Portekiz’de Gayrimenkul Bakımı: Kapsamlı Rehber

Portekiz’de bir ev satın almak için ülke vatandaşı olmak gerekmez. Yabancılar her türlü mülke sahip olma hakkına sahiptir.

Gayrimenkul satın alma masrafları. Vergi, fatura ve diğer ödemeler gibi yükümlülükler gayrimenkul satın alma süreciyle birlikte gelir. Masraflar, mülkün daimi veya geçici ikamet amacıyla kullanılmasına ya da kiraya verilmesine bağlı olarak değişir. Ticari mülkler ile konut mülklerinin bakım maliyetleri de farklılık gösterir.

Alıcılar her zaman mülk devir vergisi ve damga vergisi öder. Ayrıca avukat ve noter masrafları da mevcuttur.

Binaların enerji verimliliğini artırmak, Portekiz hükümetinin önceliklerinden biridir. 2026 yılına kadar bölge sakinlerinin fatura maliyetlerini azaltmak amacıyla €610 milyon harcanacaktır.

Portekiz’deki evler şu yöntemlerle ısıtılmaktadır:

• gaz kazanları en enerji verimli yöntemdir. Ancak Portekiz’deki tüm evlerde merkezi ısıtma bulunmamaktadır ve kurulumu önemli miktarda masraf gerektirir;
• ahşap peletlerle ısıtılan pelet sobaları. Sistem, baca gazı tahliyesi için bir bacaya bağlıdır. Binada baca yoksa yerel belediye bacanın kurulup kurulamayacağını kontrol eder;
• elektrikli ısıtıcılar, klimalar ve şömineler evleri ısıtmanın daha pahalı yollarıdır. Ayrıca bu cihazlarla sıcaklık ayarı yapmak zordur ve gürültülü çalışabilirler.

İnternet, TV ve telefon hizmeti fiyatları bölgeye ve pakete göre değişiklik gösterir. Bu tür hizmetlerin ortalama maliyeti aylık €50 tutarındadır.

Konut komplekslerindeki daire sahipleri için asansör, temizlik, onarım, güvenlik ve yüzme havuzu ücretleri aylık €25 ile €200 arasında değişmektedir.

Portekiz’de mülk sigortası yalnızca ipotekli gayrimenkuller için zorunludur. Sigorta yaptırmak, kredi verilmesinin şartlarından biridir.

Yangın, su baskını ve diğer yıkım risklerini kapsayan standart bir sigortanın yıllık maliyeti €180 ile €380 arasında değişecektir.

Aralık, Ocak ve Şubat ayları ortalama +9°C ile +16°C sıcaklıkla Portekiz’in en soğuk aylarıdır. Bu dönemde mülk sahipleri evleri ısıtmak için ısıtma sistemlerini açar veya klima ya da şömine kullanır.

Portekiz’deki mülk sahipleri; gaz, elektrik ve su tedarikini sağlamak için tedarikçilerle sözleşme yaparlar ve faturaları sayaçlara göre öderler.

Elektrik. Portekiz’in elektrik fiyatlarındaki enflasyon oranı %12 ile Avrupa Birliği’ndeki en düşük oranlardan biridir. Karşılaştırma yapmak gerekirse bu oran Belçika’da %67, Hollanda’da ise %58’dir.

Portekizli elektrik kullanıcıları üç tarifeden biri üzerinden ücretlendirilir:

• tekli (simples) — fiyat günün saatine bağlı değildir;
• çiftli (bi-horária) — 22:00 ile 08:00 saatleri arasında fiyat daha düşüktür;
• üçlü (tri-horária) — fiyat günün saatlerine ve yılın dönemine bağlıdır. En pahalı saatler 08:30–10:30 ve 18:00–20:30 arasıdır.

Mülk sahipleri, tarifeye ve hizmet kalitesine bağlı olarak kendi elektrik tedarikçilerini seçerler. En büyük tedarikçiler EDP, Endesa, Goldenenergy ve Galp Energia’dır.

Gaz. Portekiz’deki bazı evlerde gaz merkezi olarak sağlanır, ancak bu daha çok bir istisnadır. Gaz tüp olarak satın alınabilir: üç kişilik bir aileye bir ay boyunca bir tüp yeterli olacaktır. 13 kg’lık bütan tüpün ortalama maliyeti, nakliye dahil €27 tutarındadır.

Su. Portekiz’deki 308 belediyenin her birinin kendi su tedarikçisi vardır. Su fiyatları bölgeden bölgeye değişmektedir. En yüksek tarifeler Porto’da, en düşük tarifeler ise Braga ve Faro’dadır.

Bölgelere göre Portekiz’de faturaların ortalama maliyeti:

• Albufeira — €145;
• Lizbon — €123;
• Porto — €114;
• Aveiro — €102;
• Algarve — €102;
• Setubal — €97;
• Braga — €98;
• Coimbra — €96;
• Funchal — €75;
• Faro — €68.

IMT alım vergisi (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis), belediye devir vergisidir. Alıcılar, satım ve alım sözleşmesini imzalamadan önce mülkün maliyetine ve türüne bağlı olarak %0—8 oranında bu vergiyi öderler.

