Como comprar imóvel em Portugal em 2026: guia completo para estrangeiros

O custo médio de imóveis residenciais em Portugal é de € 2.500 por m², de acordo com o idealista.com. Estatísticas oficiais sobre o preço por metro quadrado não são disponibilizadas. O Instituto Nacional de Estatística, ou INE, fornece dados sobre a avaliação bancária do valor estimado de garantia imobiliária por metro quadrado. Ainda assim, essa estimativa é inferior ao valor comercial.

De acordo com dados do INE, um apartamento ou casa médio em Portugal custa € 190.000. Compradores estrangeiros gastam mais: € 406.000 por imóvel, em média.

Os preços de compra mais elevados para estrangeiros explicam-se pelo programa de autorização de residência por investimento de Portugal, o Golden Visa. Os participantes deviam comprar um imóvel de, pelo menos, € 280.000, segundo os seus termos. O Programa Golden Visa foi suspenso em abril de 2023 e reestruturado sem a opção de investimento imobiliário. Ainda assim, futuros participantes poderão investir no patrimônio cultural de Portugal, em projetos científicos, empresas, criação de sociedades ou cotas de fundos de investimento. O limite mínimo será de € 250.000.

Estrangeiros que desejam obter uma autorização de residência por investimento em imóveis podem recorrer a uma alternativa: o Visto D7 para Portugal.

Imóveis novos são 1,5 vez mais caros do que os do mercado secundário. Portugal constrói sobretudo apartamentos e casas de grandes dimensões: 60% dos imóveis novos têm 3 ou mais quartos.

Metade da população de Portugal mora em apartamentos, e a outra metade em casas. Nas cidades, a maioria das pessoas vive em apartamentos: a saber, 9 em cada 10 residentes em Lisboa, Porto e Braga. Um quinto da população aluga moradia, enquanto o restante vive em casa própria.

O custo dos imóveis residenciais em Portugal dobrou ao longo de 7 anos desde 2015. Os preços vêm crescendo entre 1,5% e 12% ao ano; em 2019, o aumento anual atingiu 10%.

O rendimento médio anual de aluguel é de 5,5% do valor do imóvel. Os preços dos aluguéis em Portugal têm crescido, atingindo o recorde de 3 anos de € 13 por m² em 2022. Ao mesmo tempo, o rendimento do aluguel diminuiu no mesmo período devido ao crescimento acelerado dos custos imobiliários.

Compradores de imóveis do exterior podem obter uma autorização de residência em Portugal por meio de vistos para pessoas financeiramente independentes ou nômades digitais: o visto D7. Os solicitantes comprovam renda mensal de € 870, contratam seguro de saúde e compram ou alugam um imóvel residencial em Portugal.

Para o Visto D7 para pessoas financeiramente independentes, os solicitantes devem auferir renda passiva por meio de dividendos, aposentadoria, juros de depósitos ou aluguel — no mínimo € 870 por mês.

Para o Visto de Nômade Digital para Portugal, os estrangeiros devem ter renda proveniente de trabalho remoto, seja como freelancers ou funcionários de empresa estrangeira. A renda média dos últimos 3 meses deve ser de € 3.480.

Portugal é convencionalmente dividido em 7 regiões — trata-se de uma divisão geográfica, e não administrativa. Cada região possui vários distritos ou províncias portuguesas. Há 5 regiões na parte continental, além de 2 arquipélagos no Oceano Atlântico: Açores e Madeira.

O destino mais popular para compradores de fora da UE é o Algarve, região no sul do país. É também um dos melhores lugares em Portugal para investir em imóveis, abrigando estâncias turísticas e destinos de férias deslumbrantes.

Em segundo lugar está a região de Lisboa, incluindo a capital e seus arredores: o distrito de Setúbal com as cidades balneares de Cascais e Estoril. A terceira região mais popular entre compradores estrangeiros é a Região Centro.

As regiões mais populares entre compradores de fora da UE são o Algarve, Lisboa e Centro — 8 em cada 10 apartamentos e casas adquiridos por estrangeiros estão localizados nessas áreas.

As regiões de Lisboa, Centro e Norte, incluindo Porto e Braga, lideram o total de vendas de imóveis.

Os imóveis mais caros estão nas regiões do Algarve, Lisboa e Madeira — o valor médio das transações nessas localidades é de 1,5 a 2,5 vezes superior à média nacional. Ao mesmo tempo, os rendimentos de aluguel são mais elevados no interior do país, onde os custos dos imóveis são menores.

O lugar mais barato para comprar imóvel em Portugal é Penedono, no distrito de Viseu. Segundo o idealista.com, o preço médio é de € 305 por m².

Valor médio de transação por região em Portugal

A maioria dos empreendimentos novos na Região Norte está localizada no Porto e em Braga. Quase metade de todos os novos apartamentos e casas em Portugal é construída aqui. As regiões Centro e de Lisboa ocupam o segundo e o terceiro lugar em termos de novas construções.

