Руководство по покупке недвижимости в Португалии

Иностранцы покупают недвижимость в Португалии, чтобы сохранить капитал, сдавать объект в аренду или использовать его для жизни и отдыха. Собственные апартаменты или дом в Португалии также позволяют подтвердить адрес проживания при получении ВНЖ.

Доход при продаже

Инвестор может получить доход, если купит объект и продаст его через несколько лет. В 2025 году цены на недвижимость в Португалии выросли на 23,4% по сравнению с 2024 годом, по данным независимой аналитической компании Confidencial Imobiliário^{[1]Источник: Деловое новостное издание Essential Business — данные о росте цен на жилье в Лиссабоне в 2025 году}. В Лиссабоне цены за 2025 год выросли на 18,2% — это самый высокий показатель с 2017 года.

Также цены на недвижимость растут в муниципалитетах за пределами Лиссабона и Порту. В Санту-Тирсу стоимость недвижимости выросли на 38% в 2025 году. В Беже, Брагансе, Кастелу-Бранку, Сантарене, Порталегре, Эворе, Сетубале, Фару и Авейру — рост составил от 24,8 до 33,5%^{[2]Источник: Новостное издание The Portugal News — обзор муниципалитетов Португалии с самым высоким ростом цен на недвижимость}.

С 2010 по 2025 год средняя цена недвижимости в Португалии выросла на 141% — это шестой результат среди стран Евросоюза^{[3]Источник: Официальная статистическая служба Евросоюза Eurostat — данные о динамике цен на недвижимость и аренду в европейских странах}.

Доход от аренды

Купленную недвижимость можно сдавать в аренду и получать пассивный доход. Управляющая компания занимается поиском арендаторов, вопросами заселения и обслуживания. Владельцу не нужно приезжать в Португалию и вникать в детали.

Медианная ставка аренды составила 16,6 € за 1 м² в целом по стране^{[4]Источник: Аналитический портал Global Property Guide — динамика цен на недвижимость в Португалии}. Средняя валовая доходность аренды в Португалии составляет 4,29% от стоимости квартиры в год. 

В городах доходность варьируется:

• Лиссабон — 3,76%;
• Порту — 3,96%;
• Брага — 4,47%;
• Сетубал — 4,89%^{[5]Источник: Аналитический портал Global Property Guide — доходность аренды недвижимости я в Португалии}.

Европейская недвижимость по доступной цене

Португалия входит в Евросоюз, использует евро и предлагает развитую инфраструктуру. При этом цены на недвижимость там одни из самых низких в Западной Европе.

Медианная цена недвижимости в Португалии в 2025 году составила почти втрое ниже, чем в столице — 2076 € за 1 м²^{[6]Источник: Международная база данных стоимости жизни Numbeo — цены за 1 м² недвижимости по странам мира}. Это сопоставимо с ценами в Пуэрто-Рико, Сербии и Черногории.

Адрес регистрации

Покупка недвижимости дает иностранцу возможность подтвердить адрес проживания в Португалии. Этот адрес нужен, чтобы получить налоговый номер, открыть счет в местном банке и подать документы на ВНЖ.

Португалия не выдает вид на жительство за покупку недвижимости. Собственный объект можно использовать для подтверждения адреса, если иностранец получает ВНЖ на других основаниях. Например, как финансово независимое лицо, цифровой кочевник, инвестор или квалифицированный специалист.

Низкие налоги

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость — IMI в Португалии составляет 0,3—0,45% от стоимости объекта в черте города и 0,8% в сельской местности^{[7]Источник: Официальный инвестиционный портал Portugal Global — ставки муниципального налога на недвижимость IMI}. Для сравнения, в Италии аналогичный ежегодный налог составляет 1,06% от стоимости имущества.

В Португалии нет налога на наследство и дарение между супругами, детьми и родителями. При этом в некоторых регионах Испании ставка налога на наследство может достигать 34%, во Франции — 45% за часть наследства, которая превышает 1,8 млн евро.

