Рынок недвижимости в Португалии стабильно развивается. За последний год цены на недвижимость выросли на 5,7% в среднем по стране, а за 5 лет — на 88%. Стоимость аренды также растет.
Рассказываем, почему выгодно инвестировать в недвижимость в Португалии и как выбрать подходящий объект.
В Португалии высокий уровень жизни, стабильная экономика и развитая инфраструктура, поэтому здесь комфортно жить и отдыхать.
Лиссабон, столица страны, занял второе место в рейтинге лучших городов для жизни с детьми. В городе безопасно, ежегодно здесь проходит 500 мероприятий на открытом воздухе.
Португалия занимает седьмое место среди лучших стран Европы для жизни на пенсии. Местные жители дружелюбно относятся к иностранцам, а ставка подоходного налога на пенсию составляет всего 10%. Также в Португалии качественная медицина — страна занимает 22-е место в рейтинге лучших систем здравоохранения. Страна славится комфортным мягким климатом, здесь приятно отдыхать и наслаждаться прогулками вдоль океана.
Город Брага признали лучшим местом для путешествий. Здесь спокойно, красивая архитектура и самобытная кухня. Городские власти заботятся об окружающей среде.
В Португалии действует инвестиционная программа, по которой можно получить вид на жительство в стране при покупке недвижимости. ВНЖ за инвестиции дает право жить, учиться и работать в Португалии, а также без виз путешествовать по странам Евросоюза.
Минимальный размер инвестиций — 280 000 €, однако такой вклад не принесет большой прибыли. Наиболее доходная и ликвидная недвижимость находится в крупных или курортных городах, в эти объекты нужно инвестировать от 500 000 €.
Опции с покупкой недвижимости упразднены 2 октября 2023 года. Но инвесторы все еще могут получить португальский вид на жительство: узнайте, какие варианты инвестиций доступны по новым правилам.
Португалия разделена на семь регионов. На континентальной части расположены только пять: Северный, Центральный и Лиссабонский регионы, Алентежу и Алгарве. На архипелагах еще два — автономные регионы Мадейра и Азорские острова. В разных регионах различается климат, плотность населения и цены на недвижимость.
70% населения Португалии живет на западном побережье. Южное побережье — популярное место для летнего отдыха среди местных жителей и иностранных туристов.
Лиссабонский регион — самый населенный. Он отличается мягким средиземноморским климатом. Летом здесь не жарко — средняя температура +23 °C, а зимой не холодно — температура редко опускается ниже +12 °C.
Крупнейший город региона — Лиссабон. Стоимость недвижимости в столице в два раза выше, чем в среднем по стране, но и ликвидность высокая: цены растут на 7—10% в год.
У Лиссабона есть пригороды на берегу океана — города-близнецы Кашкайш и Эсторил. Жители Лиссабона любят приезжать сюда на выходные, поэтому виллы пользуются популярностью. Стоимость аренды в среднем растет на 4% в год.
В Северном регионе расположен второй по величине город в Португалии — Порту. Здесь чуть более контрастная погода: летом температура часто поднимается выше +30 °C, а зимой прохладно и выпадает много осадков. Температура воды даже летом нечасто поднимается выше +17 °C.
Порту и Лиссабон — деловые центры Португалии. Здесь сосредоточены торговля, промышленность и финансы. Также здесь расположены престижные вузы, например Католический университет Португалии и Политехнический институт.
В Центральном регионе находится старейший вуз Португалии — Коимбрский университет. В нем учится или работает треть жителей города Коимбра.
Жизнь в центральном регионе размеренная, поэтому сюда часто переезжают семьи с детьми. Недвижимость здесь в 2,5 раза дешевле, чем в Лиссабоне.
Регион Алгарве. Туристический регион на южном побережье Португалии. Самые популярные города — Лагуш и Албуфейра. Во всех прибрежных городах высокая плотность застройки.
Летом в Алгарве оживленно: приезжает много туристов, работают рестораны, бары и клубы. Однако вне сезона большинство вилл пустует, закрыты многие рестораны и магазины.
Недвижимость у моря требует больше расходов на содержание. В Португалии нет центрального отопления, поэтому виллы нужно отапливать самостоятельно, чтобы избежать сырости и плесени. Чтобы из окон сохранялся красивый вид на океан, необходимо регулярно вызывать клининг, который очистит их от соли. Ежемесячные расходы на содержание вилл могут превышать 1000 €.
