Налоги на недвижимость для резидентов и нерезидентов
Налогоплательщиками в Португалии считаются физические и юридические лица. На размер ставок влияет статус налогового резидента или его отсутствие.
При сдаче недвижимости в аренду резиденты платят подоходный налог по прогрессивной шкале от 14 до 48%, в зависимости от суммы годового дохода.
К нерезидентам применяется фиксированная ставка 25%. Но налогом облагается только доход, полученный в Португалии.
Физлица становятся налоговыми резидентами Португалии, если живут в стране от 183 дней в году. Смена резиденции не происходит автоматически: нужно подать заявку в местную налоговую службу и указать в заявлении португальский адрес регистрации.
Обязанность уплаты налогов у иностранцев возникает также при аренде или покупке жилья, даже если они находятся в стране менее 183 дней в году.
При покупке или аренде недвижимости в Португалии иностранец с визой D7 получает вид на жительство. Стоимость и расположение объекта значения не имеют.
Для получения ВНЖ заявитель подтверждает пассивный доход от 760 € в месяц. Если визу вместе с заявителем получают родственники, на второго супруга или родителя к минимальной сумме дохода добавляется еще 50%, а на каждого ребенка — 30%.
Новые налоговые резиденты Португалии вправе получить специальный налоговый статус — Non-habitual Resident или NHR — и сэкономить на расходах на владение недвижимостью.
Налоговый период в Португалии длится с 1 января по 31 декабря. Отчетность подают с 1 апреля по 30 июня следующего года на сайте налоговой службы.
Налоги при купле-продаже недвижимости
Ставки для собственников недвижимости зависят от ее стоимости, региона и статуса владельца.
Стоимость квадратного метра жилья в Португалии в первом квартале 2023 года в среднем составляет 2481 €. В Лиссабоне цены остаются стабильными, в отличие от Сантарена и Браги, где наблюдается рост.
Покупка для сдачи в аренду наиболее выгодна во внутренних регионах страны, например, в Сантарене.
Налог при покупке. IMT, Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis — муниципальный налог на переход права собственности. Составляет от 0% до 8%, в зависимости от стоимости и типа объекта. Покупатель уплачивает его до подписания договора купли-продажи.
Если жилье находится в сельской местности, ставка IMT составит 5%. Коммерческие помещения облагаются налогом в 6,5% независимо от расположения.
При покупке зданий, представляющих национальный интерес, или акций оффшорных компаний, которые владеют португальской недвижимостью, покупатели освобождены от уплаты IMT.
Для жилых помещений городской застройки применяется прогрессивная шкала налогообложения.
Ставки налога IMT в Португалии
| Стоимость объекта | Ставка налога |
| до 97 064 € | 0% |
| 97 064 € — 132 774 € | 2% |
| 132 774 € — 181 034 € | 5% |
| 181 034 € — 301 688 € | 7% |
| 301 688 € — 578 598 € | 8% |
| 578 598 € — 1 050 400 € | 6% |
| 1 050 400 € и выше | 7,5% |
Ежегодный налог на владение — IMI, Imposto Municipal sobre Imóveis. Ставка зависит от расположения недвижимости и составляет от 0,3% до 0,5% от рыночной стоимости для городского объекта и 0,8% — для загородного.
От уплаты налога освобождаются собственники объектов стоимостью до 125 000 €, если годовой доход не превышает 153 300 €. Также на срок от трех до пяти лет от налога освобождаются собственники помещений, подлежащих реконструкции за счет городского бюджета.
При продаже недвижимости взимается налог на прирост капитала. Если продавец — резидент Португалии, он уплачивает налог только с половины прибыли по сделке. Нерезиденты платят налог от полной суммы прироста капитала.
Если резидент продает основное жилье, чтобы купить другое, налог не взимается. Если новый объект дешевле, то налогом облагается половина разницы между прибылью от продажи старого и расходами на покупку нового.
Если недвижимость продает пенсионер или резидент старше 65 лет, он может вложить прибыль в пенсионный фонд или страховую компанию. Но сделать это нужно в течение полугода после завершения сделки купли-продажи.
