Цены на недвижимость в Португалии: как иностранцу купить апартаменты или виллу

Средняя стоимость португальской недвижимости составляет 1478 € за квадратный метр, подсчитали в Национальном институте статистики (Instituto Nacional de Estatística, INE). При этом рыночная цена в несколько раз превышает официальную статистику, для этого есть две причины.

Во-первых, аналитики порталов и агентства при расчетах учитывают только ту недвижимость, которую продают с их помощью. Среднее значение вычисляют исходя из суммы, заявленной продавцом.

Во-вторых, официальная статистика ориентируется на цены по уже заключенным сделкам. Например, портал Idealista приводит цену 2475 € за квадратный метр, а агентство недвижимости Engel & Völkers — 3800 €.

Португальская недвижимость — одна из самых доступных в Европе. Средняя цена за квадратный метр жилья в Австрии — 9609 €, в Норвегии — 8281 €, в Италии — 6589 €.

При этом за инвестиции в португальскую недвижимость от 280 000 € можно получить ВНЖ в стране.

Лиссабонский регион — самый густонаселенный и дорогой в Португалии. Средняя стоимость квартиры или дома — 2100 €, такие цифры приводит INE.

По оценкам агентства Engel & Völkers, более трети жилья в регионе покупают иностранцы. Лидеры по инвестициям в лиссабонскую недвижимость — граждане Франции, Великобритании, Бразилии, Германии и Китая.

Иностранных покупателей привлекают исторические районы Лиссабона, Алькантаре и Пенья-де-Франса.

Самый дорогой пригород Лиссабона — Кашкайш. Он популярен у туристов и португальцев, поэтому здесь традиционно пользуются спросом виллы и апартаменты.

Регион Алгарве привлекает средиземноморскими пляжами и полями для гольфа. Средняя стоимость квартиры или дома составляет 2000 € за квадратный метр.

Девять из десяти объектов недвижимости в регионе приобретают иностранцы, подсчитали в Engel & Völkers. Самым большим спросом пользуются город Албуфейра, районы Прая-ду-Карвоэйру и Поршеш. 

Мадейра — архипелаг вечной весны, который популярен у туристов и зарубежных инвесторов. За последний год квартиры на Мадейре поднялись в цене на 17%, дома — на 14%. Самый дорогой город архипелага — Фуншал.

В Центральном регионе расположен Университет Коимбры (Universidade de Coimbra), который входит топ-500 престижного мирового рейтинга QS World University Ranking. Треть жителей города работает или учится в вузе. 

По оценкам портала Idealista, средняя стоимость недвижимости в Коимбре — 1700 € за квадратный метр.

В Северном регионе расположен второй по величине город Португалии — Порту. Спрос на жилье здесь стабильно высокий: квартиры продают в среднем за 1400 € за м2, дома — за 1100 €. 

Самые демократичные цены — в районе Алдоар, самые высокие — в Бонфин.

Цены на дома в регионах Португалии, по данным Национального института статистики

На Азорских островах квартиры дорожают на 10% в год. Средняя стоимость апартаментов — 1400 € за м2.

Лидеры по ценам на недвижимость — город Рибейра-Гранди, деревни Нордешти и Вила-Франка-ду-Кампу.

Алентежу — наименее населенный и самый жаркий регион Португалии. Стоимость квартиры в Алентежу в среднем составляет 1000 €, квадратный метр в частном доме обойдется на 100 € дороже.

