2026'da Portekiz’de mülk nasıl satın alınır: Yabancılar için eksiksiz rehber

idealista.com’a göre Portekiz’de ortalama konut mülkü maliyeti 1 m² başına €2,500'dur. Metrekare başına fiyata ilişkin resmi istatistik sunulmamaktadır. Ulusal İstatistik Enstitüsü (INE), bankaların metrekare başına tahmini konut kredisi teminat değerine ilişkin veriler sağlamaktadır. Yine de bu tahmin ticari değerden daha düşüktür.

INE verilerine göre Portekiz’de ortalama bir daire veya ev €190,000 tutarındadır. Yabancı alıcılar daha fazla harcama yapmaktadır: mülk başına ortalama €406,000.

Yabancılar için daha yüksek satın alma fiyatları, Portekiz yatırım yoluyla oturma izni programı veya Golden Visa ile açıklanmaktadır. Katılımcıların şartlar gereği en az €280,000 değerinde bir mülk satın almaları gerekiyordu. Golden Visa programı Nisan 2023’te askıya alınmıştır ve gayrimenkul yatırımı seçenekleri olmadan yeniden başlatılması planlanmaktadır. Yine de gelecekteki katılımcılar Portekiz’in kültürel mirasına, bilimsel projelere, ticarete, şirket kurulumuna veya yatırım fonu hisselerine yatırım yapabileceklerdir. Asgari eşik €250,000 olacaktır.

Gayrimenkul yatırımı yoluyla oturma izni almak isteyen yabancılar alternatif bir seçenek kullanabilirler: Portekiz D7 vizesi.

Yeni binalar 1,5 kat daha pahalıdır ikincil piyasadakilere göre. Portekiz çoğunlukla büyük daireler ve evler inşa etmektedir: yeni mülklerin %60’ı 3 veya daha fazla yatak odasına sahiptir.

Portekiz nüfusunun yarısı dairelerde yaşamaktadır, diğer yarısı ise müstakil evlerde. Şehirlerde insanların çoğu dairelerde yaşamaktadır: Lizbon, Porto ve Braga’daki her 10 sakinden 9’u. Nüfusun beşte biri kiralık konutlarda otururken, geri kalanı kendi evlerinde ve dairelerinde yaşamaktadır.

Portekiz’de konut mülkü maliyeti iki katına çıkmıştır 2015’ten bu yana 7 yıl içinde. Fiyatlar yılda %1,5—12 oranında artmaktadır; 2019’da yıllık artış %10 olmuştur.

Ortalama yıllık kira getirisi mülk maliyetinin %5,5'idir. Portekiz'de kira fiyatları artış göstererek 2022'de 1 m² başına €13 ile 3 yılın rekorunu kırdı. Aynı zamanda, gayrimenkul maliyetlerinin daha hızlı artması nedeniyle aynı dönemde kira getirisi düşmüştür.

Yurtdışından mülk satın alanlar, mali açıdan bağımsız kişiler veya dijital göçebeler için verilen vizeler (D7 vizesi) aracılığıyla Portekiz oturma izni alabilirler. Başvuru sahipleri aylık €870 tutarında gelir beyan eder, sağlık sigortası yaptırır ve Portekiz’de bir konut mülkü satın alır veya kiralar.

Mali açıdan bağımsız kişiler için D7 vizesine başvuracak kişilerin temettü, emekli maaşı, mevduat faizi veya kira yoluyla pasif gelir elde etmeleri gerekir — ayda en az €870.

Portekiz Dijital Göçebe Vizesi için yabancıların serbest çalışan veya yabancı bir şirket çalışanı olarak uzaktan çalışma yoluyla elde ettikleri gelire sahip olmaları gerekir. Son 3 aydaki ortalama gelirleri €3,480 olmalıdır.

Portekiz geleneksel olarak 7 bölgeye ayrılır — bu idari değil, coğrafi bir bölünmedir. Her bölgenin birkaç ili veya Portekiz eyaleti vardır. Kıta kısmında 5 bölge, ayrıca Atlas Okyanusu ile çevrili 2 ada bulunur: Azorlar ve Madeira.

AB dışından gelen alıcılar için en popüler destinasyon güneydeki Algarve bölgesidir. Burası aynı zamanda muhteşem tatil beldelerine ve tatil merkezlerine ev sahipliği yapan, Portekiz'de gayrimenkul yatırımı yapmak için en iyi yerlerden biridir.

