Сколько стоит недвижимость в Португалии
2500 € стоит м2 жилой недвижимости в Португалии по данным портала idealista.com. Официальной статистики по цене квадратного метра в Португалии нет. Национальный институт статистики INE публикует данные по банковской оценке залоговой стоимости квадратного метра для ипотеки, но сумма оценки ниже коммерческой стоимости.
190 000 € стоит в среднем квартира или дом в Португалии по данным INE. Иностранцы тратят на недвижимость больше — 406 000 € за объект в среднем.
Более высокая сумма сделки с иностранцами объясняется тем, что в Португалии действует программа ВНЖ за инвестиции, или «золотой визы». По ее условиям необходимо купить недвижимость стоимостью от 280 000 €. Программу золотой визы приостановили в апреле 2023, чтобы изменить условия: минимальные суммы и варианты инвестиций для ВНЖ. У покупателей недвижимости сохранилась возможность получить визу D7 в Португалию.
Новостройки стоят в 1,5 раза дороже, чем объекты на вторичном рынке. Строят в Португалии в основном большие квартиры и дома — у 60% новостроек 3 спальни или больше.
В квартирах живет половина населения Португалии, другая половина — в домах. В городах большая часть людей живет в квартирах: например, в Лиссабоне, Порто или Браге это 9 из 10 жителей. Пятая часть населения арендуют жилье, остальные живут в собственных домах и квартирах.
В 2 раза выросла стоимость жилой недвижимость в Португалии за 7 лет с 2015 года. За этот период цены росли на 1,5—12% в год, а с 2019 года недвижимость дорожает на 10% ежегодно.
Доходность аренды недвижимости — в среднем 5,5% стоимости объекта в год. Стоимость аренды в Португалии растет и в 2022 году установила рекорд за последние 3 года — 13 € за м2. При этом доходность аренды за тот же период снизилась
Покупатели недвижимости могут получить ВНЖ в Португалии для финансово независимых лиц или цифровых кочевников — визу D7. Иностранец подтверждает доход от 760 € в месяц за пределами Португалии, покупает или арендует жилье и покупает медицинскую страховку.
Заявителю выдадут визу D7 для финансово независимых лиц, если он получает регулярный пассивный доход: дивиденды, пенсию, проценты по вкладам, арендную плату.
Визу D7 в Португалию для цифровых кочевников получают иностранцы, которые зарабатывают дистанционной работой в штате иностранной компании или во фрилансе. В этом случае заявитель подтверждает среднемесячный доход 3040 € за последние 3 месяца.
В каких районах иностранцы покупают недвижимость в Португалии
Португалию условно разделяют на 7 регионов — это географическое деление, а не административное. Каждый регион включает несколько округов — португальских провинций. На континентальной части расположены 5 регионов, еще 2 — это острова в Атлантическом океане: Азорские и Мадейра.
Самый популярные регионы среди покупателей вне Евросоюза — курортный регион Алгарве на юге Португалии. На втором месте Лиссабонский регион, который включает столицу и пригороды — округ Сетубал с курортными городами Кашкайш и Эшторил. Третье место по популярности занимает Центральный регион.
8 из 10 купленных иностранцами квартир и домов расположены в трех самых популярных регионах: Алгарве, Лиссабонском и Центральном.
В общих продажах недвижимости лидируют Лиссабонский регион, Центральный и Северный с городами-агломерациями Порту и Брага.
Самая дорогая недвижимость в Алгарве, Лиссабонском регионе и на Мадейре. Средняя сумма сделки в этих регионах в 1,5—2,5 раза выше средней по стране. При этом доходность аренды выше во внутренних районах страны с более низкой стоимостью недвижимости.
