Entretien d’un bien immobilier au Portugal : le guide complet

Pour acheter une maison au Portugal, il n’est pas nécessaire d’être citoyen du pays. Les étrangers ont le droit de posséder tout bien immobilier.

Dépenses liées à l’achat immobilier. Les obligations telles que les taxes, les charges d’eau, de gaz et d’électricité, ainsi que d’autres paiements accompagnent les achats immobiliers. Les dépenses dépendent du fait que le bien soit utilisé pour une résidence permanente ou temporaire ou qu’il soit mis en location. Les coûts d’entretien des locaux commerciaux et résidentiels diffèrent également.

Les acheteurs s’acquittent toujours d’une taxe de transfert immobilier et du droit de timbre. De plus, des frais d’avocat et de notaire sont à prévoir.

L’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments figure parmi les priorités du gouvernement portugais. Jusqu’en 2026, 610 millions € seront consacrés à la réduction des factures d’énergie des résidents.

Les maisons portugaises sont chauffées au moyen des équipements suivants :

• les chaudières au gaz constituent le moyen le plus efficace sur le plan énergétique. Toutefois, les maisons au Portugal ne disposent pas toutes du chauffage central, et son installation nécessite des dépenses importantes ;
• les poêles à granulés, alimentés par des granulés de bois. Le système est raccordé à un conduit d’évacuation des fumées. Si un bâtiment ne possède pas de cheminée, le conseil municipal vérifie si son installation est requise ;
• les radiateurs électriques, la climatisation et les cheminées constituent des moyens plus coûteux de chauffer un logement. De plus, le réglage de la température avec ces appareils est difficile, et ils peuvent être bruyants.

Les prix des services d’Internet, de télévision et de téléphone dépendent de la région et du forfait. Le coût moyen de ces services est de 50 € par mois.

Les frais d’ascenseur, de nettoyage, de réparation, de sécurité et de piscine pour les propriétaires d’appartements dans des complexes résidentiels varient entre 25 € et 200 € par mois.

L’assurance habitation au Portugal n’est obligatoire que pour les biens immobiliers faisant l’objet d’un prêt hypothécaire. La souscription d’une assurance constitue l’une des conditions d’octroi du prêt.

L’assurance standard couvrant les risques d’incendie, d’inondation et d’autres dommages coûte entre 180 € et 380 € par an.

Décembre, janvier et février sont les mois les plus froids au Portugal, avec une température moyenne de +9 °C à +16 °C. Durant cette période, les propriétaires immobiliers allument leurs systèmes de chauffage ou utilisent des climatiseurs ou des cheminées pour chauffer leurs logements.

Les propriétaires immobiliers au Portugal concluent des contrats avec des fournisseurs pour assurer l’approvisionnement des locaux en gaz, en électricité et en eau, et paient les factures en fonction des compteurs.

Électricité. Le taux d’inflation des prix de l’électricité au Portugal est de 12 %, l’un des plus bas de l’Union européenne. À titre de comparaison, en Belgique et aux Pays-Bas, il s’élève respectivement à 67 % et 58 %.

Les utilisateurs d’électricité portugais sont facturés selon l’un des trois tarifs suivants :

• simple (simples) — le prix ne dépend pas de l’heure de la journée ;
• heures creuses / heures pleines (bi-horária) — le prix est plus bas de 22 h à 8 h ;
• tarif à trois tranches (tri-horária) — le prix dépend des heures de la journée et de la période de l’année. Les heures les plus chères se situent de 8 h 30 à 10 h 30 et de 18 h à 20 h 30.

Les propriétaires choisissent leur propre fournisseur d’électricité en fonction du tarif et de la qualité des services. Les plus importants sont EDP, Endesa, Goldenergy et Galp Energia.

Gaz. Dans certains logements au Portugal, le gaz est distribué de manière centralisée, mais cela reste une exception. Le gaz peut être acheté en bouteilles : une famille de trois personnes en aura besoin d’une par mois. Le coût moyen d’une bouteille de butane de 13 kg est de 27 €, livraison comprise.

Eau. Chacune des 308 municipalités du Portugal possède son propre fournisseur d’eau. Les prix de l’eau varient d’un district à l’autre. Porto applique les tarifs les plus élevés, tandis que Braga et Faro affichent les plus bas.

Le coût moyen des charges d’eau, de gaz et d’électricité au Portugal par région :

• Albufeira — 145 € ;
• Lisbonne — 123 € ;
• Porto — 114 € ;
• Aveiro — 102 € ;
• Algarve — 102 € ;
• Setúbal — 97 € ;
• Braga — 98 € ;
• Coimbra — 96 € ;
• Funchal — 75 € ;
• Faro — 68 €.

Taxe d’acquisition IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) est la taxe municipale sur les mutations immobilières. Les acheteurs la paient à un taux de 0 à 8 %, selon le coût et le type de bien, avant de signer le contrat de vente.

