Preços de imóveis em Portugal: como comprar ou alugar moradia sendo estrangeiro

O custo médio de imóveis em Portugal é de € 1.478 por 1 m², de acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE). Ao mesmo tempo, o valor de mercado é diversas vezes superior às estatísticas oficiais. Existem dois motivos para isso.

Em primeiro lugar, os analistas de portais e agências consideram apenas os imóveis que ajudaram a vender. O valor médio é calculated com base no montante declarado pelo vendedor.

Em segundo lugar, as estatísticas oficiais utilizam os preços de fechamento. Assim, por exemplo, o portal Idealista indica o preço médio de imóveis residenciais como € 2.475 por 1 m², enquanto a agência Engel & Völkers aponta € 3.800 por 1 m².

Os preços também são impactados por estrangeiros que compram ou alugam moradias em Portugal para solicitar o Visto D7 e obter uma autorização de residência.

Os preços médios de imóveis residenciais nas regiões portuguesas, de acordo com o INE, são os seguintes:

• Lisboa — € 2.082 por metro quadrado;
• Algarve — € 1.972 por metro quadrado;
• Madeira — € 1.558 por metro quadrado;
• Norte — € 1,36 por metro quadrado;
• Açores — € 1.387 por metro quadrado;
• Centro — € 1.130 por metro quadrado;
• Alentejo — € 1.025 por metro quadrado.

Ainda assim, os imóveis em Portugal estão entre os mais acessíveis da Europa. O preço médio por 1 m² de imóvel residencial é de € 9.609 na Áustria, € 8.281 na Noruega e € 6.589 na Itália.

A região de Lisboa é a mais populosa e cara de Portugal. De acordo com o INE, o preço médio de um apartamento ou casa na região é de € 2.100 por 1 m².

A Engel & Völkers estima que mais de um terço das residências em Lisboa são compradas por estrangeiros. Os principais investidores são cidadãos da França, do Reino Unido, do Brasil, da Alemanha e da China.

Os compradores estrangeiros são atraídos pelos bairros históricos de Lisboa, Alcântara e Penha de França.

O subúrbio mais caro de Lisboa é Cascais. A cidade é popular tanto entre turistas quanto entre residentes, por isso moradias e apartamentos na região têm alta demanda.

A região do Algarve atrai visitantes com suas praias mediterrâneas e campos de golfe. O preço médio de um apartamento ou casa na região é de € 2.000 por 1 m².

Nove em cada dez imóveis na região são comprados por estrangeiros, de acordo com a Engel & Völkers. A cidade de Albufeira, a Praia do Carvoeiro e Porches são as áreas mais populares.

Madeira é um arquipélago de primavera eterna, popular entre turistas e investidores estrangeiros. No último ano, os preços dos apartamentos na Madeira cresceram 17%, enquanto os das casas subiram 14%. A cidade mais cara do arquipélago é o Funchal.

A região Centro abriga a Universidade de Coimbra, que está no top 500 do prestigiado QS World University Rankings. Um terço dos residentes da cidade trabalha ou estuda na universidade.

De acordo com o Idealista, o preço médio dos imóveis em Coimbra é de € 1.700 por 1 m².

A região Norte é onde fica o Porto, a segunda maior cidade de Portugal. Os imóveis residenciais têm demanda constante: os apartamentos são vendidos por aproximadamente € 1.400 por 1 m², e as casas por € 1.100 por 1 m².

Os preços mais acessíveis estão na região de Aldoar; os mais altos, em Bonfim.

Nos Açores, os preços dos apartamentos estão aumentando 10% ao ano. O preço médio é de € 1.400 por 1 m². Ribeira Grande, Nordeste e Vila Franca do Campo têm os preços imobiliários mais elevados.

O Alentejo é a região mais quente e menos povoada de Portugal. O preço médio de um apartamento na região é de € 1.000 por 1 m², e o preço médio de uma casa é de € 1.100 por 1 m².

