Portekiz’de mülk fiyatları: Bir yabancı olarak konut nasıl satın alınır veya kiralanır

Ulusal İstatistik Enstitüsü’ne (Instituto Nacional de Estatística, INE) göre Portekiz’de gayrimenkulün ortalama maliyeti 1 m² başına €1,478'dir. Aynı zamanda piyasa değeri resmi istatistiklerden birkaç kat daha yüksektir. Bunun iki nedeni vardır.

İlk olarak, portal analistleri ve acenteler yalnızca satılmasına yardımcı oldukları mülkleri dikkate alır. Ortalama değer, satıcının beyan ettiği tutara göre hesaplanır.

İkincisi, resmi istatistikler kapanış fiyatlarını kullanır. Örneğin Idealista portalı ortalama konut mülkü fiyatını 1 m² başına €2,475 olarak belirtirken, Engel&Völkers acentesi 1 m² başına €3,800 rakamını vermektedir.

Fiyatlar, yabancıların D7 vizesine başvurmak ve oturma izni almak için Portekiz’de konut satın almasından veya kiralamasından da etkilenmektedir.

INE’ye göre Portekiz bölgelerindeki ortalama konut mülkü fiyatları şu şekildedir:

• Lizbon — metrekare başına €2,082; 
• Algarve — metrekare başına €1,972;
• Madeira — metrekare başına €1,558;
• Kuzey — metrekare başına €1,36;
• Azorlar — metrekare başına €1,387;
• Merkez — metrekare başına €1,130;
• Alentejo — metrekare başına €1,025.

Yine de Portekiz gayrimenkulleri Avrupa’daki en uygun fiyatlı mülkler arasındadır. Konut mülkünün 1 m² başına ortalama fiyatı Avusturya’da €9,609, Norveç'te €8,281 ve İtalya’da €6,589'dur.

Lizbon bölgesi, Portekiz'in en kalabalık ve en pahalı bölgesidir. INE'ye göre burada bir daire veya evin ortalama fiyatı 1 m² başına €2,100'dur.

Engel & Völkers, Lizbon’daki konutların üçte birinden fazlasının yabancılar tarafından satın alındığını tahmin etmektedir. Önde gelen yatırımcılar Fransa, Birleşik Krallık, Brezilya, Almanya ve Çin vatandaşlarıdır.

Yabancı alıcılar Lizbon’un tarihi bölgeleri olan Alcântara ve Penha de França’ya ilgi duymaktadır.

Lizbon’un en pahalı banliyösü Cascais’tir. Hem turistler hem de ülke vatandaşları arasında popülerdir, bu nedenle buradaki villalar ve daireler talep görmektedir.

Algarve bölgesi, Akdeniz plajları ve golf sahalarıyla ziyaretçileri cezbetmektedir. Burada bir daire veya evin ortalama fiyatı 1 m² başına €2,000'dur.

Engel & Völkers’e göre bölgedeki her on mülkten dokuzu yabancılar tarafından satın alınmaktadır. Albufeira şehri, Praia do Carvoeiro ve Porches en popüler bölgelerdir. 

Madeira, turistler ve yabancı yatırımcılar arasında popüler olan sonsuz bir bahar takımadasıdır. Geçen yıl boyunca Madeira'daki dairelerin fiyatı %17, evlerin fiyatı ise %14 artmıştır. Takımadanın en pahalı şehri Funchal'dır.

Merkez bölgesi, prestijli QS Dünya Üniversite Sıralaması'nda ilk 500'de yer alan Coimbra Üniversitesi'ne ev sahipliği yapmaktadır. Şehir sakinlerinin üçte biri bir üniversitede çalışmakta veya öğrenim görmektedir. 

Idealista’ya göre Coimbra’nın ortalama gayrimenkul fiyatı 1 m² başına €1,700'dur.