2076 € стоит м2 жилой недвижимости в Португалии по данным портала idealista.com^{[8]Источник: Новостной портал недвижимости Idealista — медианные цены на недвижимость в Португалии в 2025 году}. Официальной статистики по цене квадратного метра в Португалии нет. Национальный институт статистики INE публикует медианную цену проданной недвижимости, основанную на нотариальных сделках — во втором квартале 2025 года она составила 3019 € за 1 м² по стране, в третьем квартале 2025 года — 2111 €.

234 120 € — средняя цена апартаментов или дома в Португалии для налоговых резидентов по данным INE за 2025 год^{[9]Источник: Новостной портал SAPO — данные о снижении объемов покупки недвижимости иностранцами в Португалии}. Покупатели из стран Евросоюза платят в среднем 335 640 € за объект, из остальных стран — 470 277 €. 

Разница в цене между первичным и вторичным рынками зависит от города. В Лиссабоне, где разрыв самый большой в стране, новостройки стоят на 24,7% дороже: 5890 € за 1 м² при средней цене 4725 € на вторичном рынке.

В Амадоре, пригороде Лиссабона, недвижимость на вторичном рынке стоит на 9,4% дороже новостроек. Это объясняется острой нехваткой свободных участков под застройку — новых объектов на рынке мало, а вторичный рынок дорожает быстрее из-за близости к Лиссабону и удобным транспортным сообщением с ним. 

В квартирах живет 49% населения Португалии, в домах — 51%. 22,3% недвижимости в стране занимают арендаторы, 70% — собственники, остальные 7,7% живут на других основаниях, например по безвозмездному предоставлению жилья.

Стоимость жилой недвижимости в Португалии выросла в 2,6 раза за 10 лет, с 2015 по 2025 год, по данным Eurostat. За этот период цены росли на 7,1—17,6% в год, а с 2019 года недвижимость дорожает в среднем на 10,9% ежегодно.

Иностранные инвесторы в Португалии покупают апартаменты в городах, виллы у моря, объекты под реконструкцию и коммерческую недвижимость. У каждого типа своя стоимость, доходность и особенности управления.

Квартиры и апартаменты в городах

Городские квартиры — самый востребованный вариант для инвестиций. Апартаменты в отельных комплексах покупают, чтобы зарабатывать на краткосрочной аренде. Иностранцы выбирают такую недвижимость, потому что такие объекты обычно стоят дешевле вилл и коммерческих помещений, а управлять ими проще.

У квартир и апартаментов в Лиссабоне и Порту ликвидность выше — такие объекты легче продать или сдать в аренду. Недвижимость в крупных городах пользуются высоким спросом у местных жителей, иностранных специалистов и студентов.

Цена компактной студии в Лиссабоне в среднем составляет 6157 € за 1 м², двухкомнатной — 5572 €^{[10]Источник: Потребительская организация DECO Proteste Investe — обзор инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду}. Но доходность от аренды там ниже, чем в среднем по стране. В Лиссабоне она составляет 4,3% годовых, в Порту — 4,9%, средняя доходность по Португалии — 6,3%.

Если у инвестора в приоритете доходность, а не ликвидность и скорость продажи, он выбирает небольшие города. Там стоимость объектов ниже, а доходность от аренды выше. Например, в Браганса она достигает 8% годовых, в Кастелу-Бранку — 7,9%^{[11]Источник: Новостной портал недвижимости Idealista — доходность покупки жилья для сдачи в аренду в Португалии в начале 2026 года}.

Виллы у моря

Виллы у моря обычно стоят дороже городских апартаментов и требуют больше расходов на содержание. Владелец нанимает управляющую компанию для уборки, приема гостей и обслуживания участка или занимается этим самостоятельно. Такой объект подходит инвесторам, которые хотят использовать недвижимость для отдыха и сдавать ее в аренду в свободные месяцы.

Средняя цена виллы в Алгарве — 4009 € за 1 м². В престижных прибрежных районах — Албуфейра, Лагуш, Виламура, Кинта-ду-Лагу — цены достигают 5000—9000 € за 1 м²^{[12]Источник: Агентство недвижимости AlgarveProp — обзор цен на жилье в Алгарве в 2026 году}. 

Доход от аренды виллы распределяется неравномерно в течение года. Летом заполняемость достигает 80—90%, зимой падает до 40—50%. Поэтому итоговая доходность сильно зависит от количества гостей в межсезонье.

