Недвижимость
18 марта 2024 г.
Время чтения: 6 мин

Содержание недвижимости в Португалии

Расходы на газ, воду, электричество в Португалии в среднем составляют от 60 до 150 € в месяц и зависят от количества жильцов и тарифа. Центральное отопление — самый выгодный способ поддерживать тепло в доме, но оно доступно далеко не везде.

Собственник регулярно ремонтирует жилье, а также уплачивает налоги при покупке, владении или продаже.

Можно ли передать полномочия по содержанию недвижимости управляющей компании, какие преимущества получают иностранцы при покупке инвестиционных объектов в Португалии — расскажем в статье.

Содержание недвижимости в Португалии

Какие расходы несет собственник недвижимости в Португалии

Чтобы купить жилье в Португалии, необязательно быть гражданином страны. Иностранцы также вправе владеть любыми объектами недвижимости.

После покупки недвижимости возникают обязанности по уплате налогов, коммунальных и других платежей. Расходы зависят от того, как объект используется: для постоянного или временного проживания, или сдачи в аренду. Затраты на содержание коммерческих и жилых помещений также отличаются.

Во всех случаях потребуется уплатить налог на передачу собственности и гербовый сбор. Дополнительно возникают расходы на юриста и нотариуса.

Повышение энергоэффективности зданий Португалии — один из приоритетов политики правительства страны. 610 млн евро будет потрачено из бюджета до 2026 года для сокращения расходов на коммунальные услуги жильцов.

Как отапливаются дома в Португалии:

  • газовые котлы — самый энергосберегающий способ. Однако не во всех домах Португалии есть центральное отопление, а установка системы требует существенных затрат;
  • пеллетные печи, где пеллеты — древесные гранулы. Система подключается к дымоходу для отвода продуктов сгорания. Если в здании нет дымохода, то целесообразность ее установки проверяет местный совет;
  • электрообогреватели, кондиционеры и камины — более дорогие способы отопления домов. При этом сложно контролировать температуру приборов, они могут шуметь при использовании.

Цены на интернет, телевидение и телефонную связь зависят от региона и тарифа. Средняя стоимость таких услуг — 50 € в месяц.

Собственники квартир в жилых комплексах платят за лифт, уборку, ремонт, охрану, бассейн от 25 до 200 € в месяц.

От 25 до 200 €
Плата за уборку, охрану и бассейн в месяц

Страхование жилья в Португалии не обязательно, если это не ипотечная недвижимость. В последнем случае — это одно из условий выдачи кредита. 

Стандартная страховка, покрывающая риски пожара, затопления и иного разрушения, обойдется в сумму от 180 до 380 € в год.

Коммунальные услуги в Португалии

Декабрь, январь и февраль — самые холодные месяцы в Португалии со средней температурой от +9 до 16 °C. В этот период собственники включают системы отопления, пользуются кондиционерами на обогрев или каминами.

Чтобы в помещениях были газ, свет и вода, владельцы недвижимости в Португалии заключают договоры с поставщиками и платят за коммунальные услуги по счетчикам. 

Электричество. Уровень инфляции цен на электроэнергию Португалии — 12%, один из самых низких в Евросоюзе. Для сравнения, в Бельгии и Нидерландах он составляет 67% и 58% соответственно.

Потребители электроэнергии в Португалии используют один из трех тарифов: 

  • простой (simples) — стоимость не зависит от времени суток; 
  • двойной (bi-horária) — электричество дешевле с 22:00 до 8:00; 
  • тройной (tri-horária) — стоимость зависит от периода потребления и времени года. Самые дорогие часы: с 8:30 до 10:30 и с 18:00 до 20:30.

Собственники сами выбирают поставщика электроэнергии, в зависимости от тарифа и качества услуг. Самые крупные: EDP Commercial, Endesa, Goldenenergy, Galp Energia.

Газ. В некоторых домах Португалии газ подается централизовано, но это скорее исключение. Можно приобретать газ в баллонах: семье из трех человек хватит одного на месяц. Средняя стоимость баллона бутана весом 13 кг составляет 27 €, включая доставку. 