Imóveis novos são comprados 5 vezes menos do que os do mercado secundário, devido ao custo mais elevado e à oferta limitada. A proporção de novos empreendimentos é maior nas áreas litorâneas de Lisboa, Setúbal, Porto e Faro.

Apartamento, andar e condomínio são tipos distintos de unidades em edifícios residenciais de vários pavimentos. O apartamento faz parte de um complexo residencial pertencente a uma única entidade. Geralmente, os apartamentos são destinados ao aluguel. O condomínio é um complexo residencial no qual cada unidade possui um proprietário individual. Coberturas com terraço e vista panorâmica se enquadram na categoria de condomínio.

Um complexo residencial pode ter de poucas a dezenas de unidades de apartamentos ou condomínios. As áreas externas variam bastante: complexos de alto padrão podem contar com jardins, piscinas, academias, grandes playgrounds, creches e segurança 24 horas.

Casa ou moradia é uma casa térrea ou sobrado independente. Normalmente possui um pátio ou quintal e é cercada por muro. Cologes e moradias residenciais também se enquadram neste tipo. Propriedades rurais com grandes áreas de terreno, como fazendas ou vinhedos, são habitualmente chamadas de “quintas”.

Casa geminada é uma casa conjugada — essencialmente, um duplex. Duas unidades de casa geminada são separadas por uma parede meeira. Algumas podem ter um pequeno espaço externo e muro ao redor.

Terreno é um lote de terra. Diferentes tipos podem ser utilizados para construções residenciais, comerciais ou agrícolas.

Todas as unidades habitacionais em Portugal são classificadas utilizando a letra “T” seguida de um número que indica a quantidade de quartos: T1, T2, T3 e assim por diante. A denominação T0 é atribuída a estúdios.

Investimento rentável. O rendimento de aluguel em Portugal cresce cerca de 5,5% ao ano. A revenda também é lucrativa, visto que os preços dos imóveis residenciais no país aumentam de 3% a 5% ao ano.

Elegibilidade para residência. Alugar ou comprar um imóvel é uma das condições para obter o Visto D7 para Portugal ou o Visto de Nômade Digital. Ambos os vistos concedem autorização de residência, com a possibilidade de obter a cidadania para toda a família em cinco anos.

Otimização tributária. O regime do Residente Não Habitual (RNH) oferece um regime fiscal especial aos recém-chegados: eles pagam imposto sobre a renda de fonte local à taxa fixa de 20% durante 10 anos. A renda de fonte estrangeira é tributada de acordo com as regras gerais.

Acesso à educação e saúde. Portugal conta com sistemas de educação e saúde públicos e privados, reconhecidos pela sua qualidade e acessibilidade para todos os residentes. Universidades locais, como a Universidade do Porto, a Universidade de Lisboa e a Universidade de Coimbra, estão entre as melhores do mundo nos principais rankings.

Conforto, segurança e estabilidade. Portugal é acolhedor para expatriados, dinâmico e seguro. Oferece diversos estilos de vida para todos os perfis: entusiastas de grandes cidades, apreciadores da gastronomia, praticantes de caminhadas, amantes do oceano ou entusiastas de história. Desastres naturais são raros, e o clima temperado e ameno é agradável o ano todo. Em termos de segurança, Portugal figura no Top 10 do Índice Global da Paz.

Assessoria jurídica da transação. Compradores de imóveis não são obrigados a contratar advogados. No entanto, um advogado ajuda a verificar a regularidade jurídica da escritura e da certidão de registro.

Outros problemas comuns ao comprar imóveis em Portugal:

1. Débitos fiscais e de contas de consumo em Portugal são vinculados ao imóvel, e não ao proprietário. Se o proprietário não quitar a dívida antes da venda, o comprador será obrigado a pagá-la.
2. Ao comprar um terreno com várias edificações, nem todas podem estar registradas no cadastro predial: por exemplo, anexo ou construções secundárias. O advogado auxilia no registro dessas instalações ou avalia os riscos potenciais caso o comprador opte por não registrar.
3. Copropriedade de imóveis. Na herança, as frações podem ser distribuídas entre familiares, tornando impossível a venda sem o consentimento de todos os proprietários. Reunir os documentos para a transação pode ser difícil se houver múltiplos proprietários residindo em outros países.

A assessoria jurídica costuma custar 1% do valor da transação. Todos os documentos são redigidos em português, portanto, os compradores podem precisar de tradutor.