İkinci sırada, başkenti ve banliyöleri içeren Lizbon bölgesi yer almaktadır: Cascais ve Estoril tatil kasabalarının bulunduğu Setubal bölgesi. Yabancı alıcılar arasında en popüler üçüncü bölge ise Merkez Bölge’dir.

AB dışından alıcılar arasında en popüler bölgeler Algarve, Lizbon ve Merkez bölgeleridir — yabancılar tarafından satın alınan her 10 daire ve evin 8'i burada yer almaktadır.

Porto ve Braga dahil Lizbon, Merkez ve Kuzey bölgeleri toplam gayrimenkul satışlarında lider konumdadır.

En pahalı mülkler Algarve, Lizbon ve Madeira bölgelerindedir — buralardaki ortalama işlem tutarı ülke ortalamasından 1,5—2,5 kat daha yüksektir. Aynı zamanda, mülk maliyetlerinin daha düşük olduğu iç bölgelerde kira getirisi daha yüksektir.

Portekiz'de gayrimenkul satın almak için en ucuz yer Viseu ilçesindeki Penedono'dur. idealista.com'a göre ortalama fiyat 1 m² başına €305'dur.

Portekiz’de bölgelere göre ortalama işlem tutarı

Kuzey bölgesindeki yeni binaların çoğu Porto ve Braga'da yer almaktadır. Portekiz'deki tüm yeni daire ve evlerin neredeyse yarısı burada inşa edilmektedir. Yeni binalar açısından Merkez ve Lizbon bölgeleri ikinci ve üçüncü sırada gelmektedir.

Yeni binalar, daha yüksek maliyet ve sınırlı seçenek nedeniyle ikincil gayrimenkullere göre 5 kat daha az satın alınmaktadır. Yeni tesislerin oranı Lizbon, Setubal, Porto ve Faro’nun kıyı bölgelerinde daha yüksektir.

Apartamento, andar ve Condomínio (veya condo), çok birimli konut binalarındaki ayrı birim türleridir. Apartamento, tek bir kuruluşa ait olan bir konut kompleksinin parçasıdır. Daireler genellikle kiraya verilir. Condomínio ise her birimin ayrı bir sahibinin olduğu bir konut kompleksidir. Teraslı ve panoramik manzaralı çatı katları (penthouse) condomínio türüne girer.

Bir konut kompleksinde birkaç adetten onlarca apartamento veya condomínio birimine kadar alan bulunabilir. Açık alanlar büyük farklılıklar gösterir: lüks komplekslerde bahçeler, yüzme havuzları, spor salonları, büyük oyun alanları, kreş ve 24 saat güvenlik bulunabilir.

Casa veya moradia, yaygın, müstakil bir evdir. Genellikle bir verandası veya arka bahçesi vardır ve bir duvarla çevrilidir. Konut villaları da bu tür kapsamındadır. Çiftlik veya bağ gibi geniş arazi alanlarına sahip kırsal mülklere genellikle “quinta” denir.

Casa geminada ikiz evdir — esasen bir dublekstir. İki casa geminada birimi ortak bir duvarla ayrılır. Bazılarının küçük bir açık alanı ve etrafında bir duvar bulunabilir.

Terreno bir arsadır. Konut, ticari veya tarımsal yapılar için farklı türleri kullanılabilir.

Portekiz’deki tüm konut birimleri “T” harfi ve yatak odası sayısını gösteren bir sayı ile sınıflandırılır: T1, T2, T3 vb. Stüdyo birimlerine T0 adı verilir.

Kârlı yatırım. Kira getirileri Portekiz'de yıllık yaklaşık %5,5 oranında büyümektedir. Ülkedeki konut mülkü fiyatları yıllık %3—5 oranında arttığı için yeniden satış da kârlıdır.

Oturma izni uygunluğu. Gayrimenkul kiralamak veya satın almak, Portekiz D7 vizesi veya Dijital Göçebe Vizesi almak için gereken şartlardan biridir. Her iki vize de oturma izni ile birlikte gelir ve beş yıl içinde tüm aile için vatandaşlık alma şansı sunar.

