За инвестиции в виллу или апартаменты от 280 000 € можно получить ВНЖ в Португалии.
Рассказываем, сколько стоит португальское жилье, в каких регионах самые высокие цены, как купить дом или квартиру в ипотеку.
ВНЖ в Португалии больше нельзя получить за покупку недвижимости
Опции с покупкой недвижимости упразднены 2 октября 2023 года. Но инвесторы все еще могут получить португальский вид на жительство: узнайте, какие варианты инвестиций доступны по новым правилам.
Сколько стоит недвижимость в Португалии
Средняя стоимость португальской недвижимости составляет 1478 € за квадратный метр, подсчитали в Национальном институте статистики (Instituto Nacional de Estatística, INE). При этом рыночная цена в несколько раз превышает официальную статистику, для этого есть две причины.
Португальская недвижимость — одна из самых доступных в Европе. Средняя цена за квадратный метр жилья в Австрии — 9609 €, в Норвегии — 8281 €, в Италии — 6589 €.
При этом за инвестиции в португальскую недвижимость от 280 000 € можно получить ВНЖ в стране.
Лиссабонский регион — самый густонаселенный и дорогой в Португалии. Средняя стоимость квартиры или дома — 2100 €, такие цифры приводит INE.
По оценкам агентства Engel & Völkers, более трети жилья в регионе покупают иностранцы. Лидеры по инвестициям в лиссабонскую недвижимость — граждане Франции, Великобритании, Бразилии, Германии и Китая.
Цены на жилье в регионах Португалии, по данным Национального института статистики
| Регион | Средняя цена за 1 м² | Рост стоимости за 1 м² за год |
| Лиссабонский | 2082 € | 15,5% |
| Алгарве | 1972 € | 12,8% |
| Мадейра | 1558€ | 17,1% |
| Северный | 1362 € | 11,7% |
| Азорские острова | 1387 € | 9,8% |
| Центральный | 1130 € | 15,1% |
| Алентежу | 1025 € | 13,5% |
Иностранных покупателей привлекают исторические районы Лиссабона, Алькантаре и
Самый дорогой пригород Лиссабона — Кашкайш. Он популярен у туристов и португальцев, поэтому здесь традиционно пользуются спросом виллы и апартаменты.
Пример недвижимости для инвесторов в Кашкайше
Регион Алгарве привлекает средиземноморскими пляжами и полями для гольфа. Средняя стоимость квартиры или дома составляет 2000 € за квадратный метр.
Девять из десяти объектов недвижимости в регионе приобретают иностранцы, подсчитали в Engel & Völkers. Самым большим спросом пользуются город Албуфейра, районы
Мадейра — архипелаг вечной весны, который популярен у туристов и зарубежных инвесторов. За последний год квартиры на Мадейре поднялись в цене на 17%, дома — на 14%. Самый дорогой город архипелага — Фуншал.
Пример недвижимости для инвесторов на Мадейре
В Центральном регионе расположен Университет Коимбры (Universidade de Coimbra), который входит топ-500 престижного мирового рейтинга QS World University Ranking. Треть жителей города работает или учится в вузе.
По оценкам портала Idealista, средняя стоимость недвижимости в Коимбре — 1700 € за квадратный метр.
В Северном регионе расположен второй по величине город Португалии — Порту. Спрос на жилье здесь стабильно высокий: квартиры продают в среднем за 1400 € за м2, дома — за 1100 €.
Самые демократичные цены — в районе Алдоар, самые высокие — в Бонфин.
Цены на дома в регионах Португалии, по данным Национального института статистики
| Регион | Средняя цена за 1 м² | Рост стоимости за 1 м² за год |
| Лиссабонский | 2091 € | 14,3% |
| Алгарве | 1987 € | 10% |
| Мадейра | 1558 € | 17,1% |
| Северный | 1088 € | 8,8% |
| Алентежу | 1083 € | 16,1% |
| Азорские острова | 1030 € | 6,5% |
| Центральный | 922 € | 5,4% |
На Азорских островах квартиры дорожают на 10% в год. Средняя стоимость апартаментов — 1400 € за м2.
Лидеры по ценам на недвижимость — город Рибейра-Гранди, деревни Нордешти и Вила-
Алентежу — наименее населенный и самый жаркий регион Португалии. Стоимость квартиры в Алентежу в среднем составляет 1000 €, квадратный метр в частном доме обойдется на 100 € дороже.
Как купить квартиру или дом в Португалии
Чтобы приобрести недвижимость в Португалии, необязательно приезжать в страну. Договор купли-продажи от имени покупателя может заключить юрист. Чтобы оформить сделку, потребуется:
- Получить индивидуальный номер налогоплательщика — NIF. Граждане стран, которые не входят в Евросоюз, могут сделать это через юриста или налогового представителя. О процедуре подробно рассказываем в статье «Как получить индивидуальный номер налогоплательщика в Португалии».
- Открыть счет в португальском банке через юриста. Сделать это в онлайне могут только граждане и резиденты страны.
- Заключить предварительный договор, который включает описание квартиры или дома, цену, порядок оплаты, права и обязанности сторон.