Kuzey bölgesi, Portekiz'in en büyük ikinci şehri olan Porto'nun bulunduğu yerdir. Konut mülkleri sürekli talep görmektedir: daireler yaklaşık 1 m² başına €1,400, evler ise 1 m² başına €1,100 karşılığında satılmaktadır.

En uygun fiyatlar Aldoar bölgesinde, en yüksek fiyatlar ise Bonfim’dedir.

Azorlar’da daire fiyatları yılda %10 artmaktadır. Ortalama fiyat 1 m² başına €1,400'dur. Ribeira Grande, Nordeste ve Vila Franca do Campo en yüksek gayrimenkul fiyatlarına sahiptir.

Alentejo, Portekiz'in en sıcak ve en az nüfuslu bölgesidir. Burada ortalama daire fiyatı 1 m² başına €1,000, ortalama ev fiyatı ise 1 m² başına €1,100'dur.

Portekiz gayrimenkulü satın almak uzaktan bir süreç olabilir. Bir avukat, alıcı adına bir satın alma ve satış sözleşmesi akdeder. Bir işlemi tamamlamak için alıcının şunları yapması gerekir:

1. Bireysel vergi mükellefi numarası (NIF) almak. AB üyesi olmayan ülkelerin vatandaşları bunu bir avukat veya vergi temsilcisi aracılığıyla yapabilir. 
2. Bir avukat aracılığıyla Portekiz banka hesabı açma işlemini gerçekleştirmek. Bunu yalnızca ülke vatandaşları ve ikamet edenler çevrim içi olarak yapabilir.
3. Daire veya evin tanımını, fiyatını, ödeme prosedürünü ve tarafların hak ve yükümlülüklerini içeren bir ön sözleşme imzalamak.
4. Konut maliyetinin %10—30’u oranında kapora yatırmak. Alıcı fikrini değiştirip sözleşmeden vazgeçerse kapora iade edilmez.
5. Mülkün konumu, alanı, yatak odası sayısı ve diğer özellikleri hakkında bilgi içeren bir tapu sicil belgesi (Caderneta Predial Urbana) almak.
6. Mülk türü, konumu ve sahibi hakkında bilgi içeren bir tescil beyannamesi (Certidão de Teor) talep etmek.
7. Kadastro değerinin %0.3 ila 0.8’i oranında IMT mülk vergisini ödemek.
8. Belgeleri inceleyecek bir noter seçmek.
9. Kapora düşüldükten sonra mülk için kalan fonları ödemek.
10.  Satın alma ve satış sözleşmesini noterin huzurunda imzalamak.

Noter, yeni sahibini tescil ettirmek için sözleşmenin kopyalarını vergi dairesine ve Tapu Siciline (Conservatoria do Registo Predial) gönderir.

Portekiz vatandaşlarının yanı sıra 18 yaşın üzerindeki yabancılar da ev veya daire satın almak için ipotek kredisi alabilirler. 

Portekiz bankaları, yeni ve ikinci el piyasalarda konut mülkleri satın almak için kredi sağlamaktadır. Kredi sözleşmesi süresi 2 ile 40 yıl arasında değişebilmektedir.

Portekiz bankalarındaki ortalama ipotek oranları %3.3'tür. Bu oranlar ilk peşinata, borçlunun mali durumuna, mülkün değerine ve ipoteğin vadesine bağlıdır. Örneğin BPI bankası, yerleşik olmayanlara yıllık %5.9 sabit oranla ipotek kredisi vermektedir. Maksimum kredi tutarı €150,000'dur.

Portekiz bankalarında ipotek peşinatı mülk değerinin %20—50'sidir. Örneğin, bir kredi için minimum peşinat Novobanco’da %20 ve Santander Bank’ta %30'dur. Yıllık ipotek oranı %4.9 ile 6.0 arasında değişmektedir.

İpotek başvurusunda bulunmadan önce bankalar gayrimenkulü değerlendirir. Bu ücretli bir hizmettir: örneğin BPI bunun için €340 ücret almaktadır. 

