достигает 48%, однако инвестор имеет право в течение 10 лет платить налоги по фиксированной льготной ставке 20%. Чтобы воспользоваться этой льготой, потребуется стать налоговым резидентом Португалии, то есть жить в стране более 183 дней в году.

Налог при продаже недвижимости. Инвестор может продать недвижимость и вернуть вложенные деньги через 5 лет — после получения ПМЖ в Португалии или гражданства страны. После продажи недвижимости нужно заплатить налог на прирост капитала. Он уплачивается следующим образом: 50% прибыли от сделки прибавляется к общему годовому доходу инвестора, который затем облагается подоходным налогом.

Площадь Рибейра в Порту: ВНЖ в Португалии через недвижимость
Площадь Рибейра в историческом центре Порту

Виды недвижимости для инвестирования

Недвижимость на берегу Атлантического океана. Большая часть Португалии располагается на материке, однако половина ее периметра омывается Атлантическим океаном — с юга и запада. В состав Португалии также входят два архипелага — Мадейра и Азорские острова. Поэтому в стране много прибрежных городов, где можно купить виллу или апартаменты на берегу океана.

Португалия славится теплым климатом. Купаться можно с мая по сентябрь, а на Мадейре пляжный сезон почти не закрывается, потому что температура воды редко опускается ниже +18 °C.

Недвижимость в Португалии на побережье

Просторные апартаменты с видом на океан в новом жилом комплексе в городе Сезимбра

Недвижимость в Португалии на побережье

Просторные апартаменты с видом на океан в новом жилом комплексе в городе Сезимбра

Недвижимость в Португалии на побережье

Просторные апартаменты с видом на океан в новом жилом комплексе в городе Сезимбра

Недвижимость в Португалии на побережье

Просторные апартаменты с видом на океан в новом жилом комплексе в городе Сезимбра

Недвижимость в Португалии на побережье

Просторные апартаменты с видом на океан в новом жилом комплексе в городе Сезимбра

Недвижимость в Португалии на побережье
Недвижимость в Португалии на побережье
Недвижимость в Португалии на побережье
Недвижимость в Португалии на побережье
Недвижимость в Португалии на побережье
500 м

До океана

182 м²

Площадь

615 000 €

Цена

Недвижимость в Португалии у моря

Двухэтажная вилла в жилом комплексе с видом на океан. Город Фуншал, остров Мадейра

Недвижимость в Португалии у моря

Двухэтажная вилла в жилом комплексе с видом на океан. Город Фуншал, остров Мадейра

Недвижимость в Португалии у моря

Двухэтажная вилла в жилом комплексе с видом на океан. Город Фуншал, остров Мадейра

Недвижимость в Португалии у моря

Двухэтажная вилла в жилом комплексе с видом на океан. Город Фуншал, остров Мадейра

Недвижимость в Португалии у моря

Двухэтажная вилла в жилом комплексе с видом на океан. Город Фуншал, остров Мадейра

Недвижимость в Португалии у моря
Недвижимость в Португалии у моря
Недвижимость в Португалии у моря
Недвижимость в Португалии у моря
Недвижимость в Португалии у моря
500 м

До океана

370 м²

Площадь

995 000 €

Цена

Элитная недвижимость. Апартаменты премиум-класса проще всего найти в столице Португалии Лиссабоне и его пригородах — Кашкайше и Эсториле. В основном это квартиры в домах, в которых провели полную реконструкцию. Элитные виллы чаще строят в курортных городах на юге Португалии — в регионе Алгарве. Это города Албуфейра, Тавира, Лагуш и другие.

Элитная недвижимость в Португалии

Новая современная вилла с большим участком в клубном гольф-поселке в Сетубале

Элитная недвижимость в Португалии

Новая современная вилла с большим участком в клубном гольф-поселке в Сетубале

Элитная недвижимость в Португалии

Новая современная вилла с большим участком в клубном гольф-поселке в Сетубале

Элитная недвижимость в Португалии

Новая современная вилла с большим участком в клубном гольф-поселке в Сетубале

Элитная недвижимость в Португалии

Новая современная вилла с большим участком в клубном гольф-поселке в Сетубале

Элитная недвижимость в Португалии
Элитная недвижимость в Португалии
Элитная недвижимость в Португалии
Элитная недвижимость в Португалии
Элитная недвижимость в Португалии
16 км

До океана

344 м²

Площадь

2 200 000 €

Цена

Коммерческая недвижимость. В Португалии можно приобрести торговую, офисную и отельную недвижимость.

Предложение торговых площадей составляет более 3 миллионов квадратных метров, а их доходность оценивается в 4—5% в год.