A compra de um imóvel em Portugal pode ser feita à distância. Um advogado celebra o contrato de compra e venda em nome do comprador. Para concluir a transação, o comprador precisará:

1. Obter um Número de Identificação Fiscal, ou NIF. Cidadãos de países fora da UE podem fazer isso por meio de um advogado ou representante fiscal.
2. Abrir uma conta bancária em Portugal por meio de um advogado. Apenas cidadãos e residentes do país podem fazer isso on-line.
3. Celebrar um contrato promessa de compra e venda que inclua a descrição do apartamento ou casa, o preço, o procedimento de pagamento e os direitos e obrigações das partes.
4. Pagar um sinal de 10 a 30% do valor do imóvel. Se o comprador mudar de ideia e desistir do contrato, o sinal não será devolvido.
5. Obter a Caderneta Predial Urbana, documento que contém informações sobre a localização, área, número de quartos e outras características do imóvel.
6. Solicitar a Certidão de Teor, que contém informações sobre o tipo de imóvel, localização e proprietário.
7. Pagar o imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT), de 0,3 a 0,8% do valor patrimonial tributável.
8. Escolher um tabelião que analisará os documentos.
9. Pagar o valor restante do imóvel, descontado o sinal.
10. Assinar a escritura de compra e venda na presença de um tabelião.

O tabelião envia cópias do contrato para a administração fiscal e para a Conservatória do Registo Predial para registrar o novo proprietário.

Cidadãos portugueses, bem como estrangeiros maiores de 18 anos, podem obter um empréstimo hipotecário para comprar uma casa ou apartamento.

Os bancos portugueses concedem financiamento para a aquisição de imóveis residenciais nos mercados de imóveis novos e usados. O prazo do contrato de financiamento pode variar entre 2 e 40 anos.

As taxas médias de juros imobiliários nos bancos portugueses são de 3,3%. Elas dependem do valor de entrada, da situação financeira do tomador, do valor do imóvel e do prazo do financiamento. Por exemplo, o banco BPI concede empréstimos imobiliários a não residentes a uma taxa anual fixa de 5,9%. O valor máximo do empréstimo é de € 150.000.

A entrada em um financiamento imobiliário nos bancos portugueses é de 20 a 50% do valor do imóvel. Por exemplo, a entrada mínima é de 20% no Novobanco e de 30% no Santander. A taxa anual do financiamento varia de 4,9 a 6,0%.

Antes de aprovar a hipoteca, os bancos realizam a avaliação do imóvel. Este é um serviço pago: por exemplo, o BPI cobra € 340 por ele.

Alguns bancos divulgam em seus sites listas de moradias ou apartamentos pré-aprovados para financiamento. Por exemplo, uma lista como essa pode ser encontrada no site do Millennium BCP.

As solicitações de financiamento imobiliário são aceitas nas agências bancárias portuguesas ou on-line. Por exemplo, a solicitação e os documentos podem ser enviados pelo site do Novobanco. Após a decisão do departamento de crédito, o banco notifica o tomador.

Os proprietários de apartamentos e casas em Portugal pagam o imposto municipal anual, o IMT, de 0,3 a 0,8% do valor patrimonial tributável do imóvel. Cada município define sua própria taxa.

Se o valor do imóvel ultrapassar € 600.000, é cobrado o imposto sobre a fortuna AIMI. Ele é calculado de 0,7 a 1%.

Os custos de manutenção de residências em Portugal incluem não apenas impostos, mas também contas de serviços públicos. Os preços da eletricidade, água e gás dependem da época do ano, da região e da tarifa.

Eletricidade. Os preços dependem da estação do ano, do dia da semana e do tipo de medidor. O preço médio é de € 0,15 por 1 m². O aquecimento central nas casas em Portugal é raro, por isso as tarifas de eletricidade no inverno são mais altas.

Existem três tipos de tarifas de eletricidade em Portugal:

• simples (tarifa simples) — os preços da eletricidade são fixos e não dependem da hora do dia;
• bi-horária — os preços são mais baixos entre 22h e 8h;
• tri-horária — os preços dependem das horas do dia e do período do ano. Os horários mais caros são entre 8h30 e 10h30 e entre 18h e 20h30. Aos sábados, os horários de pico mudam para 9h30 às 13h e 18h30 às 22h.

Por exemplo, a GALP, uma fornecedora de eletricidade em Portugal, cobra € 0,18 por 1 m² durante os horários de pico e € 0,09 por 1 m² fora do horário de pico.

Os proprietários podem usar o telefone ou um aplicativo móvel para enviar as leituras do medidor.

Água. O custo do fornecimento de água em Portugal depende da região de residência. As tarifas mais baixas são praticadas no sul do país. Por exemplo, os consumidores pagam cerca de € 250 por 120 m³ de água em Vila do Conde e cerca de € 88 por 120 m³ em Vila Nova de Foz Côa.