Вода. В каждом из 308 муниципалитетов Португалии за водоснабжение отвечает свой поставщик. Стоимость воды в разных районах отличается. В Порту самые высокие тарифы, самые низкие — в Браге и Фару.

Средняя стоимость коммунальных услуг Португалии по регионам

РегионОбщий счет за электричество, газ и воду в месяц
Албуфейра145 €
Лиссабон123 €
Порту114 €
Авейру102 €
Алгарве102 €
Сетубал97 €
Брага98 €
Коимбра96 €
Фуншал75 €
Фару68 €

Налоги на недвижимость в Португалии

Налог при покупке IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) — муниципальный налог на переход права собственности. Покупатель уплачивает его по ставкам от 0 до 8%, в зависимости от стоимости и типа объекта, до подписания договора купли-продажи.

В некоторых случаях покупатель освобождается от уплаты налога IMT, например, при покупке зданий, представляющих национальный интерес, или при покупке акций оффшорных компаний, которые владеют португальской недвижимостью.

Ставки налога при переходе права собственности

Стоимость объекта недвижимостиСтавка налогаНалоговая льгота
До 97 064 €0%0
97 064 € — 132 774 €2%1 848 €
132 774 € — 181 034 €5%5 640 €
181 034 € — 301 688 €7%9 087 €
301 688 € — 578 598 €8%11 959 €
578 598 € — 1 050 400 €6%0
1 050 400 € +7,5%0

Ежегодный налог IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Ставка налога устанавливается муниципалитетами Португалии и зависит от местоположения объекта. В среднем она составляет 0,4% от рыночной стоимости недвижимости для загородного объекта и 0,8% в пределах города.

Гербовый сбор (Imposto de Selo) уплачивается при покупке, дарении и наследовании недвижимости и составляет 0,8%. Покупка объекта от имени организации не облагается гербовым сбором.

Налог на богатство AIMI обязателен для собственников недвижимости дороже 600 000 €. Ставка варьируется от 0,7 до 1%.

Ставки налога на богатство в Португалии

СобственникСтоимость объекта Ставка налога
Физическое лицо600 000 € — 1 000 000 €0,7%
1 000 000 € — 2 000 000 €1%
от 2 000 000 € 1,5%
Юридическое лицо600 000 € — 1 000 000 €0,4%
Городская недвижимость в собственности компании-резидента7,5%

Налог на доход. При сдаче имущества в аренду у собственника возникает налогооблагаемый доход. Налог с него уплачивается по ставке 25%. 

При расчете размера дохода и при наличии чеков на оплату из него можно вычесть:

  • коммунальные платежи;
  • расходы на ремонт.

Собственник вправе сдавать недвижимость в аренду самостоятельно или через посредника — риэлторскую компанию. В последнем случае понадобится нотариально заверенная доверенность и уплата комиссии. 

При сдаче недвижимости в аренду подписывается договор. Если он заключается на срок более месяца, необходимо зарегистрировать документ в налоговой инспекции. 

Налог на прирост капитала взимается при продаже любого имущества в Португалии в размере 50% от стоимости. При инвестициях денег от продажи в покупку другого жилья в Португалии можно получить скидку или освобождение от уплаты налога на прирост капитала. 

Ремонт недвижимости в Португалии

Владельцы жилья в Португалии обязаны поддерживать его в хорошем состоянии: не реже раза в восемь лет проводят восстановительный ремонт.

Каждые 8 лет
Ремонтируют недвижимость в Португалии

Собственник отвечает за безопасность и внешний вид недвижимости, поэтому на регулярной основе выполняют любые работы, необходимые для их поддержания, например, окрашивание фасада. 

Муниципальный совет каждого района Португалии следит за выполнением ремонтных работ. Если владелец не проводит такое обслуживание, муниципалитет может распорядиться о выполнении ремонта. При этом расходы возмещает собственник. 

В ситуациях угрозы разрушения здания местные органы власти могут принять решение о сносе. 

Иммигрант Инвест помогает избежать рисков при покупке недвижимости в Португалии.