Виллы у моря требуют больше расходов на содержание. В Португалии нет центрального отопления, поэтому виллы нужно отапливать самостоятельно, чтобы избежать сырости и плесени. Для этого часто используют тепловые насосы, теплый пол и пеллетные котлы. Объекты у океана требуют регулярной уборки фасадов и окон из-за солевых отложений. Ежемесячные расходы на содержание вилл могут превышать 1000 €.

Вилла у моря может приносить доход от аренды и служить местом для собственного отдыха. Доходность в Алгарве достигает 8% годовых в высокий сезон.

Коммерческая недвижимость

Офисы, магазины и склады выбирают инвесторы с крупным капиталом, которые хотят доходность выше, чем от жилой недвижимости. В первом квартале 2026 года доходность офисов составила 8,2% годовых, магазинов — 8,1%, паркингов — 5,5%^{[13]Источник: Аналитический портал Global Property Guide — динамика цен на недвижимость в Португалии}. Для сравнения, доходность жилой недвижимости в среднем по Португалии — 6,3%.

Офисы, магазины и склады обычно стоят дороже апартаментов. Продажа такого объекта может занять больше времени, чем продажа квартиры или дома — круг покупателей уже, а сделка сложнее.

Также инвестору необходимо нанимать управляющего или научиться разбираться в коммерческих договорах аренды. Они отличаются от жилых по срокам, индексации платежей и обязанностям сторон.

В премиальных локациях доходность обычно ниже, потому что спрос стабильнее, а риск простоя меньше. Например, в торговых центрах доходность составляет 6,15%, на центральных торговых улицах Лиссабона и Порту — 4,25%. Арендная ставка в центральных офисах Лиссабона достигает 30 € за 1 м² в месяц, в Порту — 21 € за 1 м² в месяц.

Объекты под реконструкцию

Здания под реконструкцию покупают дешевле рынка и реконструируют под аренду или собственное проживание. Ремонт может занять несколько месяцев или лет, и весь этот срок недвижимость не приносит дохода.

С 2026 года часть проектов может получить сниженную ставку НДС на строительные работы — 6% вместо 23%^{[14]Источник: Официальный правовой портал Diário da República — закон 97/2026 о налоговых мерах для стимулирования предложения недвижимости}. Льгота действует для зданий, которые реконструируют под долгосрочную аренду со ставкой до 2300 € в месяц, или для проживания стоимостью до 660 982 €. Чтобы получить сниженную ставку, проект должен быть начат в период с 25 сентября 2025 года по 31 декабря 2029 года.

Недвижимость под реконструкцию подходит тем, кто разбирается в строительстве или может найти надежного подрядчика и архитектора. От этого зависит качество и сроки ремонта. Такой объект не подходит тем, кто хочет купить готовую недвижимость и сразу начать получать прибыль. 

Дополнительные льготы доступны инвесторам, которые заключают с государством контракт на реконструкцию недвижимости. Они освобождаются от уплаты налогов на покупку и владение объектом в течение 8 лет.

Португалию делят на 7 географических регионов, каждый из которых включает несколько округов — португальских провинций. На континентальной части расположены 5, еще 2 — Азорские острова и Мадейра. В округах различаются климат, плотность населения и цены.

Самая дорогая недвижимость — в Лиссабоне, Алгарве и на Мадейре. По данным INE за 2025 год, медианная цена 1 м² в столице составила 3439 €, в Алгарве — 3139 €, на Мадейре — 2500 €, в регионе Порту — 2305 €^{[15]Источник: Новостной портал недвижимости Idealista — медианные цены на недвижимость в Португалии в 2025 году}. Доходность аренды выше в районах с более низкой стоимостью недвижимости.

Лиссабон и пригороды

Лиссабон и пригороды — самый населенный и дорогой регион Португалии. В регионе мягкий средиземноморский климат: летом в среднем +23 °C, зимой температура редко опускается ниже +12 °C.