Регион Алентежу занимает треть площади Португалии, однако в нем живет всего 7% населения. Это объясняется тем, что в Алентежу мало водных ресурсов. Так как плотность населения низкая, здесь можно приобрести дом с большим участком. На севере страны это сделать сложнее
Алентежу — центр культурного наследия. Крупнейший город региона Эвора включен в список всемирного наследия ЮНЕСКО.
В городе много памятников средневековой архитектуры, например дворец Васко да Гама и Римский храм. Рядом с Эворой находится множество дольменов — каменных сооружений, возведенных за несколько тысяч лет до нашей эры.
В архипелаг Мадейра входит всего два обитаемых острова — Мадейра и Порту-Санту. Самый крупный город на Мадейре — Фуншал.
Климат здесь мягкий, нет резких колебаний температуры. В летние дни температура держится на уровне около +23 °C, в зимние — около +17 °C. Купальный сезон открыт почти круглый год, потому что температура воды редко опускается ниже +17 °C.
Азорские острова — архипелаг из девяти островов вулканического происхождения. На острове Пику находится действующий вулкан высотой 2351 метр — это наивысшая точка Португалии.
Больше всего людей живет на острове Сан-Мигел, который еще называют зеленым островом. Также популярен остров Файял, на котором расположен город Орта.
Средняя стоимость одного квадратного метра в Португалии в 2021 году — 2200 €. За 2020 год цены в среднем выросли на 5,7%, а за последние 5 лет — на 88%.
| Город | Средняя стоимость м² | Изменение цены за год | Изменение цены за 5 лет |
|---|---|---|---|
| Лиссабон | 4800 € | +2,5% | +80% |
| Кашкайш | 3600 € | +5% | +101% |
| Порту | 3000 € | +5% | +114% |
| Сетубаль | 1650 € | +11% | +93% |
| Сезимбра | 2400 € | +41% | +124% |
| Лагуш | 2700 € | 0% | +51% |
| Эвора | 1400 € | +3% | +27% |
| Фуншал, Мадейра | 2000 € | +7% | +57% |
| Орта, Файял, Азорские острова | 900 € | +20% | +19% |
Если купить в Португалии недвижимость, можно принять участие в программе получения вида на жительство в Португалии за инвестиции в экономику страны. Инвестор может выбрать и бюджетный вариант, но в этом случае жилью будет требоваться реновация или оно будет располагаться в отдаленном районе, а значит, его ликвидность будет ниже.
ВНЖ в Португалии дает право жить, работать и учиться в Португалии, а также без виз путешествовать по Евросоюзу. Чтобы получить статус, потребуется купить недвижимость стоимостью от 500 000 €, а на территориях с плотностью населения менее 100 человек на квадратный метр — от 400 000 €.
Инвестором может стать любой законопослушный человек старше 18 лет. Ему потребуется подтвердить, что деньги на покупку жилья заработаны не в Португалии и в стране у него нет долгов. В заявку можно включить и членов семьи инвестора: супруга или супругу, родителей старше 65 лет, детей до 18 лет или до 26 лет, если они финансово зависят от инвестора.
Перед подачей заявления в миграционную службу Португалии все инвесторы проходят проверку на благонадежность — Due Diligence. Анализируются источники благосостояния и дохода инвестора, проверяется наличие негативной информации в СМИ, причастность к санкционным спискам или противозаконным организациям, а также политическая значимость.
Чаще всего инвесторы покупают недвижимость в крупных и курортных городах Португалии. Однако по новому закону 2022 года, чтобы получить ВНЖ в Португалии, можно будет инвестировать в жилую недвижимость только во внутренних регионах страны или в автономных округах Мадейра и Азорские острова.
Инвестор может инвестировать в коммерческую недвижимость. Выбор большой: в продаже есть доли в отелях, помещения под офисы, магазины, клиники, салоны красоты, рестораны и спортзалы, а также участки с винодельнями.
На коммерческую недвижимость не распространяются региональные ограничения 2022 года. Чтобы получить ВНЖ в Португалии за инвестиции, можно купить коммерческое помещение в любом городе.
