صيانة العقارات في البرتغال: الدليل الشامل

لشراء منزل في البرتغال، لا يشترط أن تكون مواطناً في الدولة. إذ يحق للأجانب ملكية أي عقار.

النفقات المتعلقة بشراء العقارات. تترتب على شراء العقارات التزامات مثل الضرائب والخدمات المرافق والمصروفات الأخرى. وتعتمد النفقات على ما إذا كان العقار يُستخدم لـ الإقامة الدائمة أو المؤقتة أو يُؤجّر. كما تختلف تكاليف صيانة العقارات التجارية والسكنيّة.

يدفع المشرون دائماً ضريبة نقل الملكية العقارية ورسوم الدمغة. بالإضافة إلى ذلك، هناك نفقات للمحامي والموثق.

تُعد تحسين كفاءة الطاقة في المباني إحدى أولويات الحكومة البرتغالية. وحتى عام 2026، سيتم إنفاق 610 ملايين يورو لتقليل تكاليف المرافق للمقيمين.

يتم تدفئة المنازل البرتغالية بمساعدة ما يلي:

• غلايات الغاز هي الطريقة الأكثر كفاءة في استخدام الطاقة. ومع ذلك، لا تحتوي جميع المنازل في البرتغال على تدفئة مركزية، وتتطلب عملية التركيب نفقات كبيرة؛
• موقد الكريات الخشبية، المزين بالكريات الخشبية. يتصل النظام بمدخنة للانبعاثات. وإذا لم يكن المبنى يحتوي على مدخنة، فيتحقق المجلس المحلي مما إذا كان ينبغي تركيبها؛
• أجهزة التدفئة الكهربائية، ومكيفات الهواء، والمواقد هي طرق أكثر تكلفة لتدفئة المنازل. علاوة على ذلك، يصعب تنظيم درجة الحرارة باستخدام هذه الأجهزة، كما يمكن أن تكون صاخبة.

تعتمد أسعار خدمات الإنترنت والتلفزيون والهاتف على المنطقة والخطة. وتبلغ التكلفة المتوسطة لهذه الخدمات 50 يورو شهرياً.

تتراوح رسوم المصعد والنظافة والصيانة والأمن وحمام السباحة لمالكي الشقق في المجمعات السكنية بين 25 و200 يورو شهرياً.

التأمين على العقارات في البرتغال إلزامي فقط للعقارات المرهونة. حيث يعد الحصول على التأمين أحد شروط إصدار القرض.

وسوف تتراوح تكلفة التأمين القياسي الذي يغطي مخاطر الحريق والفيضانات وغير ذلك من مخاطر الدمار بين 180 و380 يورو سنوياً.

ديسمبر ويناير وفبراير هي أبرد الأشهر في البرتغال، بمتوسط درجة حرارة يتراوح من +9 درجات مئوية إلى +16 درجة مئوية. خلال هذه الفترة، يقوم أصحاب العقارات بتشغيل أنظمة التدفئة أو استخدام أجهزة التكييف أو المواقد لتدفئة المنازل.

يبرم أصحاب العقارات في البرتغال عقوداً مع الموردين لضمان تزويد المباني بالغاز والكهرباء والماء، ويدفعون مقابل الخدمات المرافق وفقاً للعدادات.

الكهرباء. يبلغ معدل التضخم في البرتغال لأسعار الكهرباء 12٪، وهو من أدنى المعدلات في الاتحاد الأوروبي. وللمقارنة، يبلغ في بلجيكا وهولندا 67٪ و58٪ على التوالي.

يتم فرض رسوم على مستخدمي الكهرباء في البرتغال بموجب إحدى ثلاث تعريفات:

• بسيطة (simples) — حيث لا يعتمد السعر على الوقت من اليوم؛
• مزدوجة (bi-horária) — السعر أقل من الساعة 10 مساءً حتى 8 صباحاً؛
• ثلاثية (tri-horária) — يعتمد السعر على ساعات اليوم والفترة من السنة. أغلَى الساعات هي من 8:30 صباحاً إلى 10:30 صباحاً ومن 6 مساءً إلى 8:30 مساءً.