Для жизни. Лиссабон — деловой и культурный центр страны с развитой инфраструктурой, технологическими компаниями и университетами. Иностранцы, которые хотят жить в тихом месте недалеко от столицы выбирают пригороды на берегу океана — Эшторил и Кашкайш.

Для сдачи в аренду. Доходность долгосрочной аренды в Лиссабоне — 4,3% годовых. Медианная арендная ставка по новым договорам — 16,00 € за 1 м² в месяц. Спрос поддерживают иностранные специалисты, студенты и цифровые кочевники.

Для инвестиций. Лиссабон — самый ликвидный рынок недвижимости страны. Цены на недвижимость в столице стабильно растут. Например, в четвертом квартале 2025 года рост составил 17,5% в годовом выражении.

Порту и Северный регион

Порту — второй по величине город Португалии и деловой центр Северного региона. Климат в регионе атлантический: летом температура поднимается выше +30 °C, зима прохладная и дождливая с температурой около +10 °C. 

Для жизни. Порту — второй деловой центр Португалии с большим количеством университетов. Стоимость жизни в Порту ниже, чем в Лиссабоне. Город Брага в Северном регионе развивается как технологический хаб — международные ИТ-компании и стартапы открывают в нем офисы .

Для сдачи в аренду. Доходность аренды в Порту — 4,9% годовых при долгосрочной аренде и до 7% при краткосрочной. Медианная арендная ставка по новым договорам — 12,94 € за 1 м² в месяц. Спрос в регионе поддерживает активный туристический поток и студенты.

Для инвестиций. Северный регион — лидер по числу новостроек. Там строят около половины всех новых объектов в Португалии. Стоимость недвижимости в регионе ниже, чем в Лиссабоне, при высоком потенциале роста цены.

Алгарве

Алгарве — один из самых дорогих регионов Португалии за пределами Лиссабона. Регион расположен на южном побережье с мягким средиземноморским климатом — летом там до +29 °C, зимой — от +8 до +17 °C.

Для жизни. Алгарве подходит для переезда к океану и спокойной жизни в курортном регионе. Там есть пляжи, гольф-клубы, марины и условия для водных видов спорта.

В Албуфейре и Лагуше инфраструктура работает круглый год: открыты магазины, рестораны, клиники и международные школы. В небольших курортных поселках вне сезона жизнь становится тише, часть ресторанов и магазинов закрывается.

Для сдачи в аренду. Доходность аренды — до 8% годовых, выше, чем в Лиссабоне и Порту. Занятость в высокий сезон — 80—90%, в низкий — 40—50%. Краткосрочная аренда приносит на 15—35% больше, чем долгосрочная.

Для инвестиций. Алгарве — самый популярный регион среди иностранных покупателей за пределами Евросоюза. Цены в регионе выросли на 8,8% за 2025 год. Рынок ориентирован на иностранных покупателей. Около 30% сделок в регионе заключаются нерезидентами, в среднем по стране этот показатель составляет от 5%^{[16]Источник: Новостной портал недвижимости Idealista — статистика продажи недвижимости нерезидентам в Португалии году}.

Центральный регион

Центральный регион — самый большой по площади в материковой Португалии. Один из ключевых городов региона — Коимбра, университетский центр с одним из старейших вузов Европы.

Климат в Центральном регионе умеренный: летом температура поднимается до +29 °C, зимой опускается до +6 °C. Осадков здесь больше, чем на юге страны. Недвижимость в регионе в 2—2,5 раза дешевле, чем в Лиссабоне.

Для жизни. В Коимбре размеренный ритм жизни, развитая социальная инфраструктура. Этот регион часто выбирают семьи с детьми и пенсионеры.

Для сдачи в аренду. Доходность аренды в Коимбре — 6,5% годовых. Спрос на жилье поддерживают студенты, преподаватели и сотрудники университета.

Для инвестиций. Регион занимает третье место по популярности среди иностранных покупателей. 8 из 10 купленных иностранцами объектов расположены в Алгарве, Лиссабонском и Центральном регионах.

Алентежу

Алентежу — самый жаркий и засушливый регион континентальной Португалии с выраженным средиземноморским климатом. Летом температура поднимается до +33—35 °C, зимой держится в диапазоне +5—14 °C. Регион занимает треть площади страны, но там живет только 7% населения. Благодаря низкой плотности застройки в Алентежу проще найти дом с большим участком.