Bazı bankalar ipoteğin onaylandığı villaları veya daireleri web sitelerinde listeler. Örneğin böyle bir liste Millennium BCP web sitesinde bulunabilir.

İpotek kredisi başvuruları Portekiz banka şubelerinden veya çevrim içi olarak kabul edilir. Örneğin başvurular ve belgeler Novobanco web sitesi üzerinden sunulabilir. Kredi departmanı ipotek kararını verdikten sonra borçluya bildirir.

Portekiz’deki daire ve ev sahipleri, mülkün kadastro değerinin %0.3‑0.8’i oranında yıllık belediye vergisi olan IMT’yi öderler. Her belediye kendi oranını belirler.  

Bir mülk değeri €600,000’yu aşarsa AIMI servet vergisi alınır. %0.7—1 oranında hesaplanır.

Portekiz konutlarının bakım maliyetleri yalnızca vergileri değil, aynı zamanda faturaları da içerir. Elektrik, su ve gaz fiyatları yılın zamanına, bölgeye ve tarifeye bağlıdır.

Elektrik. Fiyatlar sezona, haftanın gününe ve sayaç türüne bağlıdır. Ortalama fiyat 1 m² başına €0.15’tir. Portekiz evlerinde merkezi ısıtma nadirdir, bu nedenle kışın elektrik tarifeleri daha yüksektir.

Portekiz’de üç tür elektrik tarifesi bulunmaktadır:

• tekli (tarifa simples) — elektrik fiyatları sabittir ve günün saatine bağlı değildir;
• ikili (bi-horária) — fiyatlar gece 22:00 ile sabah 08:00 arasında daha düşüktür;
• üçlü (tri-horária) — fiyatlar günün saatlerine ve yılın dönemine bağlıdır. En pahalı saatler 08:30 - 10:30 ve 18:00 - 20:30 arasıdır. Cumartesi günleri yoğun saatler 09:30 - 13:00 ve 18:30 - 22:00 saatlerine kaydırılır.

Örneğin Portekiz’deki bir elektrik tedarikçisi olan GALP, yoğun saatlerde 1 m² başına €0.18 ve yoğun olmayan saatlerde 1 m² başına €0.09 ücret almaktadır.

Sahipler sayaç okumalarını iletmek için bir telefon veya mobil uygulama kullanabilir.

Su. Portekiz’de su temini maliyeti ikamet bölgesine bağlıdır. En düşük tarifeler ülkenin güneyinde sağlanmaktadır. Örneğin tüketiciler Vila do Condi’de 120 m³ su için yaklaşık €250 ve Vila Nova de Foz Coa’da 120 m³ için yaklaşık €88 ödemektedir.

Gaz. Portekiz’deki bazı daireler gaz dağıtım şebekesine bağlıdır. Her bölgenin kendi tedarikçisi ve tarifeleri vardır. Örneğin Lisboagas, Lizbon, Cascais ve diğer 14 belediyenin sakinlerine gaz sağlamaktadır. 

Gaz şebekesi yoksa mülk sahipleri gaz tüpleri satın alırlar. Litre başına fiyatlar 3 ila 14 sent arasında değişmektedir.

Güvenlik ve konfor. Sigorta brokeri Insurly, Portekiz'i dünyanın en güvenli 20 ülkesi arasında listelemiştir. Ülke doğal afetlerden nadiren etkilenir, düşük suç oranlarına ve dost canlısı yerel halka sahiptir.

Expat Insider’a göre Portekiz’in başkenti Lizbon, gurbetçiler için ilk 5 ülke arasında yer almaktadır. Lizbon turistler arasında popülerdir: şehrin birçok cazibe merkezi, yürüyüş yeri, açık ve sıcak bir havası vardır: güneş yılda 250 gün parlar. 