Средняя стоимость сделки по регионам Португалии
| Регион и крупнейшие города | Средняя сумма сделки |
| Португалия | 407 000 € Иностранцы 190 000 € Все покупатели |
| Лиссабонский регион Лиссабон, Кашкайш, Эшторил | 580 000 € Иностранцы — 1 место 265 000 € Все покупатели — 2 место |
| Алгарве Фару, Лагуш, Албуфейра | 488 000 € Иностранцы — 2 место 284 000 € Все покупатели — 1 место |
| Мадейра Фуншал | 358 000 € Иностранцы — 3 место 204 000 € Все покупатели — 3 место |
| Алентежу Сантарен, Эвора, Бежа | 253 000 € Иностранцы 111 000 € Все покупатели |
| Северный регион Порту, Брага | 235 000 € Иностранцы 156 000 € Все покупатели |
| Центральный регион Авейру, Коимбра | 180 000 € Иностранцы 118 000 € Все покупатели |
| Азорский острова | 157 000 € Иностранцы 143 000 € Все покупатели |
Больше всего новостроек в Северном регионе — в агломерациях Порту и Брага. Здесь строят почти половину всех новых квартир и домов в Португалии. Центральный и Лиссабонский регионы на втором и третьем месте по числу новостроек.
Новостройки покупают в 5 раз реже, чем вторичную недвижимость
Объекты недвижимости в Португалии
На что обратить внимание до покупки недвижимости в Португалии
Юридическое сопровождение сделки. Покупатель не обязан привлекать поверенных по недвижимости — солиситоров, но юрист поможет проверить юридическую чистоту объекта и сделки.
Самые распространенные проблемы при покупке недвижимости в Португалии, которые помогает выявить и решить юрист:
- Долги по налогам на недвижимость и коммунальным платежам в Португалии закрепляют за объектом недвижимости, а не собственником. Если продавец не погасит задолженность до продажи, то покупатель будет обязан уплатить долги.
- При покупке земельного участка с несколькими постройками не все строения могут быть зарегистрированы в земельном кадастре, например хозяйственные постройки или флигель. Юрист поможет зарегистрировать постройки или оценит риск для покупателя, если не регистрировать их.
- Долевая собственность на объект недвижимости. При наследовании недвижимости доли могут быть распределены между родственниками — продать объект невозможно без согласия всех собственников. Если долей много, то собрать документы для сделки будет сложно, потому что собственники могут жить в других странах Евросоюза.
Юридическое сопровождение сделки стоит обычно 1% ее стоимости. Договор купли-продажи и документы на недвижимость составляют на португальском языке, поэтому покупателю может потребоваться переводчик.
Документы на недвижимость необходимы, чтобы проверить юридическую чистоту объекта, его площадь и назначение. Документы предоставляет продавец, они нужны также для нотариального оформления сделки:
- Разрешение на эксплуатацию от муниципалитета — Licença de utilização. В разрешении указывают назначение объекта и основание для выдачи разрешения: коммерческая или жилая недвижимость, новое строительство или реконструкция.
- Выписка из земельного кадастра — Certidão permanente. В документе указан адрес недвижимости, история передачи прав собственности, как в ПТС на автомобиль, обременения.
- Выписка из налоговой — Caderneta predial. В документе указана кадастровая стоимость объекта и собственник. Выписка подтверждает, что недвижимость стоит на учете в налоговой инспекции.
- Технический паспорт объекта — Ficha técnica de habitaçãoс. Паспорт содержит описание недвижимости, технические характеристики, планы здания и помещений. Документ выдают для недвижимости, которую построили после 2004 года.
- Сертификат энергоэффективности — Certificado Energetico. Сертификат подтверждает категорию энергоэффективности объекта недвижимости.
Банковский счет для оплаты покупки. Покупателю не обязательно открывать счет в португальском банке, чтобы оплатить недвижимость. Деньги продавцу можно перевести со счета
Банковский счет может потребоваться для того, чтобы оплачивать коммунальные услуги. Если инвестор будет сдавать недвижимость в аренду, договор на коммунальные услуги может заключить арендатор и платить со своего счета.
