Как иностранцу купить недвижимость в Португалии

Сколько стоит недвижимость в Португалии

2500 € стоит м² жилой недвижимости в Португалии по данным портала idealista.com. Официальной статистики по цене квадратного метра в Португалии нет. Национальный институт статистики INE публикует данные по банковской оценке залоговой стоимости квадратного метра для ипотеки, но сумма оценки ниже коммерческой стоимости.

190 000 € стоит в среднем квартира или дом в Португалии по данным INE. Иностранцы тратят на недвижимость больше — 406 000 € за объект в среднем.

Более высокая сумма сделки с иностранцами объясняется тем, что в Португалии действует программа ВНЖ за инвестиции, или «золотой визы». По ее условиям необходимо купить недвижимость стоимостью от 280 000 €. Программу золотой визы приостановили в апреле 2023, чтобы изменить условия: минимальные суммы и варианты инвестиций для ВНЖ. У покупателей недвижимости сохранилась возможность получить визу D7 в Португалию.

Новостройки стоят в 1,5 раза дороже, чем объекты на вторичном рынке. Строят в Португалии в основном большие квартиры и дома — у 60% новостроек 3 спальни или больше.

В квартирах живет половина населения Португалии, другая половина — в домах. В городах большая часть людей живет в квартирах: например, в Лиссабоне, Порто или Браге это 9 из 10 жителей. Пятая часть населения арендуют жилье, остальные живут в собственных домах и квартирах.

В 2 раза выросла стоимость жилой недвижимость в Португалии за 7 лет с 2015 года. За этот период цены росли на 1,5—12% в год, а с 2019 года недвижимость дорожает на 10% ежегодно.

Доходность аренды недвижимости — в среднем 5,5% стоимости объекта в год. Стоимость аренды в Португалии растет и в 2022 году установила рекорд за последние 3 года — 13 € за м². При этом доходность аренды за тот же период снизилась из-за опережающего роста стоимости недвижимости.

Покупатели недвижимости могут получить ВНЖ в Португалии для финансово независимых лиц или цифровых кочевников — визу D7. Иностранец подтверждает доход от 870 € в месяц за пределами Португалии, покупает или арендует жилье и покупает медицинскую страховку.

Заявителю выдадут визу D7 для финансово независимых лиц, если он получает регулярный пассивный доход: дивиденды, пенсию, проценты по вкладам, арендную плату.

Визу D7 в Португалию для цифровых кочевников получают иностранцы, которые зарабатывают дистанционной работой в штате иностранной компании или во фрилансе. В этом случае заявитель подтверждает среднемесячный доход 3680 € за последние 3 месяца.

ВНЖ в Португалии для финансово независимых лиц — виза D7

Выдадут ли вам визу D7 в Португалию?

Пройдите короткий тест и узнайте

Пройти тест

В каких районах иностранцы покупают недвижимость в Португалии

Португалию условно разделяют на 7 регионов — это географическое деление, а не административное. Каждый регион включает несколько округов — португальских провинций. На континентальной части расположены 5 регионов, еще 2 — это острова в Атлантическом океане: Азорские и Мадейра.

Самый популярные регионы среди покупателей вне Евросоюза — курортный регион Алгарве на юге Португалии. На втором месте Лиссабонский регион, который включает столицу и пригороды — округ Сетубал с курортными городами Кашкайш и Эшторил. Третье место по популярности занимает Центральный регион. 

8 из 10 купленных иностранцами квартир и домов расположены в трех самых популярных регионах: Алгарве, Лиссабонском и Центральном.

В общих продажах недвижимости лидируют Лиссабонский регион, Центральный и Северный с городами-агломерациями Порту и Брага.

Самая дорогая недвижимость в Алгарве, Лиссабонском регионе и на Мадейре. Средняя сумма сделки в этих регионах в 1,5—2,5 раза выше средней по стране. При этом доходность аренды выше во внутренних районах страны с более низкой стоимостью недвижимости.

Средняя стоимость сделки по регионам Португалии

Больше всего новостроек в Северном регионе — в агломерациях Порту и Брага. Здесь строят почти половину всех новых квартир и домов в Португалии. Центральный и Лиссабонский регионы на втором и третьем месте по числу новостроек.

Новостройки покупают в 5 раз реже, чем вторичную недвижимость из-за более высокой стоимости и ограниченного выбора. Доля новостроек выше в прибрежных районах Лиссабона, Сетубала, Порту и Фару.

Объекты недвижимости в Португалии

Португалия, Лиссабон

От 500 000 €

Объекты недвижимости в эксклюзивном частном кондоминиуме с полем для гольфа

От 86 м²

1-4

1-4

Португалия, Порту

220 000 €

Реновированная студия с террасой в привилегированном районе

115 м²

1

1

Португалия, Алтура

От 930 000 €

Апартаменты в масштабном жилом комплексе на территории гольф-клуба

От 198 м²

2-3

2-3

На что обратить внимание до покупки недвижимости в Португалии

Юридическое сопровождение сделки. Покупатель не обязан привлекать поверенных по недвижимости — солиситоров, но юрист поможет проверить юридическую чистоту объекта и сделки.

Самые распространенные проблемы при покупке недвижимости в Португалии, которые помогает выявить и решить юрист:

1. Долги по налогам на недвижимость и коммунальным платежам в Португалии закрепляют за объектом недвижимости, а не собственником. Если продавец не погасит задолженность до продажи, то покупатель будет обязан уплатить долги.
2. При покупке земельного участка с несколькими постройками не все строения могут быть зарегистрированы в земельном кадастре, например хозяйственные постройки или флигель. Юрист поможет зарегистрировать постройки или оценит риск для покупателя, если не регистрировать их.
3. Долевая собственность на объект недвижимости. При наследовании недвижимости доли могут быть распределены между родственниками — продать объект невозможно без согласия всех собственников. Если долей много, то собрать документы для сделки будет сложно, потому что собственники могут жить в других странах Евросоюза.

