كيفية شراء عقار في البرتغال في عام 2026: دليل كامل للأجانب

يبلغ متوسط تكلفة العقار السكني في البرتغال 2٬500 يورو لكل 1 م²، وفقاً لموقع idealista.com. لا تتوفر إحصاءات رسمية حول سعر المتر المربع. يقدم المعهد الوطني للإحصاء (INE) بيانات حول تقييم البنوك للقيمة التقديرية للضمان العقاري للرهن العقاري لكل متر مربع. ومع ذلك، فإن هذا التقدير أقل من القيمة التجارية.

وفقاً لبيانات المعهد الوطني للإحصاء (INE)، تبلغ تكلفة الشقة أو المنزل المتوسط في البرتغال 190٬000 يورو. وينفق المشترون الأجانب مبالغ أكبر: 406٬000 يورو لكل عقار في المتوسط.

وتُعزى أسعار الشراء المرتفعة بالنسبة للأجانب إلى برنامج تصريح الإقامة عن طريق الاستثمار في البرتغال، أو الإقامة الذهبية. حيث كان يجب على المشاركين شراء عقار بقيمة لا تقل عن 280٬000 يورو وفقاً لشروطه. تم تعليق برنامج الإقامة الذهبية في أبريل 2023، ومن المقرر إعادة إطلاقه دون خيارات استثمار عقاري. ومع ذلك، سيكون بمقدور المشاركين المستقبليين الاستثمار في التراث الثقافي للبرتغال، أو المشاريع العلمية، أو الأعمال التجارية، أو تأسيس الشركات، أو أسهم صناديق الاستثمار. وستكون الحد الأدنى للقبول 250٬000 يورو.

يمكن للأجانب الراغبين في الحصول على تصريح إقامة عن طريق الاستثمار في العقارات استخدام بديل: تأشيرة D7 في البرتغال.

المباني الجديدة أغلى بـ 1٫5 مرة من عقارات السوق الثانوية. تبني البرتغال في الغالب شققاً ومنازل كبيرة: 60٪ من العقارات الجديدة تحتوي على 3 غرف نوم أو أكثر.

يعيش نصف سكان البرتغال في شقق، والنصف الآخر في منازل. في المدن، يعيش معظم الناس في شقق: وتحديداً 9 من كل 10 سكان في لشبونة وبورتو وبراغا. ويستأجر خُمس السكان مساكنهم، بينما يعيش الباقون في منازل وشقق خاصة.

تضاعفت تكلفة العقارات السكنية في البرتغال على مدى 7 سنوات منذ عام 2015. وكانت الأسعار تنمو بنسبة 1٫5—12٪ سنوياً؛ وفي عام 2019، أصبحت الزيادة السنوية 10٪.

يبلغ متوسط عائد الإيجار السنوي 5٫5٪ من تكلفة العقار. تشهد أسعار الإيجار في البرتغال نمواً مستمراً، حيث سجلت رقماً قياسياً خلال 3 سنوات بلغت 13 يورو لكل 1 م² في عام 2022. وفي الوقت نفسه، انخفض عائد الإيجار خلال الفترة نفسها بسبب النمو المتسارع في تكلفة العقارات.

يمكن لمشتري العقارات من الخارج الحصول على تصريح الإقامة في البرتغال عبر تأشيرات الأفراد المستقلين مالياً أو الرحالة الرقميين: تأشيرة D7. يثبت المتقدمون دخلاً شهرياً قدره 870 يورو، ويحصلون على التأمين الصحي، ويشترون أو يستأجرون عقاراً سكنياً في البرتغال.

للحصول على تأشيرة D7 للأفراد المستقلين مالياً، يجب على المتقدمين تحقيق دخل سلبي من خلال أرباح الأسهم، أو معاشات التقاعد، أو الفوائد على الودائع، أو الإيجار — لا يقل عن 870 يورو شهرياً.

للحصول على تأشيرة الرحّال الرقمي في البرتغال، يجب أن يكون لدى الأجانب دخل من العمل عن بُعد، إما كمستقلين أو كموظفين في شركات أجنبية. ويجب أن يكون متوسط دخلهم خلال الأشهر 3 الماضية 3٬480 يورو.

تنقسم البرتغال تقليلياً إلى 7 مناطق — وهذا تقسيم جغرافي وليس تقسيماً إدارياً. تحتوي كل منطقة على عدة مقاطعات أو أقاليم برتغالية. توجد 5 مناطق في الجزء القاري، بالإضافة إلى جزيرتين تحيط بهما المحيط الأطلسي: جزر الآزور وماديرا.

الوجهة الأكثر شعبية للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي هي منطقة ألغارف في الجنوب. وهي أيضاً واحدة من أفضل الأماكن في البرتغال للاستثمار في العقارات، وموطن للمنتجعات ووجهات العطلات المذهلة.