Vergi optimizasyonu. Daimi yerleşik olmayan (NHR) rejimi, yeni gelenlere özel bir vergi rejimi sağlar: 10 yıl boyunca yerel gelir üzerinden %20 sabit oranla vergi öderler. Yabancı gelirleri ise standart oranda vergilendirilir.

Eğitim ve sağlık hizmetlerine erişim. Portekiz, kaliteleri ve tüm sakinler için erişilebilir olmalarıyla bilinen hem kamu hem de özel eğitim ve sağlık sistemlerine sahiptir. Porto Üniversitesi, Lizbon Üniversitesi ve Coimbra Üniversitesi gibi yerel üniversiteler, saygın sıralamalarda dünyanın en iyileri arasındadır.

Konfor, güvenlik ve istikrar. Portekiz yabancı dostu, dinamik ve güvenlidir. Herkes için çok sayıda yaşam tarzı sunar: büyük şehir tutkunları, gurmeler, doğa yürüyüşçüleri, okyanus severler veya tarih meraklıları. Burada doğal afetler nadiren meydana gelir ve ılıman sıcak iklim tüm yıl boyunca keyiflidir. Güvenlik konusunda Portekiz, Küresel Barış Endeksi'nde ilk 10'da yer almaktadır.

İşlemin hukuki desteği. Gayrimenkul alıcılarının avukat tutma zorunluluğu yoktur. Ancak bir avukat, tapunun hukuki temizliğini denetlemeye yardımcı olur.

Portekiz’de gayrimenkul satın alırken karşılaşılan diğer yaygın sorunlar:

1. Portekiz’de vergi ve fatura borçları sahibine değil mülke atanır. Satıcı mülkü satmadan önce borcu ödemezse, alıcı borcu ödemekle yükümlü olacaktır.
2. Birden fazla binanın bulunduğu bir arsa satın alırken, tüm yapılar tapu kadastrosuna tescil edilemeyebilir: örneğin eklentiler. Bir avukat, bu tür tesislerin tescil edilmesine yardımcı olur veya alıcının tescil ettirmemeye karar vermesi durumunda karşılaşabileceği olası riskleri değerlendirir.
3. Gayrimenkulde hisseli mülkiyet. Miras kalması durumunda hisseler akrabalar arasında dağıtılabilir, bu nedenle tüm maliklerin onayı olmadan gayrimenkulün satılması imkansızdır. Birden fazla hisse varsa, malikler başka ülkelerde yaşayabileceğinden işlem için belgelerin toplanması zor olabilir.

Hukuki destek genellikle gayrimenkul işleminin %1’i kadardır. Tüm belgeler Portekizce yazıldığından alıcıların bir mütercime ihtiyacı olabilir.

Gayrimenkul belgeleri, mülkün hukuki durumunu, alanını ve amacını doğrulamak için gereklidir. Bu belgeleri satıcı sağlar. İşlemin noter tasdiki için de gereklidirler:

1. Belediyeden ikamet/kullanım belgesi — Licença de utilização. Mülkün amacını ve iznin verilme gerekçesini belirtir — ticari veya konut mülkü, yeni inşaat veya rekonstrüksiyon.
2. Tapu belgesi — Certidão de Teor. Mülkün hukuki durumunu belgeler. Mülkün adresini, mülkiyet haklarının devir geçmişini ve kısıtlamaları içerir.
3. Vergi dairesi belgesi — Caderneta predial. Mülkün mali durumunu belgelendirir. Sahibinin adını, mülkün emlak vergisi değerini ve belediye emlak vergisini hesaplamak için diğer bilgileri içerir.
4. Teknik bilgi formu — Ficha técnica de habitação. Yapı, tesisler, durum ve inşaat detayları gibi mülkün teknik özelliklerinin açıklamasını içerir. 2004 yılından sonra inşa edilen gayrimenkuller için düzenlenmiştir.
5. Enerji verimliliği belgesi — Certificado enérgetico. Mülkün enerji verimliliği kategorisini belirler.

Banka hesabı. Alıcıların mülk bedelini ödemek için Portekiz’de bir banka hesabı açma zorunluluğu yoktur. Satıcıya Portekiz dışından para transfer edebilirler. Bu durumda alıcıların bir emlakçıya veya avukata vekaletname vermesi gerekir ve işlem uzaktan gerçekleştirilir.