Можно инвестировать не только в современную недвижимость, но и в недвижимость под реконструкцию. В этом случае потребуется вложить от 350 000 €, а в малонаселенных районах страны — от 280 000 €. В некоторых отелях даже создаются доли с такой стоимостью, чтобы покупатель мог участвовать в инвестиционной программе и получить вид на жительство. После завершения реконструкции владельцы долей обычно начинают получать прибыль: от 2 до 5% в год.
Выбрать подходящий объект недвижимости. Вначале покупатель выбирает виллу или апартаменты дистанционно, затем прилетает в Португалию, чтобы оценить варианты вживую и подтвердить свой выбор. Во время этой поездки также потребуется открыть счет в португальском банке, с которого будет оплачена покупка.
Зарегистрироваться в ФНС Португалии. Покупатель регистрируется в налоговой службе Португалии, где получает NIF — налоговый номер иностранца, аналог ИНН. Исполнение этой и многих последующих операций можно передоверить юристу.
Внести предоплату. Покупатель заключает с продавцом предварительный договор и вносит предоплату: обычно она составляет от 10 до 20% от стоимости объекта. Это нужно сделать, чтобы забронировать выбранный объект. Если покупатель в дальнейшем откажется от сделки, предоплата не возвращается. Если сделка срывается по вине продавца, предоплату вернут.
Уплатить налоги. Перед тем как подписывать договор, покупатель уплачивает налог на переход права собственности на недвижимость по ставке от 0 до 8%. Это важно сделать не позднее чем за три дня до заключения основного договора. При подписании договора также уплачивается гербовый сбор — 0,8% от суммы сделки.
Проверить документы. Продавец предоставляет документы по объекту, подтверждающие его юридическое и техническое состояние, а покупатель или юристы проводят аудит и согласуют детали договора купли-продажи.
В Португалии действует закон о суброгации, согласно которому долги закрепляются не за владельцем жилья, а за недвижимым имуществом. Это могут быть неуплаченные налоги, счета за коммунальные услуги или долги по ипотеке. Перед покупкой важно убедиться, что объект ничем не обременен.
Подписать договор. Когда все готово, покупатель подписывает договор и оплачивает покупку со счета в португальском банке. Затем регистрирует сделку в земельном кадастре, получает регистрационный сертификат и домовую книгу. Также потребуется заключить договор, чтобы пользоваться коммунальными услугами.
Если покупатель планирует подавать заявление на получение ВНЖ в Португалии за инвестиции, ему нужно предоставить миграционной службе Португалии договор купли-продажи и справку о переходе прав собственности на объект.
Юристы Иммигрант Инвест сопровождают инвестора на всех этапах и берут на себя большинство задач по оформлению сделки купли-продажи и получению карт ВНЖ в Португалии.
Инвестору остается только выбрать объект, составить доверенность, открыть счет в португальском банке, перевести деньги за покупку и сдать биометрические данные. Все остальное сделают юристы и специалисты по недвижимости в Португалии Иммигрант Инвест.
Как получить ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость
Все о налогах на недвижимость.
Помимо налогов, собственник оплачивает коммунальные услуги — электричество, водоснабжение, вывоз мусора. В среднем по стране эти расходы составляют 50 € в месяц.
В Португалии нет централизованного отопления: каждый владелец решает этот вопрос самостоятельно, и от выбранного способа зависят расходы. Ежемесячные расходы на содержание вилл могут превышать 1000 €.
Интернет в среднем обходится в 23 € в месяц.
Чтобы получить вид на жительство в Португалии, нужно инвестировать в недвижимость от 500 000 €. В районах с низкой плотностью населения можно воспользоваться льготой и вложить от 400 000 €.
Другой вариант — инвестиции в недвижимость старше 30 лет, которая подлежит реконструкции. В этом случае достаточно вложить от 350 000 €, а в малонаселенных районах — от 280 000 €.
«Как получить ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость»
С 2020 года вступает в силу новый закон, который вводит региональные ограничения на покупку недвижимости. По новым правилам инвесторы смогут покупать объекты жилой недвижимости только во внутренних регионах страны, на Азорских островах и Мадейре.
Рассказываем, какие есть альтернативы.
В Португалии нет инвестиционных программ по получению ПМЖ. Однако через 5 лет жизни с картой ВНЖ в Португалии инвесторы могут подать заявление на получение ПМЖ или гражданство.
Программ по получению гражданства Португалии за инвестиции нет. Однако инвесторы могут получить гражданство Португалии по натурализации — через 5 лет жизни в статусе ВНЖ.