يختار الملاّك مۆرد الكهرباء الخاص بهم، بناءً على التعريفة وجودة الخدمات. وأكبرها هي EDP وEndesa وGoldenenergy وGalp Energia.

الغاز. في بعض المنازل في البرتغال، يتم تزويد الغاز مركزياً، لكن هذا يُعدّ استثناءً. يمكن شراء الغاز في أسطوانات: ستحتاج أسرة مكونة من ثلاثة أفراد إلى أسطوانة واحدة شهرياً. يبلغ متوسط تكلفة أسطوانة البوتان سعة 13 كجم 27 يورو، شاملاً الشحن.

المياه. تمتلك كل بلدية من البلديات الـ 308 في البرتغال مزود إمدادات المياه الخاص بها. تختلف أسعار المياه من منطقة إلى أخرى. تسجل بورتو أعلى المعدلات، بينما تسجل براغا وفارو أدنى المعدلات.

متوسط تكلفة الخدمات المرافق في البرتغال حسب المنطقة:

• ألبوفيرا — 145 يورو؛
• لشبونة — 123 يورو؛
• بورتو — 114 يورو؛
• أفييرو — 102 يورو؛
• الغرب (أوغالفي) — 102 يورو؛
• سيتوبال — 97 يورو؛
• براغا — 98 يورو؛
• كويمبرا — 96 يورو؛
• فونشال — 75 يورو؛
• فارو — 68 يورو.

ضريبة شراء العقارات IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) هي ضريبة نقل الملكية العقارية البلدية. يدفعها المشترون بنسبة تتراوح بين 0 و8%، اعتماداً على تكلفة ونوع العقار، قبل توقيع عقد البيع والشراء.

وفي بعض الحالات، يُعفى المشترون من دفع ضريبة IMT: على سبيل المثال، عند شراء مبانٍ ذات أهمية وطنية أو أسهم في شركات أوفشور تمتلك عقارات برتغالية.

معدلات ضريبة نقل الملكية العقارية

ضريبة IMI السنوية (Imposto Municipal sobre Imóveis). تحدد البلديات معدلات الضرائب العقارية في البرتغال وتعتمد على موقع العقار. في المتوسط، يبلغ المعدل 0٫4٪ من القيمة السوقية للعقار الواقع في الضواحي و0٫8٪ من القيمة السوقية للعقار الواقع في المدينة.

تُدفع رسوم الدمغة (Imposto de Selo) عند شراء العقارات وهبتها والميراث بنسبة 0٫8٪. لا تخضع المعاملات بين الشركات لرسوم الدمغة.

تُعدّ ضريبة الثروة AIMI‏ (Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis) إزامية لمالكي العقارات التي تزيد قيمتها عن 600٬000 يورو. يتراوح المعدل من 0٫7 إلى 1٪.

يُخضع الملاّك الأفراد للضريبة بموجب المعدلات التالية:

• 0٫7٪ على العقارات التي تتراوح قيمتها بين 600٬000 و1٬000٬000 يورو؛
• 1٪ على العقارات التي تتراوح قيمتها بين 1٬000٬000 و2٬000٬000 يورو؛
• 1٫5٪ على العقارات التي تبلغ قيمتها 2٬000٬000 يورو فأكثر.

تُخضع الكيانات القانونية للضريبة بنسبة 0٫4٪ على العقارات التي تتراوح قيمتها بين 600٬000 و1٬000٬000 يورو.

الشركات المسجلة كمقيمين ضريبيين في البرتغال تُخضع للضريبة بنسبة 7٫5٪ على العقارات الحضرية، بغض النظر عن القيمة.

ضريبة الدخل. عند تأجير العقار، يتلقى المالك دخلاً خاضعاً للضريبة. تُدفع الضريبة بنسبة 25٪.

عند احتساب الدخل، يمكن استخدام إيصالات الدفع لخصم فواتير المرافق وتكاليف الإصلاح.

يمتلك الملاّك الحق في تأجير العقارات بشكل مستقل أو من خلال وسيط مثل وكالة عقارية. في الحالة الأخيرة، سيحتاجون إلى توثيق توكيل رسمي ودفع عمولة.

عند تأجير العقار، يتم إبرام عقد. إذا تجاوزت فترة الإيجار شهراً واحداً، يجب تسجيل العقد لدى السلطات الضريبية في البرتغال.