Гербовый сбор — Imposto de Selo — уплачивается при покупке, дарении, наследовании и аренде недвижимости и составляет 0,8%. Покупка объекта от имени организации не облагается гербовым сбором.
Примеры объектов недвижимости Португалии для продажи
Налог на богатство
Налог на богатство — AIMI, Adicional Imposto Municipal sobre Imóveis. Применяется к недвижимости дороже 600 000 €. Ставка AIMI для физлиц составляет от 0,7 до 1%, для организаций — 0,4%.
Для недвижимости дороже 1 млн евро налог взимается по ставке 1% для всех собственников независимо от статуса.
Если супруги подают одну декларацию на двоих, налог на богатство взимается с недвижимости стоимостью от 1,2 млн евро.
Ставки налога на богатство в Португалии
| Собственник | Стоимость объекта | Ставка налога |
| Физическое лицо | 600 000 € — 1 000 000 € | 0,7% |
| 1 000 000 € — 2 000 000 € | 1% | |
| от 2 000 000 € | 1,5% | |
| Юридическое лицо | 600 000 € — 1 000 000 € | 0,4% |
| Городская недвижимость в собственности компании-резидента | — | 7,5% |
Налоги при наследовании и дарении недвижимости
При отчуждении недвижимости или передаче ее в пользование любым способом — покупка, аренда, дарение, наследование — платится гербовый сбор в размере 0,8%.
Налог на наследство в Португалии отменен с 2004 года. Если недвижимость получает в наследство супруг, дети, родители или внуки, наследодатель платит 0,8%. В других случаях применяется дополнительная ставка гербового сбора 10%. Например, при наследовании недвижимости человеком не из числа родственников она составит 10,8%.
Налог на дарение также не взимается в Португалии. По аналогии с наследованием, до отчуждения недвижимости необходимо уплатить гербовый сбор в размере 0,8% или 10,8%, в зависимости от личности одаряемого.
Налоги на доход от аренды недвижимости
При сдаче недвижимости в аренду подписывается договор. Если он заключается на срок более месяца, документ регистрируют в налоговой инспекции и уплачивают гербовый сбор в размере 10% от суммы арендной платы.
Доход собственника от аренды облагается налогом. К нерезидентам применяется фиксированная ставка 25%. Резиденты платят подоходный налог по прогрессивной шкале.
Ставки подоходного налога для резидентов:
- до €7,091 — 14.5%;
- от €7,091 до €10,700 — 23%;
- от €10,700 до €20,261 — 28.5%;
- от €20,261 до €25,000 — 35%;
- от €25,000 до €36,856 — 37%;
- от €36,856 до €80,640 — 45%;
- от €80,640 — 48%.
При расчете размера дохода и при наличии чеков на оплату из него вычитают коммунальные платежи и расходы на ремонт.
Арендатор не уплачивает никаких налогов при заключении договора. Дополнительным расходом, кроме платы по договору, может быть депозит в размере стоимости аренды за два месяца.
Для получения ВНЖ Португалии с визой D7 достаточно арендовать квартиру на длительный срок и подписать договор. Требования к стоимости, метражу и месту нахождения недвижимости отсутствуют.
Доходность от аренды жилых объектов в Португалии в первом квартале 2023 года выросла на 1% по сравнению с предыдущим годом и составила 6,6%.
Годовая рентабельность в городах Португалии:
- Сантарен — 7,6%;
- Коимбра — 5,9%;
- Брага — 5,6%;
- Фуншал — 5,2%;
- Сетубал — 5,1%;
- Порту — 4,7%;
- Авейру — 4,3%;
- Лиссабон — 3,8%.
Самый низкий доход от сдачи жилья в аренду получают собственники в Лиссабоне, Авейру и Порту. При этом в этих регионах ниже инвестиционные риски, в том числе
Как стать налогоплательщиком в Португалии и получить льготы
Иностранные владельцы недвижимости в Португалии подают заявление на NIF только через налогового представителя. Такой порядок распространяется на граждан стран, не входящих в Евросоюз.
Налоговым представителем может стать человек с видом на жительство или гражданин Португалии — юрист или бухгалтер, а также друг заявителя. Налоговый представитель присутствует в налоговой инспекции при подаче документов иностранцем.
