الضرائب العقارية في البرتغال: دليل المستثمر

في البرتغال، يُعتبر كلٌّ من الأفراد والكيانات القانونية دافعي ضرائب. ويؤثر وضع المقيم الضريبي أو غير المقيم على معدلات الضرائب.

عند تأجير عقار، يدفع المقيمون ضريبة دخل تصاعدية تتراوح بين 14 و48٪، وذلك اعتماداً على دخلهم السنوي. بينما يخضع غير المقيمين لمعدل ثابت قدره 25٪؛ وتُطبق الضريبة فقط على الدخل المحقق داخل البرتغال.

يصبح الأفراد مقيمين ضريبيين في البرتغال إذا كانوا يعيشون في البلاد لمدة 183 يوماً أو أكثر في السنة. ولا يحدث تغيير الإقامة الضريبية تلقائياً؛ بل يجب على الشخص التقدم بطلب إلى السلطة الضريبية المحلية وتقديم عنوان تسجيله في البرتغال.

كما يجب على الأجانب دفع الضرائب عند استئجار أو شراء عقار، حتى لو كانوا يعيشون في البرتغال أقل من 183 يوماً في السنة.

ويُعد استئجار أو شراء عقار في البرتغال أحد شروط الحصول على تصريح إقامة عن طريق تأشيرة D7. ولا يُحدد سعر العقار أو موقعه، إذ يمكن لمقدم الطلب اختيار أي فيلا أو شقة يفضلها بشرط أن توفر مساحة كافية لجميع أفراد الأسرة المدرجين في الطلب.

يثبت المرشحون للحصول على تأشيرة D7 دخلاً سلبياً بقيمة 11٬040 يورو سنوياً للحصول على تصاريح الإقامة. وفي حال إدراج الأقارب في الطلب، يزداد الحد الأدنى للدخل بنسبة 50٪ للزوج/الزوجة أو أحد الوالدين وبنسبة 30٪ لكل طفل.

تبدأ السنة الضريبية في البرتغال من 1 يناير إلى 31 ديسمبر. وتُقدم الإقرارات الضريبية في الفترة من 1 أبريل إلى 30 يونيو من العام التالي عبر الموقع الإلكتروني للسلطة الضريبية.

تعتمد معدلات الضرائب لمالكي العقارات على قيمة العقار وموقعه، بالإضافة إلى وضع المالك.

في الربع الأول من عام 2023، بلغ متوسط تكلفة السكن في البرتغال 2٬481 يورو لكل متر مربع. وفي لشبونة، استقرت أسعار العقارات في الوقت الحالي، بينما شهدت نمواً في سانتاريم وبراغا.

ويُعتبر شراء عقار لغرض التأجير الأكثر ربحية في المناطق الداخلية من البلاد، مثل سانتاريم.

الضرائب على شراء العقارات. تُسمى الضريبة البلدية على نقل الملكية العقارية Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT). وتتراوح بين 0 و8٪، اعتماداً على قيمة العقار ونوعه. ويدفع المشتري الضريبة قبل توقيع عقد البيع.

إذا كان العقار يقع في مناطق ريفية، تكون ضريبة IMT بنسبة 5٪. وتخضع العقارات التجارية لضريبة بنسبة 6٫5٪ بغض النظر عن الموقع.

ويُعفى الأشخاص الذين يشترون مباني ذات أهمية وطنية أو أسهماً في شركات أوفشور تمتلك عقارات في البرتغال من دفع ضريبة IMT.

ويُطبق سلم ضريبي تصاعدي على العقارات السكنية في المناطق الحضرية.

معدلات ضريبة IMT في البرتغال

تُسمى الضريبة العقارية السنوية ضريبة العقارات الشاغرة/غير المنقولة، أو IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). ويعتمد المعدل على موقع العقار ويتراوح بين 0٫3 و0٫5٪ من القيمة السوقية للعقارات الحضرية و0٫8٪ للعقارات الريفية.

ويُعفى مالكو العقارات التي تصل قيمتها حتى 125٬000 يورو من دفع الضريبة إذا كان دخلهم السنوي أقل من 153٬300 يورو. بالإضافة إلى ذلك، يُعفى مالكو العقارات التي تخضع لإعادة الإعمار بتمويل من ميزانية البلدية من ضريبة IMI لمدة 3 إلى 5 سنوات.

عند بيع عقار، يدفع المالك ضريبة الأرباح الرأسمالية. وإذا كان البائع مقيماً في البرتغال، فإنه يدفع الضريبة على نصف أرباح الصفقة فقط. بينما يُفرض على غير المقيمين ضريبة على كامل مبلغ الربح الرأسمالي.