Для жизни. Алентежу подходит тем, кто ищет тишину, простор и жизнь вдали от крупных городов. В регионе много исторических городов, виноделен, ферм и природных локаций. Инфраструктура лучше развита в крупных городах, например в Эворе.

Для сдачи в аренду. Доходность аренды в Эворе — крупнейшем городе региона — составляет 5,8% годовых за первый квартал 2026 года. Арендные ставки в регионе растут быстро. В январе 2026 года средняя аренда в Эворе достигла 1200 € в месяц, что на 20% выше уровня января 2025 года.

В четвертом квартале 2025 года Алентежу стал лидером по росту туристического потока среди всех регионов Португалии. Популярный формат — сельский туризм. Усадьбы и фермы с туристической лицензией приносят доход круглый год.

Для инвестиций. Цены растут быстрее среднего по стране: в 2025 году рост в округах Алентежу составил от 24,8 до 33,5%. Инвесторы покупают недвижимость в регионе с целью последующей продажи после роста стоимости.

В муниципалитете Грандола на побережье Алентежу расположены Компорта и Мелидеш, которые привлекают состоятельных покупателей со всего мира. В 2025 году Николь Кидман приобрела участок в элитном комплексе Costa Terra в примерно за 10 млн евро. Там же купили недвижимость Пэрис Хилтон и Джордж Клуни.

Мадейра

Мадейра — автономный архипелаг из двух обитаемых островов в Атлантическом океане в 1000 км от Лиссабона. Климат там мягкий без резких перепадов: летом около +23 °C, зимой +17 °C, купальный сезон открыт почти круглый год. Крупнейший город — Фуншал.

Для жизни. Мадейру выбирают цифровые кочевники, удаленные работники и пенсионеры — в том числе из-за низких налоговых ставок. Максимальная ставка подоходного налога на Мадейре составляет 33,6%, на материковой Португалии — 48%. Корпоративный налог для компаний на Мадейре — 14,7%, на материковой Португалии — 21%.

В регионе развита инфраструктура, а стоимость жизни ниже, чем в Лиссабоне. Для семей с детьми на острове работают международные школы с обучением на английском языке.

Для сдачи в аренду. В 2025 году туристический поток на Мадейру вырос на 8,4% по сравнению с 2024 годом^{[17]Источник: Новостное издание Observador — данные о количестве туристических ночевок на Мадейре в 2025 году}. Заполняемость отелей и апартаментов высокая круглый год: летом — 85—86%, зимой — около 73%^{[18]Источник: Официальная статистическая служба Мадейры DREM — статистика туристического размещения на Мадейре}. Арендная ставка — около 15,92 € за 1 м² в месяц, доходность аренды — 5% годовых.

Для инвестиций. Мадейра востребована у инвесторов, которые ищут недвижимость в локации с устойчивым туристическим спросом. В первом квартале 2025 года регион показал самый быстрый рост стоимости недвижимости в Португалии — 23,1% год к году по данным INE^{[19]Источник: Официальная статистическая служба Мадейры DREM — медианные цены на жилье на Мадейре в первом квартале 2025 года}.

Азорские острова

Азорские острова — автономный архипелаг в Атлантическом океане, примерно в 1600 км к западу от материковой Португалии. Архипелаг состоит из 9 островов. Самый большой и населенный — Сан-Мигел, крупнейший город — Понта-Делгада. Среди туристов также популярен остров Фаял с городом Орта.

Климат на Азорах мягкий океанический. В Понта-Делгаде средняя температура летом — около +23 °C, зимой — +14 °C. Осадков там больше, чем на Мадейре.

Для жизни. Азорские острова подходят тем, кто выбирает спокойную жизнь среди природы вдали от материковой Португалии. Инфраструктура лучше развита на Сан-Мигеле, особенно в Понта-Делгаде.

Для сдачи в аренду. Туристов привлекают природа, трекинговые маршруты, наблюдение за китами и экотуризм. Спрос на краткосрочную аренду есть, но рынок меньше по масштабу, чем на Мадейре и в крупных городах материковой Португалии.

