Как выбрать и купить недвижимость в Португалии

Купить недвижимость в Португалии
Купить недвижимость в Португалии

Рынок недвижимости в Португалии стабильно развивается. За последний год цены на недвижимость выросли на 5,7% в среднем по стране, а за 5 лет — на 88%. Стоимость аренды также растет.

Рассказываем, почему выгодно инвестировать в недвижимость в Португалии и как выбрать подходящий объект.

Почему инвесторы выбирают недвижимость в Португалии

В Португалии высокий уровень жизни, стабильная экономика и развитая инфраструктура, поэтому здесь комфортно жить и отдыхать.

Лиссабон, столица страны, занял второе место в рейтинге лучших городов для жизни с детьми. В городе безопасно, ежегодно здесь проходит 500 мероприятий на открытом воздухе.

Португалия занимает седьмое место среди лучших стран Европы для жизни на пенсии. Местные жители дружелюбно относятся к иностранцам, а ставка подоходного налога на пенсию составляет всего 10%. Также в Португалии качественная медицина — страна занимает 22-е место в рейтинге лучших систем здравоохранения. Страна славится комфортным мягким климатом, здесь приятно отдыхать и наслаждаться прогулками вдоль океана.

Город Брага признали лучшим местом для путешествий. Здесь спокойно, красивая архитектура и самобытная кухня. Городские власти заботятся об окружающей среде.

В Португалии действует инвестиционная программа, по которой можно получить вид на жительство в стране при покупке недвижимости. ВНЖ за инвестиции дает право жить, учиться и работать в Португалии, а также без виз путешествовать по странам Евросоюза.

Минимальный размер инвестиций — 280 000 €, однако такой вклад не принесет большой прибыли. Наиболее доходная и ликвидная недвижимость находится в крупных или курортных городах, в эти объекты нужно инвестировать от 500 000 €.

Квартиры в Лиссабоне

Район Алфама — исторический центр Лиссабона, столицы Португалии, — расположен между рекой Тежу и замком Святого Георгия. До 16 века замок был королевской резиденцией

Недвижимость в Порту

Район Седофейта — исторический центр города Порту. Здесь расположен кафедральный собор Се — один из старейших романских памятников

Недвижимость на Мадейре

Фуншал — столица архипелага Мадейра. Мадейра — остров вулканического происхождения, улицы Фуншала выложены вулканическим камнем

Квартиры в Лиссабоне
Недвижимость в Порту
Недвижимость на Мадейре

Где лучше покупать недвижимость в Португалии

Португалия разделена на семь регионов. На континентальной части расположены только пять: Северный, Центральный и Лиссабонский регионы, Алентежу и Алгарве. На архипелагах еще два — автономные регионы Мадейра и Азорские острова. В разных регионах различается климат, плотность населения и цены на недвижимость.

Регионы Португалии

70% населения Португалии живет на западном побережье. Южное побережье — популярное место для летнего отдыха среди местных жителей и иностранных туристов.

Плотность населения Португалии, чел./м²

Плотность населения Португалии по всему западному побережью больше 100 чел./м², а в остальных регионах — меньше

Лиссабонский регион — самый населенный. Он отличается мягким средиземноморским климатом. Летом здесь не жарко — средняя температура +23 °C, а зимой не холодно — температура редко опускается ниже +12 °C.

Крупнейший город региона — Лиссабон. Стоимость недвижимости в столице в два раза выше, чем в среднем по стране, но и ликвидность высокая: цены растут на 7—10% в год.

У Лиссабона есть пригороды на берегу океана — города-близнецы Кашкайш и Эсторил. Жители Лиссабона любят приезжать сюда на выходные, поэтому виллы пользуются популярностью. Стоимость аренды в среднем растет на 4% в год.