وعندما يبيع المقيمون مسكنهم الرئيسي لشراء عقار آخر، يُعفون من ضريبة الأرباح الرأسمالية. وإذا كانت تكلفة العقار الجديد أقل من العقار المباع، تُطبق الضريبة على نصف الفرق في السعر.

يمكن للمتقاعدين والمقيمين الذين تتجاوز أعمارهم 65 عاماً استثمار الأرباح في صندوق تقاعد أو شركة تأمين. ومع ذلك، يجب القيام بذلك خلال ستة أشهر من إجراء الصفقة.

تُدفع رسوم الدمغة (Imposto de Selo) عند شراء العقار أو إهدائه أو وراثته أو استئجاره، وتبلغ 0٫8٪ من قيمة الصفقة. ولا يخضع شراء العقارات باسم مؤسسة لرسوم الدمغة.

تُسمى ضريبة الثروة Adicional Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI). وتُطبق على العقارات التي تتجاوز قيمتها 600٬000 يورو. وتتراوح نسبة ضريبة AIMI للأفراد بين 0٫7 و1٪، بينما تدفع الكيانات القانونية 0٫4٪. 

بالنسبة للعقارات التي تتجاوز قيمتها 1 مليون يورو، يدفع الأفراد والمؤسسات نسبة ثابتة قدرها 1٪. وإذا قدم الزوجان إقراراً مشتركاً، تُفرض ضريبة الثروة على العقارات التي تتجاوز قيمتها 1٫2 مليون يورو.

معدلات ضريبة الثروة في البرتغال

عن أي نقل لملكية العقار، سواء كان شراءً أو إيجاراً أو هبةً أو إرثاً، تُفرض رسوم دمغة بنسبة 0٫8٪. 

تُعد ضريبة التركات في البرتغال ملغاة منذ عام 2004. وإذا ورث العقارَ أحدُ الزوجين أو الأطفال أو الوالدين أو الأحفاد، فيدفع الوارث رسوم دمغة بنسبة 0٫8٪. وفي الحالات الأخرى، تُطبق رسوم دمغة إضافية بنسبة 10٪. فعلى سبيل المثال، إذا ورث شخص بيتاً من شخص لا تربطه به صلة قرابة، فإن إجمالي رسوم الدمغة التي يتعين عليه دفعها سيكون 10٫8٪.

كما لا تُفرض ضريبة الهبة في البرتغال. وعلى غرار الإرث، وقبل نقل العقار كإهداء، يجب دفع رسوم الدمغة بنسبة 0٫8٪ أو 10٫8٪، وذلك اعتماداً على صلة قرابة المتلقي بالمالك السابق للعقار.

في البرتغال، يتم تأجير العقارات بموجب عقد. ويجب تسجيل الوثيقة لدى السلطة الضريبية إذا تم توقيع العقد لمدة تزيد عن شهر واحد. ويدفع المالك رسوم دمغة بنسبة 10٪ من قيمة الإيجار.

كما يدفع المالك الضرائب على دخل الإيجار. ويخضع غير المقيمين لمعدل ثابت قدره 25٪. بينما يدفع المقيمون معدلات ضريبة دخل تصاعدية وفقاً للسلم المطبق.

تكون معدلات ضريبة دخل الإيجار كالتالي للمقيمين في البرتغال:

• حتى 7٬091 يورو — 14٫5٪؛
• من 7٬091 يورو إلى 10٬700 يورو — 23٪؛
• من 10٬700 يورو إلى 20٬261 يورو — 28٫5٪؛
• من 20٬261 يورو إلى 25٬000 يورو — 35٪؛
• من 25٬000 يورو إلى 36٬856 يورو — 37٪؛
• من 36٬856 يورو إلى 80٬640 يورو — 45٪؛
• أكثر من 80٬640 يورو — 48٪.

عند احتساب الدخل من الإيجار، تُخصم مدفوعات المرافق ونفقات الإصلاح من دخل الإيجار بشرط وجود الإيصالات المقابلة.

لا يدفع المستأجرون ضرائب. وبصرف النظر عن الدفع التعاقدي، قد تشمل نفقاتهم الإضافية وديعة تأمين تعادل إيجار شهرين.

للحصول على الإقامة في البرتغال عبر تأشيرة D7، يتطلب الأمر استئجار مكان بعقد طويل الأجل. ولا توجد متطلبات بشأن سعر العقار أو موقعه.

