Comment acheter un bien immobilier au Portugal en 2026 : guide complet pour les étrangers

Le coût moyen de l’immobilier résidentiel au Portugal est de 2 500 € par m², selon idealista.com. Les statistiques officielles sur le prix au mètre carré ne sont pas fournies. L’Institut national de la statistique (INE) fournit des données sur l’évaluation par les banques de la valeur estimée du bien en garantie hypothécaire par mètre carré. Cependant, cette estimation reste inférieure à la valeur commerciale.

Selon les données de l’INE, un appartement ou une maison coûte en moyenne 190 000 € au Portugal. Les acheteurs étrangers dépensent davantage : 406 000 € par bien en moyenne.

Les prix d’achat plus élevés pour les étrangers s’expliquent par le programme de permis de séjour par investissement du Portugal, ou Visa Doré. Les participants doivent acheter un bien immobilier d’une valeur d’au moins 280 000 € selon ses conditions. Le programme de Visa Doré a été suspendu en avril 2023 et doit faire l’objet d’une refonte sans option d’investissement immobilier. Néanmoins, les futurs participants pourront investir dans le patrimoine culturel du Portugal, des projets scientifiques, des entreprises, la création de sociétés ou des parts de fonds d’investissement. Le seuil minimum sera de 250 000 €.

Les étrangers souhaitant obtenir un permis de séjour par investissement dans l’immobilier peuvent recourir à une alternative : le visa D7 du Portugal.

Les logements neufs sont 1,5 fois plus chers que ceux du marché de la revente. Le Portugal construit principalement de grands appartements et de grandes maisons : 60 % des biens neufs possèdent 3 chambres ou plus.

La moitié de la population portugaise vit dans des appartements, et l’autre moitié dans des maisons. Dans les villes, la plupart des gens vivent en appartement : notamment 9 habitants sur 10 à Lisbonne, Porto et Braga. Un cinquième de la population est locataire de son logement, tandis que le reste vit dans des maisons et appartements dont ils sont propriétaires.

Le coût de l’immobilier résidentiel au Portugal a doublé en 7 ans depuis 2015. Les prix ont augmenté de 1,5 à 12 % par an ; en 2019, la hausse annuelle a atteint 10 %.

Le rendement locatif annuel moyen est de 5,5 % de la valeur du bien. Les prix des loyers au Portugal ont augmenté, établissant un record sur 3 ans à 13 € par m² en 2022. Dans le même temps, le rendement locatif a diminué au cours de la même période en raison de la croissance plus rapide des prix de l’immobilier.

Les acheteurs immobiliers venant de l’étranger peuvent obtenir un permis de résidence du Portugal via des visas pour personnes financièrement indépendantes ou nomades digitaux : le visa D7. Les demandeurs doivent justifier d’un revenu mensuel de 870 €, souscrire une assurance maladie et acheter ou louer un bien résidentiel au Portugal.

Pour un visa D7 destiné aux personnes financièrement indépendantes, les demandeurs doivent percevoir un revenu passif sous forme de dividendes, pension, intérêts de dépôts ou loyers — d’au moins 870 € par mois.

Pour un visa nomade digital au Portugal, les étrangers doivent percevoir des revenus tirés du travail à distance, en tant qu’indépendants ou salariés d’une entreprise étrangère. Leur revenu moyen au cours des 3 derniers mois doit être de 3 480 €.

Le Portugal est conventionnellement divisé en 7 régions — il s’agit d’un découpage géographique et non administratif. Chaque région regroupe plusieurs districts ou provinces portugaises. Le territoire continental comprend 5 régions, auxquelles s’ajoutent 2 archipels situés dans l’océan Atlantique : les Açores et Madère.

La destination la plus prisée par les acheteurs non issus de l’UE est l’Algarve, une région située dans le Sud. C’est également l’un des meilleurs endroits du Portugal pour investir dans l’immobilier, abritant de magnifiques stations balnéaires et lieux de villégiature.

En deuxième position se trouve la région de Lisbonne, incluant sa capitale et sa banlieue : le district de Setúbal avec les villes balnéaires de Cascais et Estoril. La troisième région la plus recherchée par les acheteurs étrangers est la région Centre.