تُفرض ضريبة الأرباح الرأسمالية على بيع أي عقار في البرتغال بنسبة 50٪ من قيمته. يمكن للبائعين الذين يستثمرون أموال الصفقات في شراء منزل آخر في البرتغال الحصول على خصم أو إعفاء من ضريبة الأرباح الرأسمالية.

يتعين على أصحاب المنازل في البرتغال الحفاظ عليها في حالة جيدة: ويقومون بإجراء أعمال الترميم مرة واحدة على الأقل كل ثماني سنوات.

الملاّك مسؤولون عن سلامة العقار ومظهره، لذلك يقومون بانتظام بإجراء أي أعمال ضرورية للحفاظ عليه، مثل إعادة طلاء الواجهة.

تراقب المجالس البلدية في كل منطقة بالبرتغال ما إذا كانت الترميمات تتم. إذا لم يقم الملاّك بتنفيذ الترميم، يجوز للمجالس إلزامهم بذلك. علاوة على ذلك، سيتم دفع جميع المصاريف من قبل المالك.

في حالات خطر انهيار المبنى، يجوز للسلطات المحلية اتخاذ قرار بهدمه.

يمكن تفويض مسؤوليات الصيانة إلى شركة إدارة. ويحدد المالك مجموعة الخدمات المطلوبة. وتتولى معظم الشركات دفع فواتير المرافق، والإصلاحات، والمدفوعات المتعلقة بالأعمال المنزلية.

الزيارات الميدانية. عند تحرير العقد، يتفاوض الطرفان حول مدى تكرار إجراء الشركة لفحوصات العقار. وعند الحاجة، ترسل الشركة موظفاً لفحص غير مجدول؛ على سبيل المثال، إذا وقعت كارثة طبيعية في المنطقة.

الوقاية والإصلاح. يتولى عمال الشركة فحص صلاحية أنظمة التدفئة والغاز والماء، بالإضافة إلى تنظيف مكيفات الهواء وحمامات السباحة وفق جدول زمني. وإذا كانت أعمال الإصلاح ضرورية، تُعد الشركة تقديراً للتكلفة وتعتمدها مع المالك.

دفع فواتير المرافق. لا تقتصر مهام الشركة على دفع فواتير المرافق في الوقت المحدد فحسب، بل تقيس دقة قراءات العدادات، وتحلل استهلاك المياه أو الكهرباء غير المعتاد إذا لزم الأمر.

الأعمال المنزلية. على غرار خدمة الغرف الفندقية، توفر شركات الإدارة موظفين مدربين لأداء الأعمال المنزلية. ويشمل ذلك التنظيف العادي والعام، وغسيل الملابس، والتنظيف الجاف.

تقدم بعض شركات الإدارة في البرتغال التأمين العقاري والاستشارات الضريبية والمالية. ويمكن للمالكين الاستعانة بمهندسين معماريين ومندسين ومصممي ديكور داخلي محليين لأعمال إعادة البناء.

تصريح إقامة لجميع أفراد الأسرة. يمكن للأجانب الحصول على تأشيرة D7 في البرتغال، والتي تتيح التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة لمدة سنتين، وإضافة الزوج/الزوجة والأطفال والوالدين والأشقاء.

يعد استئجار أو شراء عقار في البرتغال بأي سعر أحد متطلبات تأشيرة D7. كما يجب على المتقدمين إثبات وجود دخل سلبي لا يقل عن 920 يورو شهرياً، أو 11,040 يورو سنوياً.

بعد الحصول على تصاريح الإقامة، يمكن للأسر العيش والعمل والدراسة وممارسة الأعمال التجارية في البرتغال. وتكون التصاريح قابلة للتجديد، وبعد 5 سنوات من الإقامة الدائمة، يمكن للأسر التقدم بطلب للحصول على الجنسية البرتغالية.

استثمار مربح. في الربع الثالث من عام 2022، ارتفعت أسعار العقارات في البرتغال بنسبة 13٫1%. وهذا يزيد بنسبة 30% عما كانت عليه في عام 2019.