Иностранцу необходимо лично посетить отделение португальского банка, чтобы открыть счет в Португалии.
Налоги и сборы при покупке недвижимости, которые уплачивает покупатель:
- Налог на переход права собственности — до 8% суммы сделки. Ставка налога зависит от стоимости объекта, его типа и назначения, например основное жилье или загородный дом, строение или земельный участок.
- Госпошлина или гербовый сбор — 0,8% суммы сделки.
- Нотариальное оформление сделки — 250 €.
- Регистрация права собственности — 250 €.
- Переоформление абонентских договоров на коммунальные услуги — 100 €.
Расходы на содержание недвижимости включают налоги и коммунальные платежи. Ежегодный муниципальный налог на недвижимость платят по ставке 0,3‑0,8% кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости, расположения и года постройки. За городскую недвижимость уплачивают дополнительный налог 0,7% кадастровой стоимости.
Коммунальные услуги стоят в среднем 110 € в месяц за квартиру площадью 85 м2. Центрального отопления в Португалии нет. Дома с газовым отоплением — редкость. Воду в домах нагревают в электрических или газовых котлах.
Кондиционеры и электрообогреватели для отопления используют редко
Готовят в Португалии на газу. Центральные газовые сети есть только в крупных городах. Там где сетей газоснабжения нет, газ либо покупают в баллонах — обычно для вилл, или закачивают в специальные резервуары — для многоквартирных домов-кондоминиумов. Баллон газа стоит 50 €, его хватает на месяц для семьи из четырех человек. В остальных случаях за газ платят по счетчику.
Владельцы недвижимости в многоквартирных домах-кондоминиумах дополнительно платят за содержание дома — за лифт, уборку, ремонт, охрану, бассейн. Разброс цен — от 25 € до 200 € в месяц.
Расходы при продаже. Продавец недвижимости в Португалии платит налог на прирост капитала, с разницы между ценой покупки и продажи объекта, и налог на продажу недвижимости:
- Налог на прирост капитала — 28% с прибыли от продажи за вычетом расходов на ремонт и покупку объекта: налоги при покупке, комиссионные, юридическое сопровождение сделки. Налог не платят, если покупают другую недвижимость на вырученные деньги.
- Налог на продажу недвижимости — 0,4% кадастровой стоимости. Налог уплачивают не сразу при продаже, а в следующем за продажей налоговом году.
Если недвижимость продают через риелтора, то в стоимость объекта закладывают комиссию 3,7—6,2% с учетом НДС.
Пошаговая процедура покупки недвижимости в Португалии
Покупка недвижимость в Португалии занимает обычно 1—2 месяца с момента выбора до получения свидетельства о праве собственности. Если у продавца на руках не все документы на объект, то срок может увеличиться до 6 месяцев.
Недвижимость выбирают дистанционно по базе проверенных объектов или приезжают в Португалию лично. Перед поездкой можно заранее составить список вариантов и провести предварительный осмотр недвижимости в онлайне.
NIF необходим, чтобы поставить объект на учет в налоговой и платить налоги на недвижимость.
Иностранцы без португальского ВНЖ получают NIF через налогового представителя — гражданина Португалии. Налоговым представителем может стать юрист, который сопровождает сделку.
Заявление на получение NIF подают в онлайне или лично. Налоговый номер заявитель получает по электронной почте, карту с NIF — по почте или лично в налоговой.
Предварительный договор подтверждает обязательство продавца и покупателя заключить сделку и фиксирует стоимость.
Покупатель вносит задаток, чтобы забронировать недвижимость — обычно от 10 до 30% от стоимости, условия зависят от продавца. Если покупатель откажется подписать основной договор, то задаток останется у продавца. Если откажется продавец, то покупатель получит задаток в двойном размере.
Покупатель уплачивает налог на переход права собственности — 0 до 8% в зависимости от стоимости недвижимости и расположения. Налог уплачивают не позднее, чем за 3 дня до подписания основного договора.