Lizbon’un simgesi Aziz George Kalesi’dir. En çok ziyaret edilen yerler arasında Jerónimos Manastırı, Belém Kulesi, Baixa şehir merkezi, Santa Justa Asansörü, Eduardo VII Parkı ve Ajuda Sarayı bulunmaktadır.

Karlı yatırım. Portekiz'deki gayrimenkul, istikrarlı bir şekilde yükselen fiyatlarla likit bir varlık olabilir. Ortalama olarak, Portekiz'deki konut fiyatları yıl boyunca %12 artmıştır. 

İkinci el gayrimenkul piyasası fiyatları birinci el piyasadan daha hızlı büyümektedir.

INE’ye göre Portekiz’de konut mülkü fiyatlarının dinamiği

2022 yılında yabancılar Portekiz’de €3.6 milyar tutarında gayrimenkul satın almıştır ve bu rakam bir önceki yıla göre %20'lik bir artışa işaret etmektedir.

Garantili kârlılık. Yabancılar Portekiz'de satın aldıkları mülkleri kiraya verebilirler. Geçen yıl boyunca kira oranları %23 artmıştır.

Global Property Guide portalına göre ortalama yıllık daire getirisi Lizbon’da %5.6, Funchal’da %5.9 ve Setubal’da %5.7'dir.

Kira fiyatları bölgeye, kiralama süresine ve mülkün büyüklüğüne bağlıdır. Turistik bölgelerde kira oranları daha yüksektir.

Numbeo’ya göre Portekiz’de kira oranları

Oturma izni uygunluğu. Oturum statüsüne yol açan ulusal vizelerden birini almak için Portekiz’de gayrimenkul kiralamak veya satın almak gereklidir:

• Portekiz D7 Vizesi, yıllık asgari pasif geliri €11,040 olan yabancılara verilir; 
• Portekiz D2 Vizesi, Portekiz’deki bir işletmeye yatırım yapmış, sunacak yeni bir iş planı olan veya ülkede yabancı şirketlerinin bir şubesini açmayı planlayan girişimcilere verilir;
• Portekiz Startup Vizesi, yenilikçi bir startup fikri sunan ve bir Portekiz inkübatörü ile sözleşme imzalayan girişimcilere verilir;
• Portekiz HQA Vizesi, ülkede aylık asgari €1,568 maaşla iş teklifi alan nitelikli yabancı profesyonellere verilir.  

Bu vizelerden birini aldıktan sonra yabancılar ve ailelerinin Portekiz’e gelmek, yaşayacak bir mülk bulmak ve oturma izni başvurusu yapmak için 4 ayı vardır. 

Oturma izni kartı 2 yıl için düzenlenir ve 3 yıl daha yenilenebilir. Portekiz oturma iznine sahip yabancılar şunları yapabilir:

• ülkede yaşayabilir, çalışabilir ve öğrenim görebilir;
• herhangi bir Schengen Bölgesi veya AB ülkesine vizesiz giriş yapabilir ve her 180 günde 90 gün kalabilir;
• Portekiz’de 5 yıl kesintisiz yaşadıktan sonra vatandaşlık başvurusunda bulunabilir.

1. Portekiz’in en yüksek konut mülkü fiyatları Lizbon, Algarve, Kuzey Bölgesi ve Madeira’da kaydedilmektedir. 
2. Yabancılar için ipotek imkanı mevcuttur. Portekiz bankaları ortalama %3.3 oranla ipotek kredisi vermektedir.
3. Mülk sahipleri mülklerini kiraya verebilir. Lizbon’daki ortalama kiralama getirisi %5.6’dır.
4. Portekiz’de mülk satın alan veya kiralayan yabancılara oturma izni verilebilir. İzni almak için ulusal bir vize seçerler: Portekiz D7 Vizesi, Portekiz D2 Vizesi, Portekiz Startup Vizesi veya Portekiz HQA Vizesi.