Documentos do imóvel são necessários para comprovar a regularidade jurídica do título, sua área e finalidade. O vendedor fornece esses documentos, que também são indispensáveis para a lavratura da escritura pública:

1. Licença de utilização emitida pelo município. Especifica a finalidade do imóvel e a base para a concessão da licença — imóvel comercial ou residencial, construção nova ou reconstrução.
2. Certidão de Teor. Comprova a situação jurídica do imóvel. Contém o endereço do imóvel, o histórico de transferência de propriedade e eventuais ônus.
3. Caderneta predial emitida pela autoridade tributária. Comprova a situação fiscal do imóvel. Inclui o nome do proprietário, o valor patrimonial tributável do imóvel e outras informações para o cálculo do imposto municipal sobre imóveis.
4. Ficha técnica de habitação. Contém a descrição das características técnicas do imóvel, como estrutura, instalações, estado de conservação e detalhes da construção. É emitida para imóveis construídos após 2004.
5. Certificado energético. Determina a classe de eficiência energética do imóvel.

Conta bancária. Os compradores não precisam abrir uma conta bancária em Portugal para pagar pelo imóvel. Eles podem transferir o dinheiro ao vendedor do exterior. Nesse caso, os compradores devem passar uma procuração a um corretor ou advogado, e a transação será realizada remotamente.

O pagamento de contas de consumo pode exigir uma conta bancária. Proprietários que alugam seus imóveis podem solicitar aos inquilinos que assumam as contas de luz e água: o acordo deve constar no contrato de locação e nos contratos de fornecimento.

O estrangeiro deve comparecer pessoalmente a um banco português para abrir uma conta.

Impostos e taxas na compra do imóvel pagos pelo comprador:

1. Imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) — até 8% do valor da transação. A alíquota depende do valor, tipo e finalidade do imóvel: por exemplo, se é habitação própria e permanente, casa de campo, imóvel em construção ou terreno.
2. Imposto do selo — 0,8% do valor da transação.
3. Emolumentos notariais — € 250.
4. Taxa de registro de propriedade — € 250.
5. Alteração da titularidade dos contratos de serviços essenciais — € 100.

Custos de manutenção do imóvel incluem impostos e contas de consumo. O imposto municipal sobre imóveis (IMI) anual é de 0,3% a 0,8% do valor patrimonial tributável, dependendo do tipo de imóvel, localização e ano de construção. Um imposto adicional de 0,7% sobre o valor patrimonial tributável é pago para imóveis urbanos.

Se os proprietários alugarem seus imóveis, pagam imposto sobre o rendimento de aluguel. Residentes são tributados em 28%, e não residentes em 25%.

As contas de consumo custam aproximadamente € 110 por mês para um apartamento de 85 m². Não há aquecimento central em Portugal. Casas com aquecimento a gás são raras. A água nas residências é aquecida por aquecedores elétricos ou a gás.

Ar-condicionado e aquecedores elétricos são pouco utilizados para aquecimento, pois acrescentam pelo menos € 100 à conta média mensal de eletricidade de € 50. Casas térreas e sobrados costumam ser aquecidos com lareiras a lenha.

Em Portugal, cozinha-se em fogões a gás. Redes de gás canalizado estão disponíveis apenas nas grandes cidades. Em outras regiões, o gás é comprado em botijões ou tanques. Proprietários de moradias costumam utilizar os primeiros, e edifícios de apartamentos, os últimos. Todas as contas de gás, exceto o engarrafado, são calculadas via medidores. Um botijão de gás custa € 50 e dura cerca de um mês para uma família de quatro pessoas.

Proprietários de apartamentos e condomínios pagam taxa de condomínio para manutenção do prédio, como limpeza, reformas, elevador, segurança ou piscina. A taxa mensal varia entre € 25 e € 200.

Despesas do vendedor. Os vendedores de imóveis em Portugal pagam os seguintes impostos:

1. Imposto sobre mais-valias — 28% sobre o lucro obtido na venda, deduzidos os impostos de aquisição, comissão e despesas com assessoria jurídica. O imposto não é devido se os recursos forem reinvestidos na compra de outra habitação própria e permanente.
2. Imposto sobre a venda do imóvel — 0,4% do valor. O pagamento não é imediato, ocorrendo no ano fiscal subsequente ao da venda.

Se o imóvel for vendido por intermédio de imobiliária, as despesas totais incluem a comissão: 3,7% a 6,2% com IVA.

1. Compradores de imóveis podem obter uma autorização de residência em Portugal via visto D7.
2. Os preços dos imóveis residenciais em Portugal dobraram ao longo de 7 anos.
3. O custo médio de um imóvel residencial em Portugal é de € 190.000, e o valor médio dos imóveis adquiridos por estrangeiros é de € 406.000.
4. Lisboa, Porto, Braga e Algarve são os mercados imobiliários mais populares. Estrangeiros costumam escolher a região de Lisboa e o Algarve.
5. Os imóveis mais caros estão localizados no Algarve, em Lisboa e na Madeira.
6. O processo de compra de imóveis em Portugal leva de 1 a 2 meses.
7. Compradores de imóveis pagam o imposto de transmissão de propriedade (IMT), imposto do selo, taxas notariais e de registro. Despesas adicionais somam de 1% a 10% do valor da transação.