Недвижимость в Португалии: апартаменты в Лиссабоне

Апартаменты в жилом экокомплексе в престижном районе Лиссабона

Недвижимость в Португалии: апартаменты в Лиссабоне

Апартаменты в жилом экокомплексе в престижном районе Лиссабона

Недвижимость в Португалии: апартаменты в Лиссабоне

Апартаменты в жилом экокомплексе в престижном районе Лиссабона

Недвижимость в Португалии: апартаменты в Лиссабоне

Апартаменты в жилом экокомплексе в престижном районе Лиссабона

Недвижимость в Португалии: апартаменты в Лиссабоне

Апартаменты в жилом экокомплексе в престижном районе Лиссабона

Недвижимость в Португалии: апартаменты в Лиссабоне
Недвижимость в Португалии: апартаменты в Лиссабоне
Недвижимость в Португалии: апартаменты в Лиссабоне
Недвижимость в Португалии: апартаменты в Лиссабоне
Недвижимость в Португалии: апартаменты в Лиссабоне
от 38 м2

Площадь

от 9211 €

Цена за м2

от 350 000 €

Стоимость

Недвижимость в Португалии: вилла с бассейном

Трехуровневая вилла с бассейном в шаговой доступности от океана в городе Кашкайш

Недвижимость в Португалии: вилла с бассейном

Трехуровневая вилла с бассейном в шаговой доступности от океана в городе Кашкайш

Недвижимость в Португалии: вилла с бассейном

Трехуровневая вилла с бассейном в шаговой доступности от океана в городе Кашкайш

Недвижимость в Португалии: вилла с бассейном

Трехуровневая вилла с бассейном в шаговой доступности от океана в городе Кашкайш

Недвижимость в Португалии: вилла с бассейном

Трехуровневая вилла с бассейном в шаговой доступности от океана в городе Кашкайш

Недвижимость в Португалии: вилла с бассейном
Недвижимость в Португалии: вилла с бассейном
Недвижимость в Португалии: вилла с бассейном
Недвижимость в Португалии: вилла с бассейном
Недвижимость в Португалии: вилла с бассейном
от 292 м2

Площадь

от 3048 €

Цена за м2

от 890 000 €

Стоимость

В Северном регионе расположен второй по величине город в Португалии — Порту. Здесь чуть более контрастная погода: летом температура часто поднимается выше +30 °C, а зимой прохладно и выпадает много осадков. Температура воды даже летом нечасто поднимается выше +17 °C.

Порту и Лиссабон — деловые центры Португалии. Здесь сосредоточены торговля, промышленность и финансы. Также здесь расположены престижные вузы, например Католический университет Португалии и Политехнический институт.

В Центральном регионе находится старейший вуз Португалии — Коимбрский университет. В нем учится или работает треть жителей города Коимбра.

Жизнь в центральном регионе размеренная, поэтому сюда часто переезжают семьи с детьми. Недвижимость здесь в 2,5 раза дешевле, чем в Лиссабоне.

Недвижимость в Португалии: квартира в Коимбре

Дуплекс с высокой рентабельностью в популярном районе Коимбры

Недвижимость в Португалии: квартира в Коимбре

Дуплекс с высокой рентабельностью в популярном районе Коимбры

Недвижимость в Португалии: квартира в Коимбре

Дуплекс с высокой рентабельностью в популярном районе Коимбры

Недвижимость в Португалии: квартира в Коимбре

Дуплекс с высокой рентабельностью в популярном районе Коимбры

Недвижимость в Португалии: квартира в Коимбре

Дуплекс с высокой рентабельностью в популярном районе Коимбры

Недвижимость в Португалии: квартира в Коимбре
Недвижимость в Португалии: квартира в Коимбре
Недвижимость в Португалии: квартира в Коимбре
Недвижимость в Португалии: квартира в Коимбре
Недвижимость в Португалии: квартира в Коимбре
от 227 м2

Площадь

от 1465 €

Цена за м2

от 332 500 €

Стоимость

Регион Алгарве. Туристический регион на южном побережье Португалии. Самые популярные города — Лагуш и Албуфейра. Во всех прибрежных городах высокая плотность застройки.