في عام 2023، ارتفع عائد الإيجار للعقارات السكنية في البرتغال بنسبة 1٪ مقارنة بالعام الماضي ليصل إلى 6٫6٪.

وتكون الربحية السنوية للإيجار في البرتغال حسب المدينة كما يلي:

• سانتاريم — 7٫6٪؛
• كويمبرا — 5٫9٪؛
• براغا — 5٫6٪؛
• فونشال — 5٫2٪؛
• سيتوبال — 5٫1٪؛
• بورتو — 4٫7٪؛
• أفييرو — 4٫3٪؛
• لشبونة — 3٫8٪.

تميل لشبونة وأفييرو وبورتو إلى أن تكون الأقل ربحية من حيث العقارات المؤجرة. ومع ذلك، تتمتع هذه المناطق بمخاطر استثمارية أقل بسبب ارتفاع الطلب على الإيجار.

يتقدم مالكو العقارات الأجانب في البرتغال بطلب للحصول على NIF، وهو الرقم التعريفي الضريبي، فقط من خلال ممثل ضريبي. وتُطبق هذه القاعدة على المواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي.

يمكن للشخص الذي يحمل إقامة البرتغال أو جنسيتها أن يصبح ممثلاً ضريبياً للأجنبي — ويمكن أن يكون محامياً أو محاسباً أو صديقاً للأجنبي. ويجب أن يكون الممثل الضريبي حاضراً عندما يقدم الأجنبي وثائقه. 

الوثائق المطلوبة للحصول على NIF في البرتغال:

1. جواز سفر مع تأشيرة وطنية أو تأشيرة شنغن سارية المفعول.
2. إثبات وجود عنوان تسجيل في البرتغال، على سبيل المثال، إيصال دفع المرافق. 

بعد الحصول على NIF، لا يصبح الأجنبي مقيماً ضريبياً بشكل تلقائي. حيث يبدأ في دفع الضرائب في البرتغال فقط عندما: 

• يعيش في الدولة لمدة 183 يوماً على الأقل سنوياً؛
• يستأجر أو يمتلك عقاراً ويعيش فيه، حتى لو لم يقضِ 183 يوماً في البرتغال.

تتراوح متوسط المصاريف الشهرية للغاز والمياه والكهرباء من 80 يورو إلى 180 يورو، وذلك اعتماداً على التعريفة المختارة والاستهلاك. وتعد التدفئة المركزية الطريقة الأكثر فعالية من حيث التكلفة لتدفئة المنزل، ولكنها تتوفر أساساً في المباني الأحدث.

تعتمد الأسعار الشهرية للإنترنت والتلفزيون والهاتف على المنطقة. ويبلغ متوسط تكلفة هذه الخدمات حوالي 40 يورو شهرياً. كما يدفع مالكو الشقق مقابل خدمة المصعد والتنظيف والصيانة والأمن وحمام السباحة ما بين 50 يورو و250 يورو شهرياً، اعتماداً على المجمع السكني.

إلى جانب ذلك، يُعد التأمين على المنزل أمراً مطلوباً. وتتراوح تكلفة الباقة الأساسية من 180 يورو إلى 380 يورو وتغطي مخاطر الحريق والفيضانات.

1. يدفع مالكو العقارات الأجانب الضرائب في البرتغال بغض النظر عن وضعهم الضريبي في البلاد.
2. يُعد شراء أو استئجار العقارات أحد شروط الحصول على تصريح إقامة في البرتغال عبر تأشيرة D7.
3. أثناء المعاملات العقارية، تُفرض ضريبتان: ضريبة نقل الملكية العقارية ورسوم الدمغة. تُحسب ضريبة نقل الملكية العقارية بناءً على قيمة العقار وتتراوح عادةً بين 5 و10٪. بينما تبلغ رسوم الدمغة نسبة ثابته قدرها 0٫8٪.
4. تخضع عوائد الإيجار لضريبة الدخل. بالنسبة للمقيمين الضريبيين، يُحسب ذلك بناءً على سلم تصاعدي يتراوح بين 14٫5 و45٪. ويدفع غير المقيمين معدلاً ثابتاً قدره 25٪.
5. في البرتغال، يصبح مالكو العقارات الأجانب الذين يستخدمون عقاراتهم كمحل إقامة دائم لهم في البلاد مقيمين ضريبيين. وهذا يعني أنهم يخضعون للوائح والالتزامات الضريبية المعمول بها في البرتغال. ويشمل ذلك الإبلاغ عن دخلهم العالمي والامتثال للنظام الضريبي البرتغالي.