Les régions les plus prisées par les acheteurs non issus de l’UE sont l’Algarve, Lisbonne et le Centre — 8 appartements et maisons sur 10 achetés par des étrangers y sont situés.

Les régions de Lisbonne, du Centre et du Nord, incluant Porto et Braga, arrivent en tête des ventes immobilières totales.

Les biens les plus chers se trouvent dans les régions de l’Algarve, de Lisbonne et de Madère — le montant moyen des transactions y est 1,5 à 2,5 fois supérieur à la moyenne nationale. Parallèlement, les rendements locatifs sont plus élevés dans l’intérieur du pays, où les prix de l’immobilier sont plus bas.

L’endroit le moins cher pour acheter un bien au Portugal est Penedono, dans le district de Viseu. Selon idealista.com, le prix moyen y est de 305 € par m².

Montant moyen des transactions par région au Portugal

La plupart des logements neufs de la région Nord se situent à Porto et Braga. Près de la moitié des appartements et maisons neufs construits au Portugal se trouvent ici. Les régions du Centre et de Lisbonne arrivent en deuxième et troisième positions pour la construction neuve.

Les logements neufs sont achetés 5 fois moins souvent que les biens de seconde main en raison de leur coût plus élevé et d’un choix plus limité. La proportion de logements neufs est plus élevée dans les zones côtières de Lisbonne, Setúbal, Porto et Faro.

Les termes apartamento, andar et condomínio (ou condo) désignent des types de logements distincts au sein d’immeubles résidentiels collectifs. Un apartamento fait partie d’un complexe résidentiel appartenant à une seule entité. Ces appartements sont généralement destinés à la location. Un condomínio désigne une copropriété où chaque logement appartient à un propriétaire distinct. Les attiques avec terrasses et vues panoramiques relèvent de la catégorie des condomínios.

Un complexe résidentiel peut comprendre de quelques unités à plusieurs dizaines d’apartamentos ou condomínios. Les espaces extérieurs varient considérablement : les résidences haut de gamme peuvent proposer des jardins, des piscines, des salles de sport, de grands espaces de jeux pour enfants, une crèche et un service de sécurité 24h/24.

Une casa, ou moradia, est une maison individuelle classique. Elle dispose généralement d’un patio ou d’un jardin privé et est entourée d’un mur. Les villas résidentielles entrent également dans cette catégorie. Les domaines ruraux dotés de vastes terrains, comme des exploitations agricoles ou des vignobles, sont généralement appelés « quintas ».

Une casa geminada est une maison mitoyenne — en substance, un duplex. Deux unités geminadas sont séparées par un mur mitoyen. Certaines peuvent disposer d’un petit espace extérieur et d’un mur de clôture.

Un terreno est une parcelle de terrain. Différentes catégories peuvent être destinées à des constructions résidentielles, commerciales ou agricoles.

Tous les logements au Portugal sont classés à l’aide de la lettre « T » suivie d’un chiffre indiquant le nombre de chambres : T1, T2, T3, etc. La désignation T0 correspond aux studios.

Investissement rentable. Les rendements locatifs au Portugal augmentent d’environ 5,5 % par an. La revente est également avantageuse, les prix de l’immobilier résidentiel dans le pays progressant de 3 à 5 % par an.

Éligibilité à la résidence. Louer ou acheter un bien immobilier est l’une des conditions pour obtenir un visa D7 Portugal ou un visa nomade digital. Ces deux visas s’accompagnent d’un permis de séjour, offrant la possibilité d’obtenir la citoyenneté pour toute la famille au bout de cinq ans.

Optimisation fiscale. Le régime fiscal des résidents non habituels (NHR) offre un cadre fiscal privilégié aux nouveaux arrivants : ils paient l’impôt sur leurs revenus de source locale à un taux fixe de 20 % pendant 10 ans. Leurs revenus de source étrangère sont imposés selon le barème standard.