Летом в Алгарве оживленно: приезжает много туристов, работают рестораны, бары и клубы. Однако вне сезона большинство вилл пустует, закрыты многие рестораны и магазины.

Недвижимость у моря требует больше расходов на содержание. В Португалии нет центрального отопления, поэтому виллы нужно отапливать самостоятельно, чтобы избежать сырости и плесени. Чтобы из окон сохранялся красивый вид на океан, необходимо регулярно вызывать клининг, который очистит их от соли. Ежемесячные расходы на содержание вилл могут превышать 1000 €.

Недвижимость в Португалии: вилла в Лагуше

Вилла с бассейном в закрытом комплексе. Город Лагуш, до океана 1 километр

Недвижимость в Португалии: вилла в Лагуше

Вилла с бассейном в закрытом комплексе. Город Лагуш, до океана 1 километр

Недвижимость в Португалии: вилла в Лагуше

Вилла с бассейном в закрытом комплексе. Город Лагуш, до океана 1 километр

Недвижимость в Португалии: вилла в Лагуше

Вилла с бассейном в закрытом комплексе. Город Лагуш, до океана 1 километр

Недвижимость в Португалии: вилла в Лагуше

Вилла с бассейном в закрытом комплексе. Город Лагуш, до океана 1 километр

Недвижимость в Португалии: вилла в Лагуше
Недвижимость в Португалии: вилла в Лагуше
Недвижимость в Португалии: вилла в Лагуше
Недвижимость в Португалии: вилла в Лагуше
Недвижимость в Португалии: вилла в Лагуше
от 165 м2

Площадь

от 3606 €

Цена за м2

от 595 000 €

Стоимость

Регион Алентежу занимает треть площади Португалии, однако в нем живет всего 7% населения. Это объясняется тем, что в Алентежу мало водных ресурсов. Так как плотность населения низкая, здесь можно приобрести дом с большим участком. На севере страны это сделать сложнее из-за плотной застройки.

Алентежу — центр культурного наследия. Крупнейший город региона Эвора включен в список всемирного наследия ЮНЕСКО.

В городе много памятников средневековой архитектуры, например дворец Васко да Гама и Римский храм. Рядом с Эворой находится множество дольменов — каменных сооружений, возведенных за несколько тысяч лет до нашей эры.

Недвижимости в Португалии: апартаменты с садом в Эворе

Апартаменты с собственным большим садом в тихом жилом районе в Эворе

Недвижимости в Португалии: апартаменты с садом в Эворе

Апартаменты с собственным большим садом в тихом жилом районе в Эворе

Недвижимости в Португалии: апартаменты с садом в Эворе

Апартаменты с собственным большим садом в тихом жилом районе в Эворе

Недвижимости в Португалии: апартаменты с садом в Эворе

Апартаменты с собственным большим садом в тихом жилом районе в Эворе

Недвижимости в Португалии: апартаменты с садом в Эворе

Апартаменты с собственным большим садом в тихом жилом районе в Эворе

Недвижимости в Португалии: апартаменты с садом в Эворе
Недвижимости в Португалии: апартаменты с садом в Эворе
Недвижимости в Португалии: апартаменты с садом в Эворе
Недвижимости в Португалии: апартаменты с садом в Эворе
Недвижимости в Португалии: апартаменты с садом в Эворе
от 110 м2

Площадь

от 2705 €

Цена за м2

от 297 500 €

Стоимость

В архипелаг Мадейра входит всего два обитаемых острова — Мадейра и Порту-Санту. Самый крупный город на Мадейре — Фуншал.

Климат здесь мягкий, нет резких колебаний температуры. В летние дни температура держится на уровне около +23 °C, в зимние — около +17 °C. Купальный сезон открыт почти круглый год, потому что температура воды редко опускается ниже +17 °C.