Gás. Alguns apartamentos em Portugal estão conectados à rede de distribuição de gás. Cada região tem seu próprio fornecedor e tarifas. Por exemplo, a Lisboagas fornece gás para os moradores de Lisboa, Cascais e outros 14 municípios.

Se não houver rede de gás, os proprietários compram botijões de gás. Os preços por litro variam de 3 a 14 centavos.

Segurança e conforto. A corretora de seguros Insurly incluiu Portugal entre os 20 países mais seguros do mundo. O país raramente é afetado por desastres naturais, apresenta baixos índices de criminalidade e conta com uma população local acolhedora.

Lisboa, a capital de Portugal, está no top 5 das melhores cidades para expatriados, de acordo com o Expat Insider. Lisboa é popular entre turistas: a cidade tem muitas atrações, locais para caminhar e um clima ensolarado e agradável: o sol brilha 250 dias por ano.

O cartão-postal de Lisboa é o Castelo de São Jorge. Entre as atrações mais visitadas estão o Mosteiro dos Jerónimos, a Torre de Belém, o centro histórico da Baixa, o Elevador de Santa Justa, o Parque Eduardo VII e o Palácio Nacional da Ajuda.

Investimento lucrativo. Os imóveis em Portugal podem ser um ativo líquido, com preços em crescimento constante. Em média, os preços das moradias em Portugal aumentaram 12% ao longo do ano.

Os preços no mercado de imóveis usados estão crescendo mais rápido do que no mercado de imóveis novos.

Dinâmica dos preços de imóveis residenciais em Portugal, de acordo com o INE

Em 2022, estrangeiros compraram € 3,6 bilhões em imóveis em Portugal, o que representou um aumento de 20% em relação ao ano anterior.

Rentabilidade garantida. Estrangeiros podem alugar os imóveis que compraram em Portugal. No último ano, os valores dos aluguéis aumentaram 23%.

De acordo com o portal Global Property Guide, o rendimento anual médio dos apartamentos é de 5,6% em Lisboa, 5,9% no Funchal e 5,7% em Setúbal.

Os preços de aluguel dependem da região, do prazo de locação e do tamanho do imóvel. Em áreas turísticas, o valor do aluguel é mais alto.

Valores de aluguel em Portugal, de acordo com Numbeo

Elegibilidade para autorização de residência. Alugar ou comprar um imóvel em Portugal é necessário para obter um dos vistos nacionais que levam ao status de residência:

• O Visto D7 para Portugal é concedido a estrangeiros com uma renda passiva mínima de € 11.040 por ano;
• O Visto D2 para Portugal é concedido a empresários que investiram em uma empresa portuguesa, têm um novo plano de negócios para apresentar ou planejam abrir uma filial de sua empresa estrangeira no país;
• O StartUp Visa para Portugal é concedido a empreendedores que apresentam uma ideia inovadora de startup e celebram um contrato com uma incubadora portuguesa;
• O Visto HQA para Portugal é concedido a profissionais estrangeiros qualificados que recebem uma proposta de emprego no país com salário mínimo de € 1.568 por mês.

Após receber um desses vistos, os estrangeiros e suas famílias têm 4 meses para chegar a Portugal, encontrar um imóvel para morar e solicitar a autorização de residência.

O cartão de autorização de residência será emitido com validade de 2 anos e poderá ser renovado por mais 3 anos. Estrangeiros com uma autorização de residência em Portugal podem:

• morar, trabalhar e estudar no país;
• ter entrada sem visto em qualquer país do Espaço Schengen ou da UE e permanecer lá por até 90 dias a cada período de 180 dias;
• solicitar a cidadania após 5 anos de residência permanente em Portugal.

1. Os preços mais elevados de imóveis residenciais em Portugal estão registrados em Lisboa, no Algarve, na Região Norte e na Madeira.
2. O financiamento imobiliário está disponível para estrangeiros. Os bancos portugueses concedem empréstimos hipotecários a uma taxa média de 3,3%.
3. Os proprietários podem alugar seus imóveis. O rendimento médio de aluguel em Lisboa é de 5,6%.
4. Uma autorização de residência pode ser concedida a estrangeiros que compram ou alugam um imóvel em Portugal. Para obter a autorização, eles escolhem um visto nacional: Visto D7 para Portugal, Visto D2 para Portugal, StartUp Visa para Portugal ou Visto HQA para Portugal.