- Внести задаток в размере от 10 до 30% от стоимости жилья. Если покупатель передумает и откажется от сделки, задаток не вернут.
- Получить выписку из домовой книги (Cade eta Predial), которая содержит информацию о местоположении недвижимости, площади, количестве комнат и прочие характеристики.
- Запросить регистрационную выписку (Centidão de Teor), которая содержит информацию о типе недвижимости, местоположении и собственнике.
- Оплатить налог на недвижимость IMT по ставке от 0,3 до 0,8% от кадастровой стоимости недвижимости.
- Выбрать нотариуса, который проверит документы.
- Оплатить оставшуюся стоимость недвижимости за вычетом задатка.
- Подписать договор купли-продажи в присутствии нотариуса.
Копии договора нотариус направляет в налоговую инспекцию и земельный кадастр (Conservatoria do Registo Predial), чтобы зарегистрировать нового собственника.
Как купить недвижимость в Португалии в ипотеку
Приобрести дом или апартаменты в ипотеку могут граждане страны и иностранцы старше 18 лет.
Португальские банки выдают кредиты на покупку жилья в новостройках и на вторичном рынке. Сроки кредитного договора составляют от двух до сорока лет.
Средние ставки по ипотечным кредитам в португальских банках составляют 3,3%. Они зависят от суммы первоначального взноса, финансового состояния заемщика, стоимости недвижимости и срока ипотеки. Например, BPI (Banco Português de Investimento) выдает нерезидентам ипотечные кредиты по фиксированной ставке 5,9% годовых. Максимальная сумма финансирования — 150 000 €.
Первоначальный взнос по ипотеке в португальских банках составляет от 20 до 50 % от стоимости недвижимости. К примеру, в Novobanco минимальный первоначальный взнос по кредиту составляет 20%, в банке Santander — 30%. Ставка по ипотеке варьируется от 4,9 до 6,0% годовых.
Перед оформлением ипотеки банки оценивают недвижимость. Услуга платная, например, в BPI за нее придется доплатить 340 €.
Некоторые банки публикуют на сайте список вилл или апартаментов, для которых одобрена ипотека. Например, такой список есть на сайте Millennium BCP.
Заявки на ипотечный кредит принимают в отделениях португальских банков и в онлайне. Например, заявки и сканы документов принимают на сайте Novobanco. После того, как кредитный отдел принимает решение по ипотеке, он извещает о нем заемщика.
Расходы на содержание недвижимости в Португалии
Собственники квартир и домов в Португалии ежегодно платят муниципальный налог — IMT по ставке от 0,3 до 0,8% от кадастровой стоимости недвижимости. Ставку устанавливают муниципалитеты Португалии.
С недвижимости дороже 600 000 € платят налог на богатство — AIMI. Он рассчитывают по ставке 0,7 до 1%.
Расходы на содержание жилья в Португалии включают не только налоги, но и коммунальные платежи. Стоимость электроэнергии, воды и газа зависит от времени года, региона и тарифа.
Электроэнергия. Цена за электричество зависит от сезона, дня недели и типа счетчика. Стоимость за 1 КВ в среднем составляет 0,15 €. Центральное отопления в Португалии есть далеко не во всех домах, поэтому в зимний период тарифы выше.
Счетчики в Португалии бывают двух типов:
- простые (tarifa simples) — цены на электроэнергию фиксированные и не зависят от времени суток;
- многотарифные (tarifa tri-horária), в пиковые часы стоимость электроэнергии выше. В субботу пиковыми считают часы с 9:30 утра до 13:00, а также с 18:30 до 22:00 часов.
Например, в компании GALP в пиковые часы стоимость составляет 0,18 € за 1 КВ, в остальное время — 0,09 €.
Передавать показания счетчиков можно по телефону или с помощью мобильного приложения.
Вода. Стоимость водоснабжения в Португалии зависит от места проживания. Самые низкие тарифы — на юге страны. Например, в городе
Газ. В некоторых квартирах Португалии есть централизованное газоснабжение. В каждом регионе свой поставщик, который определяет тарифы. Например, компания Lisboagas снабжает газом жителей Лиссабона, Кашкайша и еще 14 муниципалитетов.
Если центрального газоснабжения нет, собственники покупают газовые баллоны. Стоимость одного литра газа в баллоне варьируется от 3 до 14 центров.
Почему иностранцы покупают недвижимость в Португалии
Безопасность и комфорт. Страховая компания Insurly включила Португалию в список 20 самых безопасных государств мира. В стране редко случаются природные катаклизмы, низкий уровень преступности и дружелюбные местные жители.
Столица Португалии входит в топ-5 стран для экспатов, по версии Expat Insider. Лиссабон популярен у туристов: в городе много достопримечательностей и мест для прогулок, ясная и теплая погода — солнце светит 250 дней в году.
Визитная карточка португальской столицы — замок Святого Георгия. Среди самых посещаемых достопримечательностей: монастырь Жеронимуш, район Байша, монастырь иеронимитов и башня Белен, лифтовый подъемник Элевадор‑ди‑Санта‑Жушта, парк Эдуарда VII, дворец Ажуда.