Bazı durumlarda alıcılar IMT vergisini ödemekten muaftır: örneğin, ulusal öneme sahip binaları veya Portekiz gayrimenkullerine sahip kıyı ötesi (offshore) şirketlerin hisselerini satın alırken.

Mülk devir vergisi oranları

Yıllık IMI vergisi (Imposto Municipal sobre Imóveis). Belediyeler Portekiz’in emlak vergisi oranlarını belirler ve bu oran mülkün konumuna bağlıdır. Ortalama olarak, oran şehir dışındaki bir mülkün piyasa değerinin %0,4’ü ve şehirdeki bir mülkün piyasa değerinin %0,8’idir.

Damga vergisi (Imposto de Selo), gayrimenkul satın alma, bağış ve miras işlemlerinde %0,8 oranında ödenir. Kurumsal işlemler damga vergisine tabi değildir.

AIMI servet vergisi (Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis), değeri €600,000 üzerinde olan mülk sahipleri için zorunludur. Oran %0,7 ile %1 arasında değişmektedir.

Gerçek kişi mülk sahipleri şu oranlarda vergilendirilir:

• €600,000 ile €1,000,000 arasındaki mülklerde %0,7;
• €1,000,000 ile €2,000,000 arasındaki mülklerde %1;
• €2,000,000 ve üzerindeki mülklerde %1,5.

Tüzel kişiler, €600,000 ile €1,000,000 değerindeki mülkler için %0,4 oranında vergilendirilir.

Portekiz vergi mükellefi olarak kayıtlı şirketler, değerine bakılmaksızın kentsel mülkler için %7,5 oranında vergilendirilir.

Gelir vergisi. Mülk kiraya verildiğinde mal sahibi vergiye tabi gelir elde eder. Vergi %25 oranında ödenir.

Gelir hesaplanırken, fatura makbuzları ve onarım masraflarını düşmek için ödeme belgeleri kullanılabilir.

Mülk sahipleri gayrimenkullerini bağımsız olarak veya emlak acentesi gibi bir aracı vasıtasıyla kiraya verme hakkına sahiptir. İkinci durumda, notere vekaletname vermeleri ve komisyon ödemeleri gerekecektir.

Gayrimenkul kiraya verilirken bir sözleşme düzenlenir. Kira süresi bir ayı aşarsa sözleşmenin Portekiz vergi dairelerine kaydettirilmesi gerekir.

Sermaye kazancı vergisi, Portekiz’deki herhangi bir mülkün satışında değerinin %50’si oranında alınır. Satıştan elde edilen parayı Portekiz’de başka bir ev satın almak için yatıran satıcılar indirim veya sermaye kazancı vergisinden muafiyet alabilirler.

Portekiz’deki ev sahiplerinin mülklerini iyi durumda tutmaları gerekmektedir: en az sekiz yılda bir yenileme çalışması yaparlar.

Mülk sahipleri, mülkün güvenliğinden ve görünümünden sorumludur; bu nedenle dış cephe boyaması gibi mülkü korumak için gerekli tüm çalışmaları düzenli olarak yaparlar.

Portekiz’in her bölgesindeki belediye meclisleri onarımların yapılıp yapılmadığını denetler. Mülk sahipleri yenileme çalışması yapmazsa meclisler onları buna zorlayabilir. Ayrıca tüm masraflar mülk sahibi tarafından karşılanacaktır.

Binanın çökme riski olduğu durumlarda yerel makamlar binayı yıkma kararı alabilir.

Bakım sorumlulukları bir yönetim şirketine devredilebilir. Hizmet kapsamını mülk sahibi belirler. Şirketlerin çoğu fatura, onarım ve ev işleri ödemeleriyle ilgilenir.

Saha ziyaretleri. Sözleşme düzenlenirken her iki taraf da şirketin mülk kontrollerini ne sıklıkla yapacağını müzakere eder. Gerektiğinde şirket, plansız bir denetim için bir çalışan gönderir; örneğin bölgede doğal bir felaket meydana gelirse.

Önleme ve onarım. Isıtma, gaz ve su sistemlerinin çalışırlığının kontrol edilmesi ile klima ve yüzme havuzu temizlikleri, şirket çalışanları tarafından programa uygun olarak gerçekleştirilir. Onarım çalışmaları gerekliyse şirket bir maliyet tahmini hazırlar ve bunu mülk sahibinin onayına sunar.

Fatura ödemeleri. Şirket sadece faturaları zamanında ödemekle kalmaz, sayaç okuma doğruluğunu da ölçer ve gerekirse olağandışı su veya elektrik tüketimini analiz eder.

Ev işleri. Otel oda servisinde olduğu gibi, yönetim şirketleri ev işlerini yürütmek için eğitimli personel sağlar. Buna düzenli ve genel temizlik, çamaşır ve kuru temizleme dahildir.

Portekiz’deki bazı yönetim şirketleri mülk sigortası ile vergi ve finans konularında danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Mülk sahipleri yeniden yapılandırma çalışmaları için yerel mimarları, mühendisleri ve iç mimarları işe alabilirler.