Для инвестиций. Азорские острова подходят инвесторам, которые ищут недвижимость с низким порогом входа и рассчитывают на долгосрочный рост. 

По последним данным INE, В четвертом квартале 2025 года медианная цена недвижимости на Азорах составляла 1514 € за 1 м², в среднем по Португалии — 2198 € за 1 м², на Мадейре — 2655 €. Основной туристический и пассажирский поток сосредоточен на Сан-Мигеле и Терсейре.

Владелец недвижимости в Португалии платит налоги при покупке, ежегодный налог на владение и налог при продаже. Дополнительно — коммунальные платежи и расходы на содержание объекта.

Налоги при покупке

Налог на передачу недвижимости, IMT платят до подписания договора у нотариуса. При покупке недвижимости для постоянного проживания в континентальной Португалии ставка прогрессивная: от 0% для объектов стоимостью до 106 346 € и до 7,5% для объектов дороже 1 150 853 €^{[20]Источник: Официальный сайт налоговой службы Португалии Portal das Finanças — практические таблицы IMT на 2026 год}.

Для Азорских островов и Мадейры действуют отдельные пороги. В 2026 году основная недвижимость для постоянного проживания освобождается от IMT стоимостью до 132 933 €, а ставка 7,5% применяется к объектам дороже 1 438 566 €.

Для прочих объектов с 2026 года действует единая фиксированная ставка 7,5% вне зависимости от стоимости. IMT могут пересчитать по прогрессивной шкале и вернуть разницу, если покупатель получает налоговое резидентство в Португалии в течение 2 лет после покупки или сдает объект в долгосрочную аренду по умеренной ставке не менее 36 месяцев в первые 5 лет.

Гербовый сбор — 0,8% от суммы сделки — уплачивают вместе с IMT до подписания договора^{[21]Источник: Официальный сайт налоговой службы Португалии Portal das Finanças — правила покупки недвижимости, оплаты IMT и гербового сбора}. Нотариальное оформление сделки и регистрация права собственности через сервис Casa Pronta — от 375 €^{[22]Источник: Официальный портал государственных услуг Португалии gov.pt — сервис Casa Pronta для оформления и регистрации сделок с недвижимостью}.

Ежегодный налог на недвижимость

Муниципальный налог на недвижимость, IMI уплачивают каждый год все владельцы недвижимости в Португалии, независимо от налогового резидентства. Ставка составляет от 0,3 до 0,45% кадастровой стоимости для городских объектов и 0,8% для сельских.

Кадастровая стоимость в Португалии обычно ниже рыночной, поэтому реальная налоговая нагрузка невысокая. Например, для объекта кадастровой стоимостью 200 000 € годовой IMI составит от 600 € до 900 €.

Владельцы объектов совокупной кадастровой стоимостью от 600 000 € уплачивают дополнительный налог, AIMI по ставке 0,7%. Для объектов стоимостью от 1 000 000 € ставка AIMI составляет 1%. Налог рассчитывают на стоимость, превышающую порог в 600 000 €.

Налоги при продаже

Налог на прирост капитала — mais-valias — платят с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости. Налоговую базу можно уменьшить на документально подтвержденные расходы, например IMT, гербовый сбор, юридические услуги и ремонт.

С 2023 года правило одинаково для резидентов и нерезидентов: налогом облагают только 50% от суммы прироста^{[23]Источник: Официальный сайт налоговой службы Португалии Portal das Finanças — разъяснение о налогообложении прироста капитала от недвижимости для нерезидентов}. Эта сумма прибавляется к остальным доходам года и облагается по прогрессивной шкале от 12,5% до 48%.

Налог не уплачивают, если вырученные деньги вкладывают в покупку новой недвижимости для постоянного проживания в Португалии или другой стране Евросоюза^{[24]Источник: Официальный сайт налоговой службы Португалии Portal das Finanças — Código do IRS, статья 10 закона о приросте капитала}.

Коммунальные платежи

Коммунальные услуги обходятся в среднем около 110 € в месяц для квартиры площадью 85 м². Для оплаты может потребоваться банковский счет. Если инвестор будет сдавать недвижимость в аренду, договор на коммунальные услуги может заключить арендатор и платить со своего счета.