Выгодная инвестиция. Недвижимость Португалии — ликвидный актив, цены на нее стабильно растут. В среднем за год жилье в Португалии подорожало на 12%.
Цены на вторичном рынке растут быстрее, чем в новостройках.
Динамика цен на недвижимость в Португалии, по данным Национального института статистики
| Год | Рост стоимости за 1 м² в новостройках | Рост стоимости за 1 м² на вторичное жилье |
| 2018 | 7,5% | 11% |
| 2019 | 8,8% | 10,2% |
| 2020 | 7,5% | 9,1% |
| 2021 | 8,7% | 9,6% |
| 2022 | 8,7% | 13,9% |
В 2022 году иностранцы купили в Португалии недвижимость на 3,6 млрд евро, что на 20 % превышает показатели за предыдущий год.
Как выбрать и купить недвижимости в Португалии — рассказываем в статье.
Гарантированная доходность. Иностранцы могут сдавать в аренду недвижимость, которую купили в Португалии. За последний год арендные ставки выросли на 23%.
По оценкам портала Global Property Guide, доходность квартир в Лиссабоне в среднем составляет 5,6%, в Фуншале — 5,9%, Сетубале — 5,7%.
За сколько удастся сдать недвижимость, зависит от региона, срока аренды и общей площади. В курортных районах арендные ставки выше.
Стоимость аренды жилья в Португалии, по данным Numbeo
| Аренда | Лиссабон | Порту | Эвора | Коимбра | Авейру | Понта-Делгада | Фуншал |
| Квартира с одной спальней в центре | 1 227 € | 841 € | 617 € | 590 € | 580 € | 750 € | 850 € |
| Квартира с одной спальней на окраине | 803 € | 648 € | 490 € | 394 € | 498 € | 600 € | 690 € |
| Квартира с тремя спальнями в центре | 2 340 € | 1 490 | 950 € | 850 € | 890 € | 1 030 € | 1330 € |
| Квартира с тремя спальнями на окраине | 1 397 € | 980 € | 813 € | 667 € | 717 € | 833 € | 1 179 € |
Возможность получить вид на жительство. Иностранцы могут участвовать в инвестиционной программе «Золотая виза» при покупке жилой или коммерческой недвижимости в Португалии.
Инвесторы покупают жилье на Мадейре, Азорских островах и внутренних малонаселенных регионах страны, например, в Коимбре, Алентежу, Эворе.
Получить карту ВНЖ при покупке виллы или апартаментов в Лиссабоне, Порту, Алгарве, Браге и Кашкайше не получится. Ограничения не распространяются на коммерческую недвижимость.
Минимальные инвестиции — 280 000 €, при покупке недвижимости, которая требует реновации или располагаться в районах с низкой плотностью населения.
В современное жилье в отдаленных регионах нужно вложить от 400 000 €. Минимальная сумма для других регионов Португалии — 500 000 €.
Недвижимость можно сдавать в аренду и продать через 5 лет.
Статус открывает безвизовый въезд в страны Шенгенской зоны. Иностранцы с ВНЖ могут жить в любой стране Евросоюза 90 из 180 дней.
Как получить вид на жительство Португалии за покупку недвижимости
Главное о недвижимости в Португалии
- Лидеры по стоимости жилья в Португалии — три региона: Лиссабонский, Алгарве, Северный и Мадейра.
- Иностранцам доступна ипотека. Португальские банки выдают ипотечные кредиты по средней ставке в 3,3%.
- Недвижимость можно сдавать в аренду. Средняя доходность от аренды в Лиссабоне — 5,6%.
- За инвестиции в недвижимость от 280 000 € можно получить ВНЖ в Португалии.
Часто задаваемые вопросы
Средняя стоимость недвижимости в Португалии — 1478 € за м2. Самые дорогие виллы и апартаменты расположены в Лиссабонском регионе и обойдутся в 2100 € за квадратный метр.
В тройку лидеров также входят регион Алгарве и остров Мадейра.
Цены на квартиры и дома в Португалии зависят от региона и площади. Рассказываем в статье, как выбрать и купить недвижимость в Португалии.
Да, могут. В некоторых португальских банках есть специальные программы ипотечного кредитования для иностранцев, например, в Novobanco, BPI, Millennium BCP. Средняя ставка по ипотеке — 3,3% годовых. Ставка зависит от суммы первоначального взноса, финансового состояния заемщика, стоимости недвижимости и срока ипотеки.
Подробнее рассказали в статье о том, как иностранцу взять ипотеку на покупку жилья в Португалии.
Да, могут. Спрос на недвижимость в Португалии и арендные ставки постоянно повышаются. Только за последний год средняя стоимость аренды выросла на 22,7%.
Доходность от аренды зависит от региона, срока аренды, общей площади.
Минимальная сумма вложений — 280 000 €, если купить недвижимость под реставрацию в районах с низкой плотностью населения. Для объектов старше 30 лет в других регионах Португалии потребуется 350 000 €.
Минимальная стоимость дома или квартиры, которые не требует реставрации, — 500 000 €.
Рассказываем в статье, как получить ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость.