وتأتي منطقة لشبونة في المرتبة الثانية، بما في ذلك عاصمتها وضواحيها: مقاطعة سيتوبال مع مدينتي كاسكايس وأستوريل المنتجعيتين. وتعد المنطقة الوسطى ثالث أكثر المناطق شعبية بين المشترين الأجانب.

المناطق الأكثر شعبية بين المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي هي مناطق ألغارف ولشبونة والمنطقة الوسطى — حيث تقع 8 من كل 10 شقق ومنازل يشتريها الأجانب هناك.

وتتصدر مناطق لشبونة والمنطقة الوسطى والشمالية، بما في ذلك بورتو وبراغا، إجمالي مبيعات العقارات.

العقارات الأكثر غلاءً تقع في مناطق ألغارف ولشبونة وماديرا — حيث يزيد متوسط مبلغ الصفقة هناك بمقدار 1٫5—2٫5 مرة عن المتوسط الوطني. وفي الوقت نفسه، تكون عوائد الإيجار أعلى في المناطق الداخلية من البلاد، حيث تكون تكاليف العقارات أقل.

أرخص مكان لشراء عقار في البرتغال هو بينيدونو، في مقاطعة فيزيو. وفقاً لموقع idealista.com، يبلغ متوسط السعر 305 يورو لكل 1 م².

متوسط مبلغ المعاملة حسب المنطقة في البرتغال

تقع معظم المباني الجديدة في المنطقة الشمالية في بورتو وبراغا. ويُبنى هنا نحو نصف الشقق والمنازل الجديدة في البرتغال. وتأتي المنطقتان الوسطى ولشبونة في المرتبتين الثانية والثالثة من حيث المباني الجديدة.

ويتم شراء المباني الجديدة بأقل بـ 5 مرات من العقارات الثانوية بسبب التكلفة العالية والخيارات المحدودة. وتكون نسبة المنشآت الجديدة أعلى في المناطق الساحلية في لشبونة وسيتوبال وبورتو وفارو.

الشقة (Apartamento)، والدور (andar)، والكومباوند السكني (Condomínio أو condo) هي أنواع وحدات منفصلة في المباني السكنية متعددة الوحدات. تكون الشقة (Apartamento) جزءاً من مجمع سكني مملوك لكيان واحد، وعادةً ما تُؤجر هذه الشقق. أما الكومباوند (Condomínio) فهو مجمع سكني تمتلك فيه كل وحدة مالكاً مستقلاً. وتندرج شقق البنتهاوس ذات التراسات والإطلالات البانورامية تحت نوع الكومباوند.

يمكن أن يضم المجمع السكني العشرات أو عدداً قليلاً من وحدات (apartamento) أو (condomínio). وتتفاوت المساحات الخارجية بشكل كبير: حيث يمكن للمجمعات الفاخرة أن تحتوي على حدائق، وحمامات سباحة، وصالات ألعاب رياضية، وملاعب كبيرة للأطفال، ورعاية أطفال، وأمن على مدار الساعة.

المنزل (Casa أو moradia) هو منزل منفصل شائعة. وعادةً ما يحتوي على فناء أو حديقة خلفية ومحاط بجدار. وتندرج الفيلات السكنية أيضاً تحت هذا النوع. وتُسمى العقارات الريفية ذات المساحات الكبيرة من الأراضي، مثل المزارع أو كروم العنب، عادةً باسم "كينتاس" (quintas).

المنزل شبه المنفصل (Casa geminada) هو منزل متصل جزئياً — وهو في الأساس دوبلكس. تفصل بين وحدتي (casa geminada) حائط مشترك. وقد يمتلك بعضها مساحة خارجية صغيرة وجداراً يحيط بها.

قطعة الأرض (Terreno) هي قطعة أرض. ويمكن استخدام أنواع مختلفة منها للإنشاءات السكنية أو التجارية أو الزراعية.

تُصنف جميع الوحدات السكنية في البرتغال باستخدام الحرف "T" ورقم يشير إلى عدد غرف النوم: T1، T2، T3، وهكذا. بينما يُمنح الترمز T0 لوحدات الاستوديو.

استثمار مربح. تنمو عوائد الإيجار في البرتغال بنسبة 5٫5٪ سنوياً تقريباً. كما أن إعادة البيع مربحة أيضاً لأن أسعار العقارات السكنية في البلاد تزداد بنسبة 3–5٪ سنوياً.

الأهلية للحصول على الإقامة. يُعد استئجار العقارات أو شراؤها أحد الشروط للحصول على تأشيرة D7 في البرتغال أو تأشيرة الرحّال الرقمي. وتأتي كلا التأشيرتين مع تصريح إقامة، مع فرصة للحصول على الجنسية لجميع أفراد الأسرة خلال خمس سنوات.