Accès à l’éducation et aux soins de santé. Le Portugal dispose de systèmes éducatif et de santé publics et privés reconnus pour leur qualité et leur accessibilité à l’ensemble des résidents. Les universités locales, telles que l’université de Porto, l’université de Lisbonne et l’université de Coimbra, figurent parmi les meilleures au monde selon des classements réputés.

Confort, sécurité et stabilité. Le Portugal est accueillant pour les expatriés, dynamique et sûr. Il offre une multitude de cadres de vie adaptés à chacun : amateurs de grandes villes, gastronomes, randonneurs, passionnés d’océan ou d’histoire. Les catastrophes naturelles y sont rares et le climat tempéré est agréable tout au long de l’année. En matière de sécurité, le Portugal figure dans le Top 10 du Global Peace Index.

Accompagnement juridique de la transaction. Les acheteurs immobiliers ne sont pas tenus de faire appel à un juriste. Néanmoins, un juriste ou un expert juridique permet de vérifier la sécurité juridique de l’acte et du titre de propriété.

Autres difficultés courantes lors d’un achat immobilier au Portugal :

1. Les dettes fiscales et les factures de services publics au Portugal sont rattachées au bien immobilier et non à son propriétaire. Si le propriétaire ne règle pas sa dette avant la vente, l’acheteur sera tenu de la payer.
2. Lors de l’achat d’un terrain comprenant plusieurs bâtiments, tous ne sont pas nécessairement enregistrés au cadastre : c’est le cas, par exemple, des dépendances. Un juriste aide à enregistrer ces constructions ou évalue les risques potentiels pour l’acheteur s’il décide de ne pas les faire enregistrer.
3. Copropriété ou indivision immobilière. Lors d’une succession, les parts peuvent être réparties entre plusieurs héritiers, rendant la vente du bien impossible sans le consentement de tous les propriétaires. Le rassemblement des documents nécessaires à la transaction peut être complexe s’il existe plusieurs coïndivisaires, d’autant que ceux-ci peuvent résider dans d’autres pays.

L’accompagnement juridique s’élève généralement à 1 % du montant de la transaction. Tous les documents étant rédigés en portugais, les acheteurs peuvent avoir besoin d’un traducteur.

Documents relatifs au bien immobilier : ils sont requis pour vérifier la régularité juridique du titre de propriété, sa superficie et son usage. Le vendeur fournit ces documents, qui sont également indispensables pour la notarisation de la transaction :

1. Certificat d’habitabilité délivré par la municipalité — Licença de utilização. Précise la destination du bien et le fondement de la délivrance du permis — immobilier commercial ou résidentiel, construction neuve ou rénovation.
2. Titre de propriété — Certidão de Teor. Atteste le statut juridique du bien. Il mentionne l’adresse du bien, l’historique du transfert des droits de propriété et les charges ou servitudes.
3. Document de l’administration fiscale — Caderneta predial. Atteste le statut fiscal du bien. Il indique le nom du propriétaire, la valeur cadastrale du bien et d’autres informations nécessaires au calcul de la taxe foncière municipale.
4. Fiche technique du logement — Ficha técnica de habitação. Contient le descriptif des caractéristiques techniques du bien, telles que sa structure, ses équipements, son état et les détails de sa construction. Elle est délivrée pour les biens immobiliers construits après 2004.
5. Certificat de performance énergétique — Certificado energético. Établit la classe d’efficacité énergétique du bien.

Compte bancaire. Les acheteurs ne sont pas obligés d’ouvrir un compte bancaire au Portugal pour payer le bien. Ils peuvent transférer les fonds au vendeur depuis l’étranger. Dans ce cas, les acheteurs doivent établir une procuration en faveur d’un agent immobilier ou d’un juriste, et la transaction s’effectuera à distance.

Le paiement des factures d’eau et d’électricité peut toutefois nécessiter un compte bancaire. Les propriétaires qui louent leur bien peuvent demander aux locataires de prendre en charge les factures de services publics : cette disposition doit être ajoutée au contrat de bail et aux contrats de fourniture.

Un étranger doit se rendre en personne dans une banque portugaise pour ouvrir un compte.