Договор заключают у нотариуса или в центре госуслуг Casa Pronta. Перечень документов на недвижимость для договора:
- Разрешение на эксплуатацию объекта недвижимости — Licença de utilização.
- Выписка из земельного кадастра — Certidão permanente.
- Выписка из налоговой — Caderneta predial.
- Технический паспорт объекта — Ficha técnica de habitaçãoс.
- Сертификат энергоэффективности — Certificado Energetico.
Покупатель переводит продавцу оставшуюся сумму по договору, уплачивает госпошлину 0,9% и нотариальный сбор 250 €.
Покупатель регистрирует право собственности в земельном кадастре и уведомляет налоговую о смене собственника. Регистрационный сбор — 250 €.
Покупатель перезаключает абонентские договора на коммунальные услуги. Договор может заключить арендатор недвижимости, а не собственник. Перезаключение договоров стоит примерно 100 €.
Главное о покупке недвижимости в Португалии
- Цены на жилую недвижимость в Португалии выросли в 2 раза за 7 лет.
- Средняя стоимость жилой недвижимости в Португалии — 190 000 €, а средняя сумма покупки недвижимости иностранцами — 406 000 €.
- Чаще всего недвижимость покупают в Лиссабоне и его пригородах, Порту и Браге, в курортном Алгарве. Иностранцы чаще выбирают Лиссабонский регион и Алгарве.
- Самая дорогая недвижимость в Алгарве, Лиссабонском регионе и на Мадейре.
- Покупка недвижимости в Португалии занимает 1—2 месяца.
- Покупатель недвижимости уплачивает налог на переход права собственности, госпошлину, нотариальный и регистрационный сборы. Дополнительные расходы при покупке составляют 1—10% от суммы сделки.
- Покупатель недвижимости может получить ВНЖ в Португалии — визу D7.
Часто задаваемые вопросы
Недвижимость в Португалии — доходный и ликвидный актив, который позволяет получить ВНЖ. Стоимость недвижимости в Португалии растет в среднем на 10% в год. Арендная плата приносит примерно 6% стоимости недвижимости в год.
Владелец португальской недвижимости может получить ВНЖ, если подтвердит доход от 760 € в месяц.
Самые популярные районы Португалии для покупки недвижимости — Лиссабон с пригородами, Северный регион с Порту и Брагой, южный регион Алгарве. Иностранцы чаще всего выбирают Лиссабон, Кашкайш, Эшторил и Алгарве.
Самая дорогая недвижимость в Лиссабоне и Алгарве, при этом доходность аренды выше во внутренних регионах с более низкой стоимостью недвижимости.
Покупатель недвижимости уплачивает налог на переход права собственности до 8% стоимости, госпошлину 0,8% стоимости договора. Ставка налога на переход права собственности зависит от стоимости недвижимости и ее расположения.
Дополнительно покупатель уплачивает нотариальный сбор и регистрационный сборы по 250 €.
Иностранцы могут покупать недвижимость в Португалии без ограничений. Чаще всего инвесторы выбирают курортный регион Алгарве и столичный регион — Лиссабон и округ Сетубал с курортными городами Кашкайш и Эшторил. Средняя стоимость покупки жилой недвижимости в Португалии — примерно 190 000 €.
Иностранцу необходимо прожить в Португалии 5 лет с ВНЖ, чтобы подать прошение о гражданстве. Покупатель португальской недвижимости может получить ВНЖ для финансово независимых лиц или цифровых кочевников — визу D7. Стоимость недвижимости для ВНЖ в Португалии значения не имеет.
Покупатели недвижимости могут получить ВНЖ в Португалии, если подтвердят доход от 760 € в месяц. Недвижимость может быть любой стоимости.
До апреля 2023 года в Португалии действовала программа ВНЖ за покупку недвижимости от 280 000 € — Golden Residence Permit Program.