تحسين العبء الضريبي. يمنح نظام المقيم غير الاعتيادي (NHR) نظاماً ضريبياً خاصاً للوافدين الجدد: حيث يدفعون ضريبة على الدخل المحلي بنسبة ثابتة تبلغ 20٪ لمدة 10 سنوات. بينما يخضع الدخل الخارجي بالنسبة لهم للضريبة بالسعر القياسي.

إمكانية الحصول على التعليم والرعاية الصحية. تمتلك البرتغال أنظمة تعليم ورعاية صحية عامة وخاصة، تُعرف بجودتها وإتاحتها لجميع المقيمين. وتُعد الجامعات المحلية، مثل جامعة بورتو، وجامعة لشبونة، وجامعة كويمبرا، من بين الأفضل في العالم وفقاً للتصنيفات المرموقة.

الراحة والأمان والاستقرار. البرتغال صديقة للمغتربين، وحيوية، وآمنة. وهي توفر مجموعة متنوعة من أساليب الحياة للجميع: من عشاق المدن الكبرى، وعشاق الطعام، ومحبي رياضة المشي لمسافات طويلة، ومحبي المحيط، أو عشاق التاريخ. ونادراً ما تحدث الكوارث الطبيعية هنا، كما أن المناخ المعتدل الدافئ ممتع على مدار العام. وفيما يتعلق بالأمان، تحتل البرتغال مكاناً ضمن أفضل 10 دول في مؤشر السلام العالمي.

الدعم القانوني للصفقة. لا يلزم مشتري العقارات بالاستعانة بمحامين. ومع ذلك، يساعد المحامي في التحقق من السلامة القانونية للعقد والملكية.

المشاكل الشائعة الأخرى عند شراء العقارات في البرتغال:

1. تُنسَب الديون الضريبية وفواتير المرافق في البرتغال إلى العقار، وليس إلى مالكه. وإذا لم يقم المالك بسداد الدين قبل بيعه، فسيكون المشتري ملزماً بدفع الدين.
2. عند شراء قطعة أرض تحتوي على عدة مبانٍ، قد لا يتم تسجيل جميع المباني في السجل العقاري: على سبيل المثال، المباني الملحقة. يساعد المحامي في تسجيل هذه المنشآت أو تقييم المخاطر المحتملة التي قد يواجهها المشتري إذا قرر عدم التسجيل.
3. الملكية المشتركة للعقارات. عند الإرث، يمكن توزيع الحصص بين الأقارب، مما يجعل بيع العقار دون موافقة جميع المالكين أمراً مستحيلاً. وقد يكون جمع الوثائق الخاصة بالصفقة صعباً في حال وجود حصص متعددة لأن المالكين قد يعيشون في دول أخرى.

تكلف التغطية القانونية عادةً 1٪ من صفقة العقار. وجميع الوثائق مكتوبة باللغة البرتغالية، لذا قد يحتاج المشترون إلى مترجم.

الوثائق الخاصة بالعقارات مطلوبة للتحقق من السلامة القانونية للملكية ومساحتها وغرضها. ويقدم البائع هذه الوثائق. وهي ضرورية أيضاً لتوثيق الصفقة:

1. شهادة الإشغال من البلدية — Licença de utilização. تحدد الغرض من العقار وأساس إصدار التصريح — عقار تجاري أو سكني، بناء جديد أو إعادة إعمار.
2. سند الملكية — Certidão de Teor. يثبت الوضع القانوني للعقار. ويسجل عنوان العقار، وتاريخ نقل حقوق الملكية، والرهونات.
3. وثيقة الهيئة الضريبية — Caderneta predial. تثبت الوضع الضريبي للعقار. وتتضمن اسم المالك، والقيمة الكاداسترية للعقار، ومعلومات أخرى لاحتساب ضريبة العقارات البلدية.
4. ورقة البيانات الفنية — Ficha técnica de habitação. تحتوي على وصف للمواصفات الفنية للعقار، مثل الهيكل، والمنشآت، والحالة، وتفاصيل البناء. وتُصدر للعقارات التي بنيت بعد عام 2004.
5. شهادة كفاءة الطاقة — Certificado enérgetico. تحدد فئة كفاءة الطاقة للعقار.

فتح حساب مصرفي. لا يتعين على المشترين فتح حساب مصرفي في البرتغال لدفع ثمن العقار. إذ يمكنهم تحويل الأموال إلى البائع من خارج البرتغال. وفي هذه الحالة، يجب على المشترين إصدار توكيل رسمي لوكيل عقاري أو محامٍ، وتتم الصفقة عن بُعد.