Tüm aile için oturma izni. Yabancılar, Portekiz D7 Vizesi alabilir; bu vize 2 yıllık oturma izni başvurusu yapılmasına ve eşin, çocukların, ebeveynlerin ve kardeşlerin eklenmesine olanak tanır.

Portekiz’de herhangi bir fiyata gayrimenkul kiralamak veya satın almak D7 vizesi şartlarından biridir. Başvuru sahiplerinin ayrıca ayda en az €920 veya yılda €11,040 tutarında pasif gelir kanıtlamaları gerekmektedir.

Oturma izinlerini aldıktan sonra aileler Portekiz’de yaşayabilir, çalışabilir, eğitim görebilir ve girişimci olabilirler. İzinler yenilenebilir ve 5 yıllık daimi ikametin ardından aileler Portekiz vatandaşlığı için başvuruda bulunabilirler.

Kârlı yatırım. 2022’nin üçüncü çeyreğinde Portekiz’de gayrimenkul fiyatları %13,1 arttı. Bu oran 2019’a kıyasla %30 daha fazladır.

Konut mülklerinin değerleri tüm bölgelerde arttı: En yüksek %40’lık büyüme Azorlar ve Madeira’da, en düşük %20’lik büyüme ise Lizbon’da kaydedildi.

Kira geliri. 2022’nin Temmuz ve Eylül ayları arasında Portekiz’de kira fiyatları 2021’in aynı dönemine göre %7,6 büyüdü. En büyük artış %25 ile Barcelos bölgesinde, %20 ile Funchal ve Cascais’te gerçekleşti.

Güvenli ikinci ev. Schengen Vizesi veya oturma izni ile mülk sahipleri hafta sonu için istedikleri zaman Portekiz’e gelebilir veya Atlas Okyanusu yakınında yaşayabilirler.

Portekiz, dünyanın en güvenli ülkeleri arasında 6. sırada ve emeklilikte yaşanacak en iyi ülkeler arasında 1. sırada yer almaktadır. Yerel halk yabancılara karşı dost canlısıdır ve çoğunluğu İngilizce konuşmaktadır. Portekiz’deki yiyecek ve eğlence fiyatları komşu AB ülkelerine göre daha düşüktür.

Immigrant Invest, gayrimenkul seçimi ve Portekiz D7 vizesi almak için gerekli belgelerin sunulması konusunda destek sağlamaktadır. Avukatlar, şu adımlardan oluşan tüm aşamalarda müşteriye eşlik eder:

1. Ön Durum Tespiti geçilmesi. Hizmet Sözleşmesi ancak yatırımcının onay alma şansı değerlendirildikten sonra akdedilir.
2. Vergi numarası alınması. Immigrant Invest avukatları, vekaletname kullanarak başvuru sahibi adına NIF numarasına başvurur ve bunu temin eder.
3. Uzaktan Portekiz’de banka hesabı açma. NIF ile avukatlar başvuru sahibi adına bir banka hesabı açar. Başvuru sahibi daha sonra ailesini Portekiz’de en az bir yıl geçindirmeye yetecek miktarı bu hesaba aktarır.
4. Uzaktan mülk seçimi. Immigrant Invest, Portekiz’de kiralama veya satın alma için güvenilir gayrimenkul teklifleri sunar. Başvuru sahibi amacına uygun bir mülk seçer.
5. Portekiz D7 Vizesi başvurusu. Immigrant Invest, gerekli belgelerin toplanmasında, formların doldurulmasında ve bir Portekiz konsolosluğuna sunulmasında başvuru sahibine yardımcı olur. Vize 60 gün içinde düzenlenir.
6. Portekiz oturma izni başvurusu. Sonraki 4 ay içinde başvuru sahibinin Portekiz’e gelerek Portekiz Göç ve Sınır Hizmetleri’ne (SEF) oturma izni başvurusu yapması gerekir. Immigrant Invest avukatları randevuyu önceden alır ve şirket temsilcisi toplantıda başvuru sahibine eşlik eder.
7. Oturma izni kartının alınması. Kart, başvuru sahibinin Portekiz’deki kayıtlı adresine gönderilir.

1. Portekiz gayrimenkulü kârlı bir yatırım olabileceği gibi yazlık veya yeni bir ev gibi kişisel bir ikametgah da olabilir. Yabancıların herhangi bir kısıtlama olmaksızın konut ve ticari mülk satın almalarına izin verilmektedir.
2. Gayrimenkul kiralamak veya satın almak, Portekiz D7 vizesi şartları arasındadır. Bu vizeyi alan yabancılar Portekiz oturma izni için başvurabilirler. Immigrant Invest avukatları mülk seçiminden başvuru yapılmasına kadar tüm aşamalarda alıcıya eşlik eder.
3. Mülk sahipleri alım satım sözleşmesi yaparken vergi öderler. Diğer ödemeler arasında mülkiyet, kira geliri veya devir vergileri yer alır.
4. Şirketler yapılan sözleşmelere istinaden gaz, su ve elektrik faturalarını düzenler. Her tedarikçi kendi tarifesini belirler. Mülk sahipleri tedarikçileri kendi takdirlerine göre seçerler.