Как получить ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость

ВНЖ за инвестиции называют золотой визой. Инвесторы получают больше преимуществ, чем те, кто получает ВНЖ в Португалии на общих основаниях.

⛵ Свобода выбирать место жительства. Чтобы сохранить ВНЖ, важно проводить в стране некоторое время. Держателям обычных карт ВНЖ нужно жить в Португалии 183 дня в году, а инвесторам — всего 7 дней.

🛩 Безвизовые путешествия по Европе. С ВНЖ в Португалии можно без виз путешествовать по Евросоюзу. В любой стране можно находиться до 90 дней в течение полугода.

👨‍👩‍👧 ВНЖ для всей семьи. Инвестор может получить золотую визу для членов семьи. При этом вырастут только административные расходы на оформление документов, а размер инвестиций останется неизменным. В заявку можно включить:

• детей до 18 лет;
• детей до 26 лет, которые финансово зависят от инвестора;
• жену или мужа;
• родителей старше 65 лет.

🏠 Второй дом в Португалии. Если инвестор планирует жить в стране, он может купить апартаменты или дом. Таким образом он обеспечит свою семью жильем в Португалии, когда получит вид на жительство.

💰 Пассивный доход. Если нет цели переехать в Португалию, можно инвестировать в недвижимость в туристическом районе, сдавать объект в аренду и получать пассивный доход. Для этой цели подойдет жилое или коммерческое помещение.

🏰 Разнообразие вариантов. Участники инвестиционной программы выбирают объекты недвижимости среди множества опций:

• дом на побережье;
• апартаменты в центре крупного города;
• элитная вилла в клубном коттеджном поселке;
• доля в отеле;
• участок с винодельней;
• коммерческое помещение под офис, магазин, салон красоты или клинику.

Другие варианты недвижимости в Португалии можно посмотреть в каталоге. Объекты проверены юристами и специалистами по недвижимости Иммигрант Инвест.

Получение вида на жительство в Португалии за инвестиции занимает от 2 до 6 месяцев. Инвестором может стать совершеннолетний законопослушный человек, у которого нет долгов в стране. Потребуется подтвердить, что инвестиционные средства получены легально и не из источников в Португалии.

Можно инвестировать в жилую или коммерческую недвижимость — размер инвестиций от этого не зависит. Однако на него влияют расположение и состояние объекта.

Инвестиции в недвижимость под реконструкцию — здания в районе реновации или старше 30 лет — начинаются от 280 000 €. При этом жилье должно располагаться в малонаселенном районе — с плотностью населения менее 100 человек на квадратный метр.

Если объект находится в более популярном районе, потребуется вложить от 350 000 €.

В современную недвижимость на территории с низкой плотностью населения можно инвестировать от 400 000 €. В остальных районах — от 500 000 €.

Минимальные суммы для инвестиций в недвижимость Португалии

С 2022 года в Португалии вступает в силу закон, который вводит региональные ограничения на покупку недвижимости.

По новым правилам инвесторы смогут покупать объекты жилой недвижимости только во внутренних регионах страны, на Азорских островах и Мадейре.

В жилую недвижимость в крупных, курортных и прибрежных городах вроде Лиссабона, Кашкайша и Порту инвестировать не получится.

На коммерческую недвижимость ограничения не распространяются. В 2022 году инвесторы смогут получить ВНЖ за покупку коммерческого помещения в любом регионе Португалии.

Выбрать объект. Сумму инвестиций инвестор может потратить на покупку одного или нескольких объектов, которые соответствуют его целям и бюджету.

Оформить доверенность на юриста. Большинство забот по оформлению сделки купли-продажи и получению карт ВНЖ в Португалии Иммигрант Инвест берет на себя, действуя от лица инвестора по доверенности. Однако некоторые задачи без личного присутствия решить не получится, поэтому инвестор дважды посещает Португалию.

Съездить в Португалию. Во время первой поездки инвестор открывает счет в португальском банке, смотрит объекты и принимает финальное решение о покупке.

Забронировать жилье. Инвестор заключает с продавцом предварительный договор, тем самым бронируя объект. Для этого вносит предоплату: обычно это от 10 до 20% от стоимости. Юристы регистрируют инвестора в налоговой службе Португалии, проводят аудит документов по недвижимости, согласуют все детали договора купли-продажи и уплачивают необходимые налоги.

Заключить сделку купли-продажи. Инвестор подписывает договор и оплачивает покупку со счета в португальском банке. Другим способом совершить оплату не получится.

Юрист регистрирует сделку и получает справку о переходе прав собственности. При желании заключение договора купли-продажи можно передоверить юристу.

Подать заявление на ВНЖ. Юрист подает все необходимые документы на проверку в SEF — миграционную службу Португалии. После проверки все участники заявки записываются на прием в SEF, чтобы подать заявление на ВНЖ и сдать биометрические данные. Расходы на оформление карты ВНЖ — 5340 € на человека.

Получить ВНЖ. Когда карта ВНЖ будет готова, юрист получает ее и отправляет инвестору. В первый раз вид на жительство выдается на год, а продлевать его можно на два года.

Документы, которые понадобятся инвестору:

• загранпаспорт;
• временная виза;
• медицинская страховка;
• ИНН;
• договор купли-продажи недвижимости;
• справка о переходе прав собственности на объект;
• справка о доходах и суммах налога;
• справка об отсутствии налоговых задолженностей;
• справка о несудимости;
• заявление на проверку криминальной истории в Португалии.