قد يتطلب دفع فواتير المرافق فتح حساب مصرفي. ويمكن للمالكين الذين يؤجرون عقاراتهم الطلب من المستأجرين تغطية المرافق: ويجب إضافة الاتفاقية إلى عقد الإيجار وعقود المرافق.

يجب على الأجنبي زيارة بنك برتغالي شخصياً لفتح حساب.

ضرائب ورسوم شراء العقارات التي يدفعها المشتري:

1. ضريبة نقل الملكية العقارية — تصل إلى 8٪ من مبلغ الصفقة. ويعتمد المعدل على قيمة العقار ونوعه والغرض منه: على سبيل المثال، ما إذا كان مسكناً رئيسياً، أو منزلاً ريفياً، أو مبنى قيد الإنشاء، أو قطعة أرض.
2. الرسوم الحكومية أو رسوم الدمغة — 0٫8٪ من مبلغ الصفقة.
3. التوثيق — 250 يورو.
4. رسوم تسجيل الملكية — 250 يورو.
5. إعادة تعيين عقد شركة المرافق — 100 يورو.

تكاليف صيانة العقار تشمل الضرائب وفواتير المرافق. تبلغ ضريبة العقارات البلدية السنوية 0٫3—0٫8٪ من القيمة الكاداسترية، اعتماداً على نوع العقار وموقعه وسنة البناء. وتُدفع ضريبة إضافية قدرها 0٫7٪ من القيمة الكاداسترية للعقارات الحضرية.

إذا قام المالكون بتأجير عقاراتهم، فإنهم يدفعون ضريبة دخل الإيجار السنوية. وتُفرض ضريبة بنسبة 28٪ على المقيمين، و25٪ على غير المقيمين.

تبلغ تكلفة المرافق نحو 110 يورو شهرياً لشقة بمساحة 85 م². لا يوجد تدفئة مركزية في البرتغال. والمنازل التي تعتمد على التدفئة بالغاز نادرة. ويتم تسخين المياه في المنازل بواسطة غلايات كهربائية أو غازية.

ندرة استخدام مكيفات الهواء والسخانات الكهربائية للتدفئة لأنها تضيف ما لا يقل عن 100 يورو إلى متوسط فاتورة الكهرباء البالغة 50 يورو شهرياً. وغالباً ما تُدفأ المنازل الخاصة بمواقد الحطب.

يتم الطهي في البرتغال على موقد الغاز. وتتوفر شبكات الغاز المركزية في المدن الكبرى فقط. وفي المناطق الأخرى، يُشترى الغاز في أسطوانات أو خزانات. وعادة ما يستخدم مالكو الفيلات الأسطوانات، بينما تستخدم المباني السكنية والمجمعات الخزانات. وتحسب جميع فواتير الغاز، باستثناء الأسطوانات، عبر عدادات الغاز. وتكلف أسطوانة الغاز 50 يورو وتكفي لمدة شهر تقريباً لأسرة مكونة من أربعة أفراد.

يدفع مالكو الشقق والمجمعات السكنية فواتير صيانة المبنى، مثل التنظيف والإصلاحات والمصعد والأمن أو حمام السباحة. وتتراوح الفاتورة الشهرية بين 25 و200 يورو.

مصاريف البائع. يدفع بائعو العقارات في البرتغال الضرائب التالية:

1. ضريبة الأرباح الرأسمالية — 28٪ من أرباح البيع، مطروحاً منها ضرائب الشراء والعمولة ومصاريف الدعم القانوني. لا تُدفع الضريبة عند شراء عقار آخر بالإيرادات.
2. ضريبة مبيعات العقارات — 0٫4٪ من القيمة. ولا تُدفع فوراً بل في السنة الضريبية التالية للبيع.

إذا تم بيع العقار من خلال وكيل عقاري، فإن إجمالي المصاريف يشمل عمولة: 3٫7—6٫2٪ مع ضريبة القيمة المضافة.

1. يمكن لمشتري العقارات الحصول على تصريح الإقامة في البرتغال — تأشيرة D7.
2. تضاعفت أسعار العقارات السكنية في البرتغال على مدار 7 سنوات.
3. يبلغ متوسط تكلفة العقارات السكنية في البرتغال 190٬000 يورو، ومتوسط قيمة العقارات التي يشتريها الأجانب هو 406٬000 يورو.
4. تعد لشبونة وبورتو وبراغا وألغارف أسواق العقارات الأكثر شعبية. وععادة ما يختار الأجانب منطقة لشبونة وألغارف.
5. العقارات الأكثر غلاءً تقع في ألغارف ولشبونة وماديرا.
6. تستغرق عملية شراء العقارات في البرتغال من شهر إلى شهرين.
7. يدفع مشترو العقارات ضريبة نقل الملكية والرسوم الحكومية وتوثيق العقود والتسجيل. وتتراوح النفقات الإضافية بين 1 و10٪ من مبلغ الصفقة.