ارتفعت قيم العقارات السكنية في جميع المناطق: حيث سُجل أعلى نمو بنسبة 40% في جزر الآزور وماديرا، وسُجل أدنى نمو بنسبة 20% في لشبونة.

عائدات الإيجار. بين يوليو وستمبر من عام 2022، نمت أسعار الإيجارات في البرتغال بنسبة 7٫6% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2021. وحدث أكبر نمو في منطقة بارسيلوس بنسبة بلغت 25%، وفي فونشال وكاسكايس بنسبة بلغت 20%.

منزل ثانٍ آمن. باستخدام تأشيرة شنغن أو تصريح إقامة، يمكن لمالكي العقارات القدوم إلى البرتغال في أي وقت لقضاء عطلة نهاية الأسبوع أو العيش بالقرب من المحيط الأطلسي.

تحتل البرتغال المرتبة السادسة بين أكثر دول العالم أماناً والمرتبة الأولى بين أفضل الدول للعيش عند التقاعد. ويتميز السكان المحليون بالود تجاه المغتربين، ويتحدث معظمهم اللغة الإنجليزية. كما أن أسعار المواد الغذائية والترفيه في البرتغال أقل من دول الاتحاد الأوروبي المجاورة.

تساعد ايمجرنت انفيست في اختيار العقارات تقديم الوثائق المطلوبة للحصول على تأشيرة D7 في البرتغال. يرافق المحامون العميل في جميع المراحل، وهي كالتالي:

1. اجتياز العناية الواجبة الأولية. لا يتم إبرام اتفاقية الخدمات إلا بعد تقييم فرص المستثمر في الحصول على الموافقة.
2. الحصول على رقم ضريبي. باستخدام توكيل رسمي، يتكفل محامو ايمجرنت انفيست بالتقديم والحصول على رقم NIF للمتقدم.
3. فتح حساب مصرفي في البرتغال عن بُعد. باستخدام رقم NIF، يفتح المحامون حساباً مصرفياً للمتقدم. ثم يقوم المتقدم بتحويل مبلغ كافٍ لإعالة أسرته لمدة سنة على الأقل في البرتغال إلى ذلك الحساب.
4. اختيار عقار عن بُعد. تقدم ايمجرنت انفيست عروض عقارية موثوقة في البرتغال للإيجار أو الشراء. يختار المتقدم العقار وفقاً لهدفه.
5. التقدم بطلب للحصول على تأشيرة D7 في البرتغال. تساعد ايمجرنت انفيست المتقدم في جمع الوثائق اللازمة وتعبئة النماذج وتقديمها إلى القنصلية البرتغالية. يتم إصدار التأشيرة خلال 60 يوماً.
6. التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة في البرتغال. خلال الأشهر الأربعة التالية، يجب على المتقدم الوصول إلى البرتغال وتقديم طلب تصريح الإقامة إلى خدمة الهجرة والحدود البرتغالية (SEF). يحجز محامو ايمجرنت انفيست الموعد مسبقاً، ويرافق ممثل الشركة المتقدم إلى الاجتماع.
7. استلام بطاقة الإقامة. تُرسل البطاقة إلى العنوان المسجل للمتقدم في البرتغال.

1. يمكن أن تكون العقارات البرتغالية استثماراً مربحاً أو مقراً شخصياً مثل منزل صيفي أو بيت جديد. ويُسمح للأجانب بشراء العقارات السكنية والتجارية دون قيود.
2. يُعد استئجار أو شراء العقارات من بين متطلبات تأشيرة D7 في البرتغال. ويمكن للأجانب الذين يحصلون على هذه التأشيرة التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة في البرتغال. ويرافق محامو ايمجرنت انفيست المشتري في جميع المراحل: بدءاً من اختيار العقار وحتى تقديم الطلبات.
3. يدفع مالكو العقارات الضرائب عند إبرام عقد البيع والشراء. وتشمل المدفوعات الأخرى ضرائب الملكية أو عائدات الإيجار أو نقل الملكية.
4. تصدر الشركات فواتير الغاز والماء والكهرباء بناءً على العقود المبرمة. ويحدد كل مورد تعريفته الخاصة. ويختار مالكو العقارات الموردين وفقاً لتقديرهم الخاص.