Недвижимости в Португалии: вилла на побережье океана

Двухэтажная вилла современного дизайна с бассейном недалеко от океана

Недвижимости в Португалии: вилла на побережье океана

Двухэтажная вилла современного дизайна с бассейном недалеко от океана

Недвижимости в Португалии: вилла на побережье океана

Двухэтажная вилла современного дизайна с бассейном недалеко от океана

Недвижимости в Португалии: вилла на побережье океана

Двухэтажная вилла современного дизайна с бассейном недалеко от океана

Недвижимости в Португалии: вилла на побережье океана

Двухэтажная вилла современного дизайна с бассейном недалеко от океана

Недвижимости в Португалии: вилла на побережье океана
Недвижимости в Португалии: вилла на побережье океана
Недвижимости в Португалии: вилла на побережье океана
Недвижимости в Португалии: вилла на побережье океана
Недвижимости в Португалии: вилла на побережье океана
от 502 м2

Площадь

от 1594 €

Цена за м2

от 800 000 €

Стоимость

Азорские острова — архипелаг из девяти островов вулканического происхождения. На острове Пику находится действующий вулкан высотой 2351 метр — это наивысшая точка Португалии.

Больше всего людей живет на острове Сан-Мигел, который еще называют зеленым островом. Также популярен остров Файял, на котором расположен город Орта.

Цены на недвижимость в Португалии

Средняя стоимость одного квадратного метра в Португалии в 2021 году — 2200 €. За 2020 год цены в среднем выросли на 5,7%, а за последние 5 лет — на 88%.

Средняя стоимость м² в городах Португалии в 2021 году

Город Средняя стоимость м² Изменение цены за год Изменение цены за 5 лет
Лиссабон 4800 € +2,5% +80%
Кашкайш 3600 € +5% +101%
Порту 3000 € +5% +114%
Сетубаль 1650 € +11% +93%
Сезимбра 2400 € +41% +124%
Лагуш 2700 € 0% +51%
Эвора 1400 € +3% +27%
Фуншал, Мадейра 2000 € +7% +57%
Орта, Файял, Азорские острова 900 € +20% +19%

В каталоге недвижимости Иммигрант Инвест собраны проверенные объекты в разных городах Португалии

Стоит ли инвестировать от 500 000 € в недвижимость в Португалии

Если купить в Португалии недвижимость, можно принять участие в программе получения вида на жительство в Португалии за инвестиции в экономику страны. Инвестор может выбрать и бюджетный вариант, но в этом случае жилью будет требоваться реновация или оно будет располагаться в отдаленном районе, а значит, его ликвидность будет ниже.

ВНЖ в Португалии дает право жить, работать и учиться в Португалии, а также без виз путешествовать по Евросоюзу. Чтобы получить статус, потребуется купить недвижимость стоимостью от 500 000 €, а на территориях с плотностью населения менее 100 человек на квадратный метр — от 400 000 €.

Инвестором может стать любой законопослушный человек старше 18 лет. Ему потребуется подтвердить, что деньги на покупку жилья заработаны не в Португалии и в стране у него нет долгов. В заявку можно включить и членов семьи инвестора: супруга или супругу, родителей старше 65 лет, детей до 18 лет или до 26 лет, если они финансово зависят от инвестора.

Перед подачей заявления в миграционную службу Португалии все инвесторы проходят проверку на благонадежность — Due Diligence. Анализируются источники благосостояния и дохода инвестора, проверяется наличие негативной информации в СМИ, причастность к санкционным спискам или противозаконным организациям, а также политическая значимость.

Чаще всего инвесторы покупают недвижимость в крупных и курортных городах Португалии. Однако по новому закону 2022 года, чтобы получить ВНЖ в Португалии, можно будет инвестировать в жилую недвижимость только во внутренних регионах страны или в автономных округах Мадейра и Азорские острова.