Чтобы приобрести недвижимость в Португалии, необязательно приезжать в страну. Договор купли-продажи от имени покупателя может заключить юрист. Чтобы оформить сделку, потребуется:

1. Получить индивидуальный номер налогоплательщика — NIF. Граждане стран, которые не входят в Евросоюз, могут сделать это через юриста или налогового представителя. О процедуре подробно рассказываем в статье «Как получить индивидуальный номер налогоплательщика в Португалии». 
2. Открыть счет в португальском банке через юриста. Сделать это в онлайне могут только граждане и резиденты страны.
3. Заключить предварительный договор, который включает описание квартиры или дома, цену, порядок оплаты, права и обязанности сторон.
4. Внести задаток в размере от 10 до 30% от стоимости жилья. Если покупатель передумает и откажется от сделки, задаток не вернут.
5. Получить выписку из домовой книги (Cade eta Predial), которая содержит информацию о местоположении недвижимости, площади, количестве комнат и прочие характеристики.
6. Запросить регистрационную выписку (Centidão de Teor), которая содержит информацию о типе недвижимости, местоположении и собственнике.
7. Оплатить налог на недвижимость IMT по ставке от 0,3 до 0,8% от кадастровой стоимости недвижимости.
8. Выбрать нотариуса, который проверит документы.
9. Оплатить оставшуюся стоимость недвижимости за вычетом задатка.
10.  Подписать договор купли-продажи в присутствии нотариуса.

Копии договора нотариус направляет в налоговую инспекцию и земельный кадастр (Conservatoria do Registo Predial), чтобы зарегистрировать нового собственника.

Приобрести дом или апартаменты в ипотеку могут граждане страны и иностранцы старше 18 лет. 

Португальские банки выдают кредиты на покупку жилья в новостройках и на вторичном рынке. Сроки кредитного договора составляют от двух до сорока лет.

Средние ставки по ипотечным кредитам в португальских банках составляют 3,3%. Они зависят от суммы первоначального взноса, финансового состояния заемщика, стоимости недвижимости и срока ипотеки. Например, BPI (Banco Português de Investimento) выдает нерезидентам ипотечные кредиты по фиксированной ставке 5,9% годовых. Максимальная сумма финансирования — 150 000 €.

Первоначальный взнос по ипотеке в португальских банках составляет от 20 до 50% от стоимости недвижимости. К примеру, в Novobanco минимальный первоначальный взнос по кредиту составляет 20%, в банке Santander — 30%. Ставка по ипотеке варьируется от 4,9 до 6,0% годовых. 

Перед оформлением ипотеки банки оценивают недвижимость. Услуга платная, например, в BPI за нее придется доплатить 340 €. 

Некоторые банки публикуют на сайте список вилл или апартаментов, для которых одобрена ипотека. Например, такой список есть на сайте Millennium BCP.

Заявки на ипотечный кредит принимают в отделениях португальских банков и в онлайне. Например, заявки и сканы документов принимают на сайте Novobanco. После того, как кредитный отдел принимает решение по ипотеке, он извещает о нем заемщика.

Собственники квартир и домов в Португалии ежегодно платят муниципальный налог — IMT по ставке от 0,3 до 0,8% от кадастровой стоимости недвижимости. Ставку устанавливают муниципалитеты Португалии. 

С недвижимости дороже 600 000 € платят налог на богатство — AIMI. Он рассчитывают по ставке 0,7 до 1%.

Расходы на содержание жилья в Португалии включают не только налоги, но и коммунальные платежи. Стоимость электроэнергии, воды и газа зависит от времени года, региона и тарифа.

Электроэнергия. Цена за электричество зависит от сезона, дня недели и типа счетчика. Стоимость за 1 КВ в среднем составляет 0,15 €. Центральное отопления в Португалии есть далеко не во всех домах, поэтому в зимний период тарифы выше.

Счетчики в Португалии бывают двух типов:

• простые (tarifa simples) — цены на электроэнергию фиксированные и не зависят от времени суток;
• многотарифные (tarifa tri-horária), в пиковые часы стоимость электроэнергии выше. В субботу пиковыми считают часы с 9:30 утра до 13:00, а также с 18:30 до 22:00 часов.

Например, в компании GALP в пиковые часы стоимость составляет 0,18 € за 1 КВ, в остальное время — 0,09 €.

Передавать показания счетчиков можно по телефону или с помощью мобильного приложения.