Taxes et frais d’achat immobilier payés par l’acheteur :

1. Taxe de transfert immobilier — jusqu’à 8 % du montant de la transaction. Le taux dépend de la valeur du bien, de son type et de sa destination : par exemple, s’il s’agit d’une résidence principale, d’une maison de campagne, d’un bâtiment en construction ou d’un terrain.
2. Taxe d’État ou droit de timbre — 0,8 % du montant de la transaction.
3. Frais de notaire — 250 €.
4. Frais d’enregistrement de la propriété — 250 €.
5. Frais de changement de titulaire du contrat d’électricité/eau — 100 €.

Coûts d’entretien du bien : ils comprennent les taxes et les factures de services publics. La taxe foncière municipale annuelle s’élève à 0,3—0,8 % de la valeur cadastrale, selon le type de bien, son emplacement et son année de construction. Une taxe additionnelle de 0,7 % de la valeur cadastrale est appliquée pour l’immobilier urbain.

Si les propriétaires mettent leur bien en location, ils sont redevables de l’impôt annuel sur les revenus locatifs. Les résidents sont imposés au taux de 28 %, et les non-résidents à 25 %.

Les factures d’eau et d’électricité représentent environ 110 € par mois pour un appartement de 85 m². Il n’y a pas de chauffage central au Portugal. Les maisons équipées de chauffage au gaz sont rares. L’eau sanitaire est chauffée par des chauffe-eau électriques ou au gaz.

Les climatiseurs et les radiateurs électriques sont rarement utilisés comme mode de chauffage principal, car ils ajoutent au moins 100 € par mois à une facture d’électricité moyenne de 50 €. Les maisons individuelles sont souvent chauffées à l’aide de cheminées à bois.

La cuisine au Portugal se fait principalement sur des cuisinières au gaz. Les réseaux de gaz de ville ne sont présents que dans les grandes villes. Ailleurs, le gaz est acheté en bouteilles ou en citernes. Les propriétaires de villas utilisent généralement des bouteilles, tandis que les immeubles d’appartements et copropriétés privilégient les citernes. Toutes les factures de gaz, hors gaz en bouteille, sont établies à partir de compteurs. Une bouteille de gaz coûte 50 € et dure environ un mois pour une famille de quatre personnes.

Les propriétaires d’appartements et de copropriétés s’acquittent de charges de copropriété pour l’entretien de l’immeuble (nettoyage, réparations, ascenseur, sécurité ou piscine). Le montant mensuel varie entre 25 € et 200 €.

Dépenses du vendeur. Les vendeurs de biens immobiliers au Portugal s’acquittent des taxes suivantes :

1. Impôt sur les plus-values — 28 % du profit réalisé sur la vente, déduction faite des taxes d’achat, des commissions et des frais d’accompagnement juridique. L’impôt n’est pas dû en cas de réinvestissement du produit de la vente dans l’achat d’un autre logement principal.
2. Taxe sur la vente immobilière — 0,4 % de la valeur du bien. Elle n’est pas payable immédiatement, mais au cours de l’année fiscale suivant la vente.

Si le bien est vendu par l’intermédiaire d’un agent immobilier, les dépenses totales incluent une commission : 3,7 à 6,2 % TTC.

1. Les acquéreurs immobiliers peuvent obtenir un permis de résidence du Portugal — un visa D7.
2. Les prix de l’immobilier résidentiel au Portugal ont doublé en 7 ans.
3. Le coût moyen d’un bien immobilier résidentiel au Portugal est de 190 000 €, et la valeur moyenne d’un bien acheté par des étrangers est de 406 000 €.
4. Lisbonne, Porto, Braga et l’Algarve sont les marchés immobiliers les plus prisés. Les étrangers choisissent généralement la région de Lisbonne et l’Algarve.
5. Les biens les plus chers se trouvent en Algarve, à Lisbonne et à Madère.
6. Le processus d’achat d’un bien immobilier au Portugal prend de 1 à 2 mois.
7. Les acheteurs d’un bien immobilier s’acquittent de la taxe de transfert de propriété ainsi que des frais d’État, de notaire et d’enregistrement. Les frais annexes représentent de 1 à 10 % du montant de la transaction.