Список документов иностранца для получения NIF в Португалии:
- Загранпаспорт с действующей национальной или шенгенской визой.
- Подтверждение адреса регистрации в Португалии, например квитанция об оплате коммунальных услуг.
После получения NIF иностранец не становится налоговым резидентом по умолчанию. Обязанность платить налоги в Португалии возникает, когда физические лица:
- живут в стране более 183 дней в году;
- арендуют или владеют недвижимостью, которую используют для жизни в Португалии, даже если находятся в стране менее 183 дней в году.
Владельцы недвижимости в Португалии экономят на налогах после получения специального налогового статуса — Non-habitual Resident, NHR.
NHR выдается новым налоговым резидентам на 10 лет. Специальный статус предусматривает фиксированную ставку подоходного налога вместо прогрессивной:
- 20% — для квалифицированных специалистов, которые работают по найму в португальских компаниях или как самозанятые;
- 10% — для пенсионеров, которые получаю выплаты из других стран.
Иностранцы с NHR не платят налог на дивиденды, роялти, прирост капитала, доход от аренды.
Иные расходы на содержание недвижимости в Португалии
Расходы на газ, воду, электричество в Португалии в среднем составляют от 80 до 180 € в месяц и зависят от выбранного тарифа. Центральное отопление — самый выгодный способ отапливать дом, но оно доступно преимущественно в новостройках.
Цены на интернет, телевидение и телефонную связь зависят от региона. Средняя стоимость таких услуг составляет 40 € в месяц. Собственники квартир в жилых комплексах платят за лифт, уборку, ремонт, охрану, бассейн от 50 до 250 € в месяц.
При покупке недвижимости в ипотеку потребуется страховка. Базовый пакет услуг страховой компании стоит от 180 до 380 € в год и покрывает риски пожара и затопления.
Выводы о налогообложении недвижимости в Португалии
- Иностранные собственники недвижимости в Португалии платят сопутствующие налоги независимо от того, есть у них статус налогового резидента или нет.
- Покупка недвижимости — одно из оснований получения ВНЖ Португалии с визой D7.
- При сделках купли-продажи недвижимости уплачивается налог на переход права собственности и гербовый сбор — 0,8% от кадастровой стоимости.
- При сдаче недвижимости в аренду взимается подоходный налог по прогрессивной шкале от 14,5% до 45% с налоговых резидентов и 25% — с нерезидентов.
- Налоговыми резидентами в Португалии становятся иностранные собственники недвижимости, которые используют ее в качестве постоянного места жительства в стране.
Часто задаваемые вопросы
Налог на переход права собственности от 0% до 8% и ежегодный муниципальный налог на владение недвижимостью от 0,3% до 0,5% или 8%. При любых сделках по отчуждению объектов или передаче в пользование уплачивается гербовый сбор в размере 0,8% или 10%.
В Португалии таких налогов нет. Налог на наследство в Португалии отменен с 2004 года. Если недвижимость получает в наследство супруг, дети, родители или внуки, наследодатель платит гербовый сбор в размере 0,8%. В других случаях применяется дополнительная ставка гербового сбора 10%. Например, при наследовании недвижимости человеком не из числа родственников ставка гербового сбора составит 10,8%.
По аналогии с наследованием, до отчуждения недвижимости по договору дарения уплачивается гербовый сбор в размере 0,8% или 10,8%, в зависимости от статуса одариваемого.
Подать заявление на выдачу ИНН, или NIF Португалии. Иностранные владельцы недвижимости в Португалии подают заявление на NIF только через налогового представителя.
Налоговым представителем может стать человек с видом на жительство или гражданин Португалии — юрист или бухгалтер, а также друг заявителя. Налоговый представитель присутствует в налоговой инспекции при подаче документов иностранцем.
Могут, при получении специального налогового статуса — Non-habitual Resident, NHR.
NHR выдается новым налоговым резидентам на 10 лет. Иностранцы с NHR не платят налог на мировой доход — на дивиденды, роялти, прирост капитала, доход от сдачи недвижимости в аренду.