Вода. Стоимость водоснабжения в Португалии зависит от места проживания. Самые низкие тарифы — на юге страны. Например, в городе Вила-ду-Конди за подачу 120 м3 нужно заплатить 250 €, в Вила-Нова-ди-Фош-Коа — 88 €.

Газ. В некоторых квартирах Португалии есть централизованное газоснабжение. В каждом регионе свой поставщик, который определяет тарифы. Например, компания Lisboagas снабжает газом жителей Лиссабона, Кашкайша и еще 14 муниципалитетов. 

Если центрального газоснабжения нет, собственники покупают газовые баллоны. Стоимость одного литра газа в баллоне варьируется от 3 до 14 центров.

Безопасность и комфорт. Страховая компания Insurly включила Португалию в список 20 самых безопасных государств мира. В стране редко случаются природные катаклизмы, низкий уровень преступности и дружелюбные местные жители.

Столица Португалии входит в топ‑5 стран для экспатов, по версии Expat Insider. Лиссабон популярен у туристов: в городе много достопримечательностей и мест для прогулок, ясная и теплая погода — солнце светит 250 дней в году. 

Визитная карточка португальской столицы — замок Святого Георгия. Среди самых посещаемых достопримечательностей: монастырь Жеронимуш, район Байша, монастырь иеронимитов и башня Белен, лифтовый подъемник Элевадор‑ди‑Санта‑Жушта, парк Эдуарда VII, дворец Ажуда.

Выгодная инвестиция. Недвижимость Португалии — ликвидный актив, цены на нее стабильно растут. В среднем за год жилье в Португалии подорожало на 12%. 

Цены на вторичном рынке растут быстрее, чем в новостройках.

Динамика цен на недвижимость в Португалии, по данным Национального института статистики

В 2022 году иностранцы купили в Португалии недвижимость на 3,6 млрд евро, что на 20% превышает показатели за предыдущий год. 

Как выбрать и купить недвижимости в Португалии — рассказываем в статье.

Гарантированная доходность. Иностранцы могут сдавать в аренду недвижимость, которую купили в Португалии. За последний год арендные ставки выросли на 23%.

По оценкам портала Global Property Guide, доходность квартир в Лиссабоне в среднем составляет 5,6%, в Фуншале — 5,9%, Сетубале — 5,7%.

За сколько удастся сдать недвижимость, зависит от региона, срока аренды и общей площади. В курортных районах арендные ставки выше.

Стоимость аренды жилья в Португалии, по данным Numbeo

Возможность получить вид на жительство. Иностранцы могут участвовать в инвестиционной программе «Золотая виза» при покупке жилой или коммерческой недвижимости в Португалии. 

Инвесторы покупают жилье на Мадейре, Азорских островах и внутренних малонаселенных регионах страны, например, в Коимбре, Алентежу, Эворе. 

Получить карту ВНЖ при покупке виллы или апартаментов в Лиссабоне, Порту, Алгарве, Браге и Кашкайше не получится. Ограничения не распространяются на коммерческую недвижимость.

Минимальные инвестиции — 280 000 €, при покупке недвижимости, которая требует реновации или располагаться в районах с низкой плотностью населения. 

В современное жилье в отдаленных регионах нужно вложить от 400 000 €. Минимальная сумма для других регионов Португалии — 500 000 €. 

Недвижимость можно сдавать в аренду и продать через 5 лет. 

Статус открывает безвизовый въезд в страны Шенгенской зоны. Иностранцы с ВНЖ могут жить в любой стране Евросоюза 90 из 180 дней.

1. Лидеры по стоимости жилья в Португалии — три региона: Лиссабонский, Алгарве, Северный и Мадейра. 
2. Иностранцам доступна ипотека. Португальские банки выдают ипотечные кредиты по средней ставке в 3,3%.
3. Недвижимость можно сдавать в аренду. Средняя доходность от аренды в Лиссабоне — 5,6%.
4. За инвестиции в недвижимость от 280 000 € можно получить ВНЖ в Португалии.