Fatura ödemeleri için banka hesabı gerekebilir. Mülklerini kiraya veren ev sahipleri kiracılardan faturaları karşılamalarını isteyebilir: anlaşma kira ve fatura sözleşmelerine eklenmelidir.

Bir yabancının hesap açmak için bir Portekiz bankasını şahsen ziyaret etmesi gerekir.

Alıcı tarafından ödenen gayrimenkul satın alma vergileri ve harçları:

1. Mülk devir vergisi — işlem tutarının %8’ine kadar. Oran mülkün değerine, türüne ve amacına bağlıdır: örneğin ana konut, müstakil kır evi, inşaat halindeki bina veya arsa olup olmadığına göre değişir.
2. Devlet harcı veya damga vergisi — işlem tutarının %0,8’i.
3. Noter tasdiki — €250.
4. Mülkiyet tescil ücreti — €250.
5. Hizmet şirketi sözleşmesinin devri — €100.

Mülk bakım giderleri vergileri ve faturaları içerir. Yıllık belediye emlak vergisi, mülk türüne, konumuna ve inşa yılına bağlı olarak emlak değerinin %0,3—0,8’idir. Şehir içi gayrimenkuller için emlak değerinin %0,7’si oranında ek vergi ödenir.

Mülk sahipleri mülklerini kiraya verirlerse, yıllık kira geliri vergisi öderler. Yerleşik kişilerden %28, yerleşik olmayanlardan ise %25 oranında vergi alınır.

85 m²’lik bir daire için faturalar ayda yaklaşık €110’dur. Portekiz’de merkezi ısıtma yoktur. Gazlı ısıtmaya sahip evler nadirdir. Evlerdeki su, elektrikli veya gazlı kazanlarda ısıtılır.

Klimalar ve elektrikli ısıtıcılar, ortalama €50 tutarındaki elektrik faturasına her ay en az €100 eklediğinden ısıtma için nadiren kullanılır. Müstakil evler sıklıkla odun şömineleri ile ısıtılır.

Portekiz’de yemek pişirme gazlı ocaklarda yapılır. Merkezi gaz şebekeleri yalnızca büyük şehirlerde mevcuttur. Diğer bölgelerde gaz tüp veya tanklarla satın alınır. Villa sahipleri genellikle ilkini, daire ve konut binaları ise ikincisini kullanır. Tüp gaz hariç tüm gaz faturaları gaz sayaçları üzerinden hesaplanır. Bir gaz tüpü €50 tutarındadır ve dört kişilik bir aileye yaklaşık bir ay yeter.

Daire ve konut binası sahipleri; temizlik, tamirat, asansör, güvenlik veya yüzme havuzu gibi bina bakım faturalarını öderler. Aylık fatura €25 ile €200 arasında değişmektedir.

Satıcının masrafları. Portekiz’deki gayrimenkul satıcıları aşağıdaki vergileri öderler:

1. Sermaye kazancı vergisi — satıştan elde edilen kârın %28’i, eksi satın alma vergileri, komisyon ve hukuki destek masrafları. Elde edilen gelirle başka bir mülk satın alındığında vergi ödenmez.
2. Gayrimenkul satış vergisi — değerin %0,4’ü. Hemen değil, satışı takip eden vergi yılında ödenir.

Mülk bir emlakçı aracılığıyla satılırsa, toplam masraflara komisyon dahildir: KDV dahil %3,7—6,2.

1. Mülk alıcıları Portekiz oturma izni — D7 vizesi alabilir.
2. Portekiz’de konut mülkü fiyatları 7 yılda iki katına çıkmıştır.
3. Portekiz’de konut mülklerinin ortalama maliyeti €190,000 olup yabancılar tarafından satın alınan mülklerin ortalama değeri €406,000’dur.
4. Lizbon, Porto, Braga ve Algarve en popüler gayrimenkul pazarlarıdır. Yabancılar genellikle Lizbon bölgesini ve Algarve’yi tercih etmektedir.
5. En pahalı mülkler Algarve, Lizbon ve Madeira’dadır.
6. Portekiz’de gayrimenkul satın alma süreci 1—2 ay sürer.
7. Mülk alıcıları mülk devir vergisi ile devlet harcı, noter ve tescil ücretlerini öder. Ek masraflar işlem tutarının %1—10’u kadardır.