Юридическое сопровождение сделки стоит обычно 1% ее стоимости. Договор купли-продажи и документы на недвижимость составляют на португальском языке, поэтому покупателю может потребоваться переводчик.

Документы на недвижимость необходимы, чтобы проверить юридическую чистоту объекта, его площадь и назначение. Документы предоставляет продавец, они нужны также для нотариального оформления сделки:

1. Разрешение на эксплуатацию от муниципалитета — Licença de utilização. В разрешении указывают назначение объекта и основание для выдачи разрешения: коммерческая или жилая недвижимость, новое строительство или реконструкция.
2. Выписка из земельного кадастра — Certidão permanente. В документе указан адрес недвижимости, история передачи прав собственности, как в ПТС на автомобиль, обременения.
3. Выписка из налоговой — Caderneta predial. В документе указана кадастровая стоимость объекта и собственник. Выписка подтверждает, что недвижимость стоит на учете в налоговой инспекции.
4. Технический паспорт объекта — Ficha técnica de habitaçãoс. Паспорт содержит описание недвижимости, технические характеристики, планы здания и помещений. Документ выдают для недвижимости, которую построили после 2004 года.
5. Сертификат энергоэффективности — Certificado Energetico. Сертификат подтверждает категорию энергоэффективности объекта недвижимости.

Банковский счет для оплаты покупки. Покупателю не обязательно открывать счет в португальском банке, чтобы оплатить недвижимость. Деньги продавцу можно перевести со счета из-за пределов Португалии. В этом случае всю сделку можно провести дистанционно, если выдать доверенность риелтору или юристу.

Банковский счет может потребоваться для того, чтобы оплачивать коммунальные услуги. Если инвестор будет сдавать недвижимость в аренду, договор на коммунальные услуги может заключить арендатор и платить со своего счета.

Иностранцу необходимо лично посетить отделение португальского банка, чтобы открыть счет в Португалии.

Налоги и сборы при покупке недвижимости, которые уплачивает покупатель:

1. Налог на переход права собственности — до 8% суммы сделки. Ставка налога зависит от стоимости объекта, его типа и назначения, например основное жилье или загородный дом, строение или земельный участок.
2. Госпошлина или гербовый сбор — 0,8% суммы сделки.
3. Нотариальное оформление сделки — 250 €.
4. Регистрация права собственности — 250 €.
5. Переоформление абонентских договоров на коммунальные услуги — 100 €.

Расходы на содержание недвижимости включают налоги и коммунальные платежи. Ежегодный муниципальный налог на недвижимость платят по ставке 0,3‑0,8% кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости, расположения и года постройки. За городскую недвижимость уплачивают дополнительный налог 0,7% кадастровой стоимости.

Коммунальные услуги стоят в среднем 110 € в месяц за квартиру площадью 85 м². Центрального отопления в Португалии нет. Дома с газовым отоплением — редкость. Воду в домах нагревают в электрических или газовых котлах.

Кондиционеры и электрообогреватели для отопления используют редко из-за больших счетов за электричество: дополнительные расходы от 100 € в месяц при средних расходах на электричество 50 € в месяц. Частные дома часто отапливают дровяными каминами.

Готовят в Португалии на газу. Центральные газовые сети есть только в крупных городах. Там где сетей газоснабжения нет, газ либо покупают в баллонах — обычно для вилл, или закачивают в специальные резервуары — для многоквартирных домов-кондоминиумов. Баллон газа стоит 50 €, его хватает на месяц для семьи из четырех человек. В остальных случаях за газ платят по счетчику.

Владельцы недвижимости в многоквартирных домах-кондоминиумах дополнительно платят за содержание дома — за лифт, уборку, ремонт, охрану, бассейн. Разброс цен — от 25 € до 200 € в месяц.

Расходы при продаже. Продавец недвижимости в Португалии платит налог на прирост капитала, с разницы между ценой покупки и продажи объекта, и налог на продажу недвижимости:

1. Налог на прирост капитала — 28% с прибыли от продажи за вычетом расходов на ремонт и покупку объекта: налоги при покупке, комиссионные, юридическое сопровождение сделки. Налог не платят, если покупают другую недвижимость на вырученные деньги.
2. Налог на продажу недвижимости — 0,4% кадастровой стоимости. Налог уплачивают не сразу при продаже, а в следующем за продажей налоговом году.

Если недвижимость продают через риелтора, то в стоимость объекта закладывают комиссию 3,7—6,2% с учетом НДС.

Индивидуальный расчет стоимости визы D7 в Португалию

Сделать индивидуальный расчет

Главное о покупке недвижимости в Португалии

1. Цены на жилую недвижимость в Португалии выросли в 2 раза за 7 лет.
2. Средняя стоимость жилой недвижимости в Португалии — 190 000 €, а средняя сумма покупки недвижимости иностранцами — 406 000 €.
3. Чаще всего недвижимость покупают в Лиссабоне и его пригородах, Порту и Браге, в курортном Алгарве. Иностранцы чаще выбирают Лиссабонский регион и Алгарве.
4. Самая дорогая недвижимость в Алгарве, Лиссабонском регионе и на Мадейре.
5. Покупка недвижимости в Португалии занимает 1—2 месяца.
6. Покупатель недвижимости уплачивает налог на переход права собственности, госпошлину, нотариальный и регистрационный сборы. Дополнительные расходы при покупке составляют 1—10% от суммы сделки.
7. Покупатель недвижимости может получить ВНЖ в Португалии — визу D7.

Часто задаваемые вопросы