Услуги португальских компаний по содержанию недвижимости 

Обязанности по содержанию можно передать управляющей компании. Набор услуг определяется собственником. Среди основных направлений деятельности компаний: оплата коммунальных услуг, ремонт, уход за домом.

Выезд на объект. При заключении договора стороны договариваются о частоте визитов для проверки состояния объекта. В случае необходимости управляющая компания направляет сотрудника для внеплановой проверки, например, после природных катаклизмов. 

Профилактика и ремонт. Проверка исправности систем отопления, газо- и водоснабжения, чистка кондиционеров и бассейнов выполняются силами управляющей компании по графику. Если необходимо провести ремонт, специалисты составляют смету и передают ее на согласование собственнику.

Оплата коммунальных платежей. Сотрудники компании не только вовремя оплачивают счета за коммунальные услуги, но и проверяют достоверность показаний счетчиков, а также исследуют причины нехарактерного потребления воды или электроэнергии.

Уход за домом. Подобно обслуживанию номеров в отелях, управляющие компании готовы предоставить обученный персонал для выполнения работ по дому. Сюда входят регулярная и генеральная уборка, прачечная, химчистка. 

Некоторые управляющие компании Португалии предоставляют услуги налоговых и финансовых консультантов, а также предлагают застраховать недвижимость. В случае реконструкции объектов собственник может нанять местных архитекторов, инженеров и дизайнеров. 

Преимущества покупки недвижимости в Португалии

ВНЖ для всей семьи. При покупке жилья в Португалии можно принять участие в государственной инвестиционной программе и получить «золотую визу» — вид на жительство на особых условиях. Покупка недвижимости является самой популярной опцией.

Правительство Португалии утвердило перечень недвижимости, при покупке которой инвестор и члены его семьи могут получить резидентство в стране. Через 5 лет владения недвижимостью можно продать объект и получить доход.

ВНЖ в Португалии больше нельзя получить за покупку недвижимости

Опции с покупкой недвижимости упразднены 2 октября 2023 года. Но инвесторы все еще могут получить португальский вид на жительство: узнайте, какие варианты инвестиций доступны по новым правилам.

Выгодные инвестиции. Цены на португальскую недвижимость в 3-м квартале 2022 года выросли на 13,1%. Это на 30% больше, чем в 2019. 

Стоимость жилой недвижимости выросла во всех регионах: самый высокий рост зафиксирован на Азорских островах и Мадейре — 40%, самый низкий — в Лиссабоне — 20%.

Доход от сдачи в аренду. Рост стоимости аренды с июля по сентябрь 2022 года составил 7,6% по сравнению с тем же периодом 2021 год. Наибольший рост произошел в регионах Барселуш — 25 %, Фуншал и Кашкайш — 20 %.

Второй дом в безопасной стране. При наличии шенгенской визы или ВНЖ владельцы недвижимости могут в любое время приехать в Португалию на выходные или пожить вблизи Атлантического океана.

Португалия занимает шестое место в мировом рейтинге самых безопасных стран и первое — среди лучших стран для жизни на пенсии. 

Местные жители дружелюбны к экспатам и большинство их них говорит по-английски. Уровень цен на продукты и развлечения в Португалии ниже, чем в соседних странах Евросоюза.

Примеры инвестиционной недвижимости

Как купить недвижимость в Португалии и получить ВНЖ

Компания Иммигрант Инвест оказывает услуги по подбору недвижимости и подаче документов для получения ВНЖ в Португалии. Юристы сопровождают клиента на всех этапах процесса.

Что предстоит иностранцу при покупке недвижимости в Португалии:

  1. Пройти предварительную проверку на благонадежность. Заключение договора о сотрудничестве с инвестором происходит только после оценки шансов на одобрение заявки.
  2. Выбрать объект дистанционно. Иммигрант Инвест предлагает недвижимость от проверенных застройщиков. Покупатель выбирает объект под свои задачи.
  3. Съездить в Португалию для получения ИНН и открытия счета. Инвестор встает на учет в местной налоговой и получает налоговый номер NIF. Банковский счет нужен для покупки недвижимости и расчетов по программе ВНЖ.
  4. Подписать предварительный договор купли-продажи и уплатить налоги. Покупатель и продавец заключают договор резервирования. После этого инвестор вносит задаток — от 10 до 30% от стоимости объекта. Покупатель уплачивает налог на переход права собственности в размере от 0 до 8% и гербовый сбор
  5. Подать заявку на ВНЖ и получить одобрение. Иммиграционная служба Португалии SEF принимает документы в электронном виде. После положительного заключения инвестор оплачивает оставшуюся сумму.
  6. Подписать основной договор. Заключение основного договора купли-продажи происходит в присутствии нотариуса. Он заверяет копии и отправляет их в реестр регистрационного ведомства, налоговую инспекцию, земельный кадастр.
  7. Получить свидетельство о праве собственности и карту ВНЖ. После регистрации объекта в реестре покупатель получает свидетельство о праве собственности — Certidão de Teor. Карты ВНЖ выдаются в течение двух недель после одобрения заявки и уплаты государственных сборов.

Главное о покупке и содержании недвижимости в Португалии

Португальская недвижимость может стать выгодной инвестицией, летней дачей или новым домом. Иностранцы вправе покупать жилые и коммерческие объекты без ограничений.

Инвесторы могут купить недвижимость в Португалии и получить ВНЖ, минимальная цена объекта — 250 000 €. Юристы Иммигрант Инвест сопровождают покупателя на всех этапах: от выбора объекта до получения свидетельства о праве собственности и карт ВНЖ.

Собственники недвижимости уплачивают налоги при заключении договора купли-продажи, а также за владение, сдачу в аренду и при продаже недвижимости. 

Счета за газ, воду и электричество поступают от компаний на основании заключенных договоров. Каждый поставщик сам устанавливает тарифы. Собственник недвижимости выбирает компанию по своему усмотрению. 

Часто задаваемые вопросы

Покупка недвижимости в Португалии — выгодная инвестиция?

Да, цены на португальскую недвижимость стабильно растут во всех регионах. В 3-м квартале 2022 года цены выросли на 13,1%, что на 30% больше, чем в 2019. 

Рост стоимости аренды с июля по сентябрь 2022 года составил 7,6% по сравнению с тем же периодом 2021 год. 

Купить недвижимость и получить вид на жительство вправе инвесторы при участии в государственной программе Golden Residence Permit. Минимальный размер инвестиций — 280 000 € при покупке объекта на Азорских островах и Мадейре.

Во сколько обойдутся коммунальные услуги в Португалии?

Общий счет за газ, электричество и воду составляет в среднем от 60 до 150 €, в зависимости от региона. На стоимость влияет состав семьи, тарифы компании и возраст объекта.

Какой налог при покупке недвижимости в Португалии?

Муниципальный налог IMT и гербовый сбор. IMT — «Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis» — муниципальный налог на переход права собственности. Обязанность по уплате налогов в Португалии возникает на этапе покупки недвижимости. До подписания договора купли-продажи объекта покупатель уплачивает налог на переход права собственности по ставкам от 0 до 8%.

Гербовый сбор «Imposto de Selo» уплачивается при покупке недвижимости в Португалии и составляет 0,8%. Гербовый сбор также уплачивается при дарении и наследовании объекта недвижимости. Покупка недвижимости от имени организации не облагается гербовым сбором.

Можно ли поручить содержание недвижимости сторонней организации?

Да, собственник недвижимости в Португалии может передать все обязанности по содержанию управляющей компании. Сюда относятся:

  • оплата счетов за коммунальные услуги,
  • ремонт,
  • уборка,
  • сдача в аренду,
  • услуги дизайнера и архитектора. 
Подтвердите подписку и вскоре получите первое письмо
Подпишитесь на рассылку, чтобы выгоднее получить второй паспорт или ВНЖ
Экспертные материалы от юристов, главные новости и примеры из практики
Подпишитесь на рассылку с экспертными материалами о ВНЖ и гражданстве за инвестиции
Содержание недвижимости в Португалии

Иммигрант Инвест — лицензированный агент государственных программ стран Евросоюза и Карибского бассейна.

Практическое руководство
Как получить
визу D7 в Португалию?
Скачать руководство
PDF, 11 страниц, 2,3 Мб