Иностранцу необходимо лично посетить отделение португальского банка, чтобы открыть счет в Португалии.

Центрального отопления в Португалии нет. Квартиры и дома отапливают электрическими обогревателями, кондиционерами или дровяными каминами. При активном использовании отопления счет за электричество может превышать 100 € в месяц. Горячую воду обычно нагревают в электрических или газовых котлах.

Центральные газовые сети есть только в крупных городах. Там, где сетей нет, газ покупают в баллонах — для вилл, или закачивают в резервуары — для многоквартирных домов. Баллон газа стоит около 40 € и хватает на месяц для семьи из 2—3 человек^{[25]Источник: Официальный сайт энергетического регулятора Португалии ERSE — статистика по топливу и сжиженному газу GPL}.

Владельцы апартаментов дополнительно платят condomínio — взносы за содержание общих зон здания: лифта, уборки, освещения, ремонта, охраны, сада или бассейна. Размер платежа утверждает кондоминиум. Сумма зависит от здания, площади апартамента и набора услуг и может составлять от 25 € до 200 € в месяц.

Иностранцы могут получить ипотеку в португальских банках, но условия для нерезидентов строже, чем для резидентов.

Первоначальный взнос. Резиденты получают до 80% стоимости объекта — первоначальный взнос от 20%. Нерезиденты получают от 60% до 70% стоимости объекта — первоначальный взнос от 30% до 40%. Для инвестиционной недвижимости лимит ниже — до 60%.

Процентная ставка. Португальский рынок ипотеки работает преимущественно на переменных ставках — Euribor плюс банковская маржа. В июне 2026 года Euribor 6 месяцев — около 2,5—2,6%^{[26]Источник: Финансовый справочный портал Euribor-rates.eu — текущая ставка Euribor 6 месяцев}. Банковская маржа для нерезидентов составляет 0,8—2,0 процентных пункта в зависимости от страны налогового резидентства, размера кредита и наличия дополнительных продуктов — страхование жизни, зарплатный счет.

Итоговая переменная ставка по новым ипотечным договорам в среднем составляет около 2,8—3,1% годовых. Фиксированные ставки на срок от 10 до 30 лет — от 3,5% до 4,5% в зависимости от профиля заемщика.

Срок кредита. До 30 лет. Кредит нужно погасить до достижения заемщиком 75 лет.

Требования к доходу. Банки принимают доход из-за рубежа при наличии подтверждающих документов. Ежемесячные платежи по всем кредитам не должны превышать 35% дохода заемщика.

Банки, которые выдают ипотеку нерезидентам. Иностранные покупатели обычно обращаются за ипотекой в крупные банки Португалии: Millennium BCP, Santander Portugal, Bankinter, Caixa Geral de Depósitos, Novo Banco и BPI.

Срок одобрения. От 4 до 8 недель с момента подачи полного пакета документов.

Обязательные условия. Банки требуют страхование имущества и страхование жизни на весь срок кредита. Чтобы получить ипотеку, понадобится португальский налоговый номер — NIF.

Перед покупкой недвижимости в Португалии важно проверить не только цену и состояние объекта, но и юридические ограничения. Часть рисков связана с налоговым статусом покупателя, правилами аренды, долгами продавца и документами на объект. 

Покупка недвижимости не ведет к ВНЖ

С 2023 года покупка недвижимости в Португалии не дает иностранцу право получить вид на жительство в стране. 

Инвесторы могут получить ВНЖ через открытие компании, вложение в существующий бизнес, финансирование научных исследований, поддержку культуры и искусства или покупку паев инвестиционных фондов. Минимальная сумма инвестиций зависит от опции и начинается от 250 000 €.

Повышенный налог на покупку для нерезидентов

С 2026 года нерезиденты платят фиксированный налог на передачу недвижимости по ставке 7,5% от стоимости объекта.

Исключение действует в двух случаях:

• если покупатель получает налоговое резидентство в Португалии в течение 2 лет после сделки; 
• если объект сдается в долгосрочную аренду по умеренной ставке не менее 36 месяцев в течение первых 5 лет.