Вилла современного дизайна с тремя спальнями в клубном гольф-поселке в Сетубале

Вилла современного дизайна с тремя спальнями в клубном гольф-поселке в Сетубале

Вилла современного дизайна с тремя спальнями в клубном гольф-поселке в Сетубале

Вилла современного дизайна с тремя спальнями в клубном гольф-поселке в Сетубале

Вилла современного дизайна с тремя спальнями в клубном гольф-поселке в Сетубале

от 278 м2

Площадь

от 4245 €

Цена за м2

от 1 180 000 €

Стоимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Португалии

Инвестор может инвестировать в коммерческую недвижимость. Выбор большой: в продаже есть доли в отелях, помещения под офисы, магазины, клиники, салоны красоты, рестораны и спортзалы, а также участки с винодельнями.

На коммерческую недвижимость не распространяются региональные ограничения 2022 года. Чтобы получить ВНЖ в Португалии за инвестиции, можно купить коммерческое помещение в любом городе.

Можно инвестировать не только в современную недвижимость, но и в недвижимость под реконструкцию. В этом случае потребуется вложить от 350 000 €, а в малонаселенных районах страны — от 280 000 €. В некоторых отелях даже создаются доли с такой стоимостью, чтобы покупатель мог участвовать в инвестиционной программе и получить вид на жительство. После завершения реконструкции владельцы долей обычно начинают получать прибыль: от 2 до 5% в год.

2—5% в год

прибыль от владения долей в отеле

Как купить недвижимость в Португалии

Выбрать подходящий объект недвижимости. Вначале покупатель выбирает виллу или апартаменты дистанционно, затем прилетает в Португалию, чтобы оценить варианты вживую и подтвердить свой выбор. Во время этой поездки также потребуется открыть счет в португальском банке, с которого будет оплачена покупка.

Зарегистрироваться в ФНС Португалии. Покупатель регистрируется в налоговой службе Португалии, где получает NIF — налоговый номер иностранца, аналог ИНН. Исполнение этой и многих последующих операций можно передоверить юристу.

Внести предоплату. Покупатель заключает с продавцом предварительный договор и вносит предоплату: обычно она составляет от 10 до 20% от стоимости объекта. Это нужно сделать, чтобы забронировать выбранный объект. Если покупатель в дальнейшем откажется от сделки, предоплата не возвращается. Если сделка срывается по вине продавца, предоплату вернут.

Уплатить налоги. Перед тем как подписывать договор, покупатель уплачивает налог на переход права собственности на недвижимость по ставке от 0 до 8%. Это важно сделать не позднее чем за три дня до заключения основного договора. При подписании договора также уплачивается гербовый сбор — 0,8% от суммы сделки.

Проверить документы. Продавец предоставляет документы по объекту, подтверждающие его юридическое и техническое состояние, а покупатель или юристы проводят аудит и согласуют детали договора купли-продажи.

В Португалии действует закон о суброгации, согласно которому долги закрепляются не за владельцем жилья, а за недвижимым имуществом. Это могут быть неуплаченные налоги, счета за коммунальные услуги или долги по ипотеке. Перед покупкой важно убедиться, что объект ничем не обременен.

Подписать договор. Когда все готово, покупатель подписывает договор и оплачивает покупку со счета в португальском банке. Затем регистрирует сделку в земельном кадастре, получает регистрационный сертификат и домовую книгу. Также потребуется заключить договор, чтобы пользоваться коммунальными услугами.

Если покупатель планирует подавать заявление на получение ВНЖ в Португалии за инвестиции, ему нужно предоставить миграционной службе Португалии договор купли-продажи и справку о переходе прав собственности на объект.

Юристы Иммигрант Инвест сопровождают инвестора на всех этапах и берут на себя большинство задач по оформлению сделки купли-продажи и получению карт ВНЖ в Португалии.

Инвестору остается только выбрать объект, составить доверенность, открыть счет в португальском банке, перевести деньги за покупку и сдать биометрические данные. Все остальное сделают юристы и специалисты по недвижимости в Португалии Иммигрант Инвест.