Dans certains cas, les acheteurs sont exonérés de la taxe IMT : par exemple, lors de l’achat de bâtiments d’intérêt national ou de parts dans des sociétés offshore possédant des biens immobiliers portugais.

Taux de la taxe de transfert immobilier

Taxe annuelle IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Les municipalités fixent les taux de la taxe foncière au Portugal, qui dépendent de l’emplacement du bien. En moyenne, le taux est de 0,4 % de la valeur marchande d’un bien périurbain et de 0,8 % de la valeur marchande d’un bien urbain.

Droit de timbre (Imposto de Selo) est payé lors de l’achat, de la donation et de la succession d’un bien immobilier au taux de 0,8 %. Les transactions effectuées par des personnes morales ne sont pas soumises au droit de timbre.

Taxe sur la fortune AIMI (Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis) est obligatoire pour les propriétaires de biens d’une valeur supérieure à 600 000 €. Le taux varie de 0,7 à 1 %.

Les propriétaires personnes physiques sont imposés aux taux suivants :

• 0,7 % sur les biens évalués entre 600 000 € et 1 000 000 € ;
• 1 % sur les biens évalués entre 1 000 000 € et 2 000 000 € ;
• 1,5 % sur les biens évalués à 2 000 000 € et plus.

Les personnes morales sont imposées à 0,4 % sur les biens évalués entre 600 000 € et 1 000 000 €.

Les sociétés enregistrées en tant que résidents fiscaux portugais sont imposées à 7,5 % sur les biens urbains, quelle que soit leur valeur.

Impôt sur le revenu. Lorsque le bien est loué, le propriétaire perçoit des revenus imposables. L’impôt est payé au taux de 25 %.

Lors du calcul du revenu imposable, les justificatifs de paiement peuvent être utilisés pour déduire les factures de services publics et les coûts de réparation.

Les propriétaires ont le droit de louer des biens immobiliers directement ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Dans ce dernier cas, ils devront faire noter une procuration et payer une commission.

En cas de mise en location d’un bien immobilier, un contrat est établi. Si la durée de location dépasse un mois, le contrat doit être enregistré auprès des autorités fiscales du Portugal.

Impôt sur les plus-values s’applique lors de la vente de tout bien immobilier au Portugal à hauteur de 50 % du montant de la plus-value réalisée. Les vendeurs qui réinvestissent le produit de la vente dans l’achat d’un autre logement au Portugal peuvent bénéficier d’une réduction ou d’une exonération de l’impôt sur les plus-values.

Au Portugal, les propriétaires immobiliers sont tenus de maintenir leurs biens en bon état : ils doivent réaliser des travaux de rénovation au moins une fois tous les huit ans.

Les propriétaires sont responsables de la sécurité et de l’aspect extérieur du bien, ils réalisent donc régulièrement tous les travaux nécessaires à son entretien, comme le ravalement de façade.

Les conseils municipaux de chaque région du Portugal vérifient que les travaux sont effectués. Si les propriétaires n’exécutent pas la rénovation, les conseils municipaux peuvent les y contraindre. De plus, l’ensemble des dépenses sera à la charge du propriétaire.

En cas de risque d’effondrement d’un bâtiment, les autorités locales peuvent décider de sa démolition.

Les responsabilités d’entretien peuvent être déléguées à une société de gestion. Le propriétaire détermine l’ensemble des prestations. La plupart des sociétés gèrent le paiement des charges, les réparations et les tâches ménagères.

Visites sur place. Lors de la signature du contrat, les deux parties conviennent de la fréquence à laquelle la société effectuera des contrôles du bien. Si nécessaire, la société enverra un employé pour une inspection non programmée, par exemple en cas de catastrophe naturelle dans la région.

Prévention et réparation. La vérification du bon fonctionnement des systèmes de chauffage, de gaz et d’eau, ainsi que le nettoyage de la climatisation et de la piscine, sont effectués par le personnel de la société selon un calendrier défini. Si des travaux de réparation sont nécessaires, la société établit un devis et le fait valider par le propriétaire.

Paiement des factures de services publics. La société ne se contente pas de payer les factures d’eau, de gaz et d’électricité dans les délais : elle vérifie également la précision du relevé des compteurs et, si nécessaire, analyse toute consommation anormale d’eau ou d’électricité.

Tâches ménagères. À l’instar du service d’étage dans les hôtels, les sociétés de gestion mettent à disposition du personnel qualifié pour accomplir les tâches ménagères. Cela comprend le nettoyage régulier et approfondi, la lessive et le nettoyage à sec.

Certaines sociétés de gestion au Portugal proposent une assurance pour le bien ainsi que des conseils fiscaux et financiers. Les propriétaires peuvent également faire appel à des architectes, ingénieurs et architectes d’intérieur locaux pour des travaux de restructuration.