Итоговая ставка налога зависит от даты сделки и условий конкретного договор. Поэтому до подписания договора стоит рассчитать общую сумму налога с португальским налоговым консультантом.

Ограничения на краткосрочную аренду

В центральных районах Лиссабона и Порту введен мораторий на выдачу новых лицензий на краткосрочную аренду. Муниципалитеты вправе объявлять отдельные районы «зонами сдерживания», где выдача новых лицензий приостановлена.

Перед покупкой объекта для сдачи в аренду специалисты по недвижимости Иммигрант Инвест проверяют статус конкретного района в муниципалитете и уточняют, можно ли получить или переоформить лицензию на краткосрочную аренду. 

Долги продавца могут перейти к покупателю

Долги по налогу на недвижимость и коммунальным платежам в Португалии закреплены за объектом, а не за собственником. 

Если продавец не погасит задолженность до сделки, обязанность уплатить долги переходит к покупателю. Это одна из ключевых причин привлекать юриста для проверки объекта до подписания договора. Юридическое сопровождение сделки стоит около 1% от ее стоимости.

Незарегистрированные постройки

При покупке участка с несколькими строениями часть объектов может отсутствовать в кадастровых записях и документах муниципалитета. Например, в них могут быть не указаны хозяйственные постройки, гостевой дом, пристройка или флигель.

Если фактическая планировка участка не совпадает с документами, покупателю может быть сложнее продать, застраховать или реконструировать объект. Поэтому до сделки юрист и технический специалист сверяют документы с фактическим состоянием участка.

Долевая собственность

При наследовании недвижимость в Португалии часто переходит в долевую собственность нескольких родственников. 

Продать такой объект без согласия всех собственников невозможно. Если собственников много и часть из них живет в других странах, сбор документов для сделки может занять длительное время.

Иммигрант Инвест помогает клиентам с переездом и покупкой недвижимости в Португалии. Для сделки нужно получить налоговый номер NIF, открыть банковский счет, выбрать объект, проверить и получить документы.

Эксперты по недвижимости помогают определить цель покупки: для жизни, отдыха, сдачи в аренду или сохранения капитала. Специалисты подбирают подходящие регионы и объекты с учетом бюджета, задач клиента, инфраструктуры и потенциальной доходности. Перед сделкой юристы проверяют право собственности, обременения, разрешения, техническую документацию и условия договора.

Иммигрант Инвест сопровождает клиента на всех этапах покупки: от подбора объекта и переговоров с продавцом до подписания договора, оплаты налогов и регистрации права собственности. Клиент получает понятный план сделки и поддержку специалистов, которые помогают избежать юридических и финансовых рисков.

Иммигрант Инвест помогает подобрать подходящее основание для переезда, если инвестор хочет не только купить недвижимость, но и получить ВНЖ в Португалии. Это может быть виза для финансово независимых людей, цифровых кочевников или другая доступная программа. Специалисты помогают подготовить документы, пройти предварительную проверку, подать заявление и сопровождают процесс до получения карты ВНЖ.

1. Цены на жилую недвижимость в Португалии выросли в 2,6 раза за 10 лет — с 2015 по 2025 год. С 2019 года недвижимость дорожает в среднем на 10,9% ежегодно.
2. Средняя цена квартиры или дома в Португалии — 2076 € за м², или около 234 120 € за объект для местных покупателей. Иностранцы тратят в среднем 470 277 € за объект.
3. Больше всего недвижимость покупают в Лиссабоне и его пригородах, Порту и Браге, в курортном Алгарве. Иностранцы чаще выбирают Лиссабонский регион и Алгарве.
4. Самая дорогая недвижимость в Алгарве, Лиссабонском регионе и на Мадейре.
5. Покупка недвижимости в Португалии занимает 1—2 месяца.
6. Покупатель недвижимости уплачивает налог на переход права собственности, госпошлину, нотариальный и регистрационный сборы. Дополнительные расходы при покупке составляют 8—10% от суммы сделки.
7. Покупка недвижимости дает иностранцу официальный адрес в Португалии для ВНЖ. Например, иностранец может получить ВНЖ в Португалии — визу D7.