Несмотря на пандемию, растет спрос на офисную недвижимость со стороны международных фирм. Прогнозируемая доходность офисных помещений — от 4 до 6%.

Среди инвесторов популярны вложения в отельную недвижимость. Можно купить апартаменты в апарт-отеле и получать доход с аренды, а можно — долю в отеле. На владельцев долей распределяется чистая прибыль отеля.

Элитная недвижимость в Португалии

Новая современная вилла с большим участком в клубном гольф-поселке в Сетубале

Элитная недвижимость в Португалии

Новая современная вилла с большим участком в клубном гольф-поселке в Сетубале

Элитная недвижимость в Португалии

Новая современная вилла с большим участком в клубном гольф-поселке в Сетубале

Элитная недвижимость в Португалии

Новая современная вилла с большим участком в клубном гольф-поселке в Сетубале

Элитная недвижимость в Португалии

Новая современная вилла с большим участком в клубном гольф-поселке в Сетубале

Элитная недвижимость в Португалии
Элитная недвижимость в Португалии
Элитная недвижимость в Португалии
Элитная недвижимость в Португалии
Элитная недвижимость в Португалии
5 км

До океана

302 м²

Площадь

790 000 €

Цена

Недвижимость под реконструкцию. 280 000 € — минимальные вложения в недвижимость для получения ВНЖ в Португалии. Чаще всего за эту сумму продают доли в отелях. После завершения реконструкции владельцы долей обычно начинают получать прибыль: от 2 до 5% в год.

Другие способы получить ВНЖ в Португалии за инвестиции

Чтобы получить вид на жительство, необязательно покупать недвижимость. Состоятельным космополитам доступны и другие варианты: инвестиции в бизнес, в венчурные фонды, в развитие культуры и науки Португалии, а также перевод капитала.

С 2022 года минимальная сумма инвестиций по четырем позициям увеличивается в полтора раза.

Опция Минимальный размер инвестиций
До конца 2021 года С 2022 года
Инвестиции в культурное наследие 250 000 €
Создание новой компании в Португалии + 10 рабочих мест
Инвестиции в научные исследования 350 000 € 500 000 €
Инвестиции в новый или действующий бизнес в Португалии 350 000 €
+ 5 рабочих мест
500 000 €
+ 5 рабочих мест
Покупка паев в венчурном фонде 350 000 € 500 000 €
Перевод капитала 1 000 000 € 1 500 000 €

Часто задаваемые вопросы

В жилую и коммерческую недвижимость потребуется вложить от 500 000 €, а если объект находится в регионе с низкой плотностью населения — от 400 000 €.

В недвижимость старше 30 лет вкладывают от 350 000 €, а в малонаселенных районах страны — от 280 000 €.

В 2022 году в программе получения ВНЖ за инвестиции в недвижимость произойдут изменения. Правительство Португалии намерено привлечь больше инвестиций во внутренние регионы страны, поэтому перестанет выдавать ВНЖ за покупку жилой недвижимости в крупных городах и популярных туристических районах.

  1. Налог за покупку недвижимости — в среднем 10% от суммы сделки.
  2. Государственные сборы на оформление карт ВНЖ — 5340 € на человека.
  3. Расходы на две поездки в Португалии и проживание в стране в течение нескольких дней.
  4. Расходы на перевод и заверение документов.

Да, инвестиции в недвижимость — возвратные. В курортных районах цены на недвижимость растут до 10% в год.

Объекты можно продать через 5 лет — после получения ПМЖ в Португалии или гражданства страны. Если продать инвестиции раньше, сохранить статус ВНЖ не получится.

В Португалии нет инвестиционных программ по получению ПМЖ. Однако через 5 лет жизни со статусом ВНЖ инвестор может подать заявление на получение статуса постоянного жителя.

Программ по получению гражданства Португалии за инвестиции нет. Однако инвесторы могут получить гражданство Португалии по натурализации — через 5 лет жизни в статусе ВНЖ.

Да, специально для программы получения ВНЖ за инвестиции создаются доли в отелях стоимостью 280 000 €. Дешевые объекты соответствуют своей стоимости: не стоит ожидать, что за эти деньги получится приобрести элитную недвижимость.

Обычно такой вариант выбирают инвесторы, для которых внешний вид и состояние недвижимости не имеют значения. Они получают ВНЖ в Португалии ради безвизовых путешествий по странам Евросоюза и не планируют жить или часто отдыхать в Португалии.

Иммигрант Инвест – лицензированный агент государственных программ стран Евросоюза и Карибского бассейна.

Пролистать наверх