Permis de résidence pour toute la famille. Les étrangers peuvent obtenir un visa D7 Portugal, qui permet de demander un permis de résidence de 2 ans et d’y inclure le conjoint, les enfants, les parents ainsi que les frères et sœurs.

Louer ou acheter un bien immobilier au Portugal, quel qu’en soit le prix, constitue l’une des conditions d’obtention du visa D7. Les demandeurs doivent également justifier d’un revenu passif d’au moins 920 € par mois, soit 11 040 € par an.

Après l’obtention de leur permis de résidence, les familles peuvent vivre, travailler, étudier et créer une entreprise au Portugal. Les permis peuvent être renouvelés et, après 5 ans de résidence permanente, les familles peuvent demander la citoyenneté du Portugal.

Un investissement rentable. Au troisième trimestre 2022, les prix de l’immobilier au Portugal ont augmenté de 13,1 %. C’est 30 % de plus qu’en 2019.

La valeur des biens immobiliers résidentiels a progressé dans toutes les régions : la plus forte hausse (40 %) a été enregistrée aux Açores et à Madère, et la plus faible (20 %) à Lisbonne.

Revenus locatifs. Entre juillet et septembre 2022, les prix des loyers au Portugal ont augmenté de 7,6 % par rapport à la même période en 2021. La croissance la plus forte a été observée dans la région de Barcelos, atteignant 25 %, ainsi qu’à Funchal et Cascais, atteignant 20 %.

Une résidence secondaire sûre. Avec un visa Schengen ou un permis de résidence, les propriétaires immobiliers peuvent venir au Portugal à tout moment pour un week-end ou s’installer près de l’océan Atlantique.

Le Portugal se classe au 6e rang des pays les plus sûrs au monde et au 1er rang des meilleurs pays où vivre à la retraite. Les habitants sont accueillants envers les expatriés, et la plupart d’entre eux parlent anglais. Les prix de la nourriture et des loisirs au Portugal sont plus bas que dans les pays voisins de l’UE.

Immigrant Invest vous accompagne dans la sélection d’un bien immobilier et le dépôt des documents nécessaires à l’obtention du visa D7 Portugal. Nos juristes accompagnent le client à toutes les étapes, qui sont les suivantes :

1. Réalisation d’une vérification diligente préliminaire. La signature du contrat de prestation de services n’intervient qu’après l’évaluation des chances de validation du dossier de l’investisseur.
2. Obtention d’un numéro d’identification fiscale. Sur la base d’une procuration, les juristes d’Immigrant Invest demandent et obtiennent un numéro d’identification fiscale pour le demandeur.
3. Ouverture à distance d’un compte bancaire au Portugal. À l’aide du numéro d’identification fiscale, les juristes ouvrent un compte bancaire pour le demandeur. Ce dernier transfère ensuite sur ce compte un montant suffisant pour subvenir aux besoins de sa famille pendant au moins un an au Portugal.
4. Sélection à distance d’un bien immobilier. Immigrant Invest propose des offres immobilières fiables au Portugal, en location ou à l’achat. Le demandeur sélectionne un bien en fonction de ses objectifs.
5. Demande de visa D7 Portugal. Immigrant Invest aide le demandeur à rassembler les documents nécessaires, à remplir les formulaires et à les soumettre auprès d’un consulat portugais. Le visa est délivré dans un délai de 60 jours.
6. Demande de permis de résidence du Portugal. Au cours des 4 mois suivants, le demandeur doit se rendre au Portugal et déposer une demande de permis de résidence auprès du Service des frontières et de l’immigration du Portugal (SEF). Les juristes d’Immigrant Invest prennent le rendez-vous à l’avance, et un représentant de la société accompagne le demandeur lors de l’entretien.
7. Réception de la carte de séjour. La carte est envoyée à l’adresse de résidence enregistrée du demandeur au Portugal.

1. L’immobilier portugais peut constituer un investissement rentable ou une résidence personnelle, telle qu’une maison de vacances ou un nouveau logement. Les étrangers sont autorisés à acheter des biens immobiliers résidentiels et commerciaux sans restriction.
2. La location ou l’achat d’un bien immobilier fait partie des conditions du visa D7 Portugal. Les étrangers qui obtiennent ce visa peuvent demander un permis de résidence du Portugal. Les juristes d’Immigrant Invest accompagnent l’acheteur à toutes les étapes : du choix du bien à la soumission des demandes.
3. Les propriétaires immobiliers paient des taxes lors de la signature du contrat de vente. D’autres versements incluent les taxes foncières, l’impôt sur les revenus locatifs ou les taxes de transfert.
4. Les entreprises émettent les factures de gaz, d’eau et d’électricité sur la base des contrats conclus. Chaque fournisseur fixe ses propres tarifs. Les propriétaires choisissent leurs fournisseurs à leur entière discrétion.