Подведем итоги: как выгодно купить жилье в Португалии

  1. Недвижимость в разных регионах Португалии различается по стоимости и ликвидности.
  2. В Лиссабонском и Северном регионах стабильно растут цены на недвижимость и ее аренду. Здесь выгодно покупать жилую и коммерческую недвижимость.
  3. В Алентежу и Центральном регионе жилье стоит недорого, но и спрос на покупку или аренду небольшой. Здесь обычно покупают квартиры семьи с детьми, которые стремятся к размеренной жизни.
  4. В Алгарве популярны виллы и апартаменты на берегу океана. Однако стоимость аренды зависит от сезона: зимой она сильно снижается.
  5. На Мадейре и Азорских островах стоимость недвижимости ниже, чем на материковой части Португалии, так как это отдаленные регионы, до которых не так просто добраться.
  6. При покупке жилья можно получить ВНЖ в Португалии. Для этого потребуется инвестировать в современную недвижимость от 500 000 € или от 350 000 €, если она нуждается в реконструкции.

Часто задаваемые вопросы

  • Перед покупкой уплачивают налог на переход права собственности — ставка от 0 до 8% от суммы сделки, а также гербовый сбор — ставка 0,8%;
  • при владении недвижимостью платят ежегодный муниципальный налог — ставка от 0,3 до 0,8%;
  • при сдаче недвижимости в аренду платят подоходный налог — ставка от 14,5 до 48%;
  • при продаже недвижимости платят налог на прирост капитала — ставка 28%;
  • при дарении или наследовании недвижимости платят гербовый сбор — ставка 10%.

Все о налогах на недвижимость.

Помимо налогов, собственник оплачивает коммунальные услуги — электричество, водоснабжение, вывоз мусора. В среднем по стране эти расходы составляют 50 € в месяц.

 

В Португалии нет централизованного отопления: каждый владелец решает этот вопрос самостоятельно, и от выбранного способа зависят расходы. Ежемесячные расходы на содержание вилл могут превышать 1000 €.

 

Интернет в среднем обходится в 23 € в месяц.

  • Выписку из земельного кадастра, в которой указаны местоположение и тип объекта;
  • выписку из налоговой инспекции или домовую книгу, в которой указаны величина земельного участка, метраж и количество комнат, наличие гаража и т. д.;
  • жилищный сертификат, подтверждающий соответствие объекта строительным нормам;
  • паспорт объекта, в котором указаны реквизиты подрядчика, заказчика и поставщиков строительных материалов;
  • сертификат по энергосбережению, в котором указано, соответствует ли здание нормам по расходу электроэнергии.

Чтобы получить вид на жительство в Португалии, нужно инвестировать в недвижимость от 500 000 €. В районах с низкой плотностью населения можно воспользоваться льготой и вложить от 400 000 €.

 

Другой вариант — инвестиции в недвижимость старше 30 лет, которая подлежит реконструкции. В этом случае достаточно вложить от 350 000 €, а в малонаселенных районах — от 280 000 €.

 

«Как получить ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость»

 

С 2020 года вступает в силу новый закон, который вводит региональные ограничения на покупку недвижимости. По новым правилам инвесторы смогут покупать объекты жилой недвижимости только во внутренних регионах страны, на Азорских островах и Мадейре.


Рассказываем, какие есть альтернативы.

В Португалии нет инвестиционных программ по получению ПМЖ. Однако через 5 лет жизни с картой ВНЖ в Португалии инвесторы могут подать заявление на получение ПМЖ или гражданство.

Программ по получению гражданства Португалии за инвестиции нет. Однако инвесторы могут получить гражданство Португалии по натурализации — через 5 лет жизни в статусе ВНЖ.

Иммигрант Инвест – лицензированный агент государственных программ стран Евросоюза и Карибского бассейна.

Сравнение инвестиционных программ второго гражданства и вида на жительство

Примеры из практики

Sorry, we couldn't find any posts. Please try a different search.

Как используют второе гражданство?

Зачем состоятельные люди получают гражданство за инвестиции и какие задачи решают с его помощью? Без воды, только факты и примеры из практики.