Список документов расширяется, если инвестор включает в заявку на получение ВНЖ за инвестиции членов семьи. В этом случае также потребуются:

• загранпаспорта, временные визы и медицинские страховки — для всех членов семьи, включенных в заявку;
• справки о несудимости и заявления на проверку криминальной истории в Португалии для всех членов семьи старше 14 лет;
• свидетельство о браке, если инвестор состоит в браке и включает в заявку супругу или супруга;
• свидетельства о рождении детей, если инвестор включает их в заявку;
• справка об обучении из вуза, если инвестор включает в заявку совершеннолетних детей, которые финансово от него зависят;
• пенсионная книжка, если инвестор включает в заявку родителей.

Чтобы вид на жительство продлили на второй и третий срок, инвестору важно сохранять инвестиции, а всем членам его семьи с ВНЖ — жить в стране не меньше семи дней в году.

Процедура продления вида на жительство похожа на процедуру его получения. Потребуется записаться на прием в миграционную службу Португалии, чтобы подать заявления на продление ВНЖ и сдать биометрию.

При продлении понадобятся те же документы, что и в первый раз, а также:

• карта действующего ВНЖ;
• выписка из реестра, подтверждающая владение недвижимостью в Португалии;
• документы, подтверждающие, что заявитель провел в Португалии не менее семи дней в течение года: посадочные талоны или регистрация по месту жительства в Португалии;
• подтверждение уплаты сбора за новую карту ВНЖ.

Через 5 лет жизни в статусе ВНЖ в Португалии инвестор может подать документы на ПМЖ — постоянный вид на жительство — или гражданство страны.

Налог при покупке недвижимости. Размер налогов при покупке недвижимости рассчитывается в процентах от суммы сделки. Потребуется уплатить гербовый сбор и налог на переход права собственности — IMT.

Ставка гербового сбора — 0,8%, а IMT зависит от стоимости и типа объекта. Для коммерческих объектов ставка равна 6,5%, а для жилых рассчитывается по прогрессивной шкале.

Размер IMT для жилой недвижимости

Налог на владение недвижимостью. Собственники недвижимости каждый год платят муниципальный налог — IMI. Ставку по налогу определяют муниципалитеты, поэтому размер налога в разных регионах различается. За недвижимость в городе нужно платить от 0,3 до 0,5% от стоимости объекта, а в сельской местности — 0,8%.

Если недвижимость стоит больше 600 000 €, действует дополнительный налог на богатство.

Налогом облагается разница между стоимостью объекта и 600 000 €. Если собственник объекта недвижимости — физическое лицо, ставка составит 0,7%, а если юридическое — 0,4%. Например, если у инвестора в собственности апартаменты стоимостью 700 000 €, то 100 000 € облагается дополнительным налогом по ставке 0,7% и нужно заплатить 700 €.

Налог при сдаче недвижимости в аренду. Доход от сдачи недвижимости в аренду прибавляется к общему годовому доходу инвестора, с которого нужно заплатить подоходный налог. Налоговая ставка в Португалии достигает 48%, однако инвестор имеет право в течение 10 лет платить налоги по фиксированной льготной ставке 20%. Чтобы воспользоваться этой льготой, потребуется стать налоговым резидентом Португалии, то есть жить в стране более 183 дней в году.

Налог при продаже недвижимости. Инвестор может продать недвижимость и вернуть вложенные деньги через 5 лет — после получения ПМЖ в Португалии или гражданства страны. После продажи недвижимости нужно заплатить налог на прирост капитала. Он уплачивается следующим образом: 50% прибыли от сделки прибавляется к общему годовому доходу инвестора, который затем облагается подоходным налогом.

Недвижимость на берегу Атлантического океана. Большая часть Португалии располагается на материке, однако половина ее периметра омывается Атлантическим океаном — с юга и запада. В состав Португалии также входят два архипелага — Мадейра и Азорские острова. Поэтому в стране много прибрежных городов, где можно купить виллу или апартаменты на берегу океана.

Португалия славится теплым климатом. Купаться можно с мая по сентябрь, а на Мадейре пляжный сезон почти не закрывается, потому что температура воды редко опускается ниже +18 °C.

Элитная недвижимость. Апартаменты премиум-класса проще всего найти в столице Португалии Лиссабоне и его пригородах — Кашкайше и Эсториле. В основном это квартиры в домах, в которых провели полную реконструкцию. Элитные виллы чаще строят в курортных городах на юге Португалии — в регионе Алгарве. Это города Албуфейра, Тавира, Лагуш и другие.

Коммерческая недвижимость. В Португалии можно приобрести торговую, офисную и отельную недвижимость.

Предложение торговых площадей составляет более 3 миллионов квадратных метров, а их доходность оценивается в 4—5% в год.

Несмотря на пандемию, растет спрос на офисную недвижимость со стороны международных фирм. Прогнозируемая доходность офисных помещений — от 4 до 6%.

Среди инвесторов популярны вложения в отельную недвижимость. Можно купить апартаменты в апарт-отеле и получать доход с аренды, а можно — долю в отеле. На владельцев долей распределяется чистая прибыль отеля.

Недвижимость под реконструкцию. 280 000 € — минимальные вложения в недвижимость для получения ВНЖ в Португалии. Чаще всего за эту сумму продают доли в отелях. После завершения реконструкции владельцы долей обычно начинают получать прибыль: от 2 до 5% в год.

Чтобы получить вид на жительство, необязательно покупать недвижимость. Состоятельным космополитам доступны и другие варианты: инвестиции в бизнес, в венчурные фонды, в развитие культуры и науки Португалии, а также перевод капитала.

С 2022 года минимальная сумма инвестиций по четырем позициям увеличивается в полтора раза.