Taxes immobilières au Portugal : le guide de l’investisseur

Au Portugal, les personnes physiques tout comme les personnes morales sont considérées comme des contribuables. Le statut de résident fiscal ou de non-résident influe sur les taux d’imposition.

En cas de mise en location d’un bien immobilier, les résidents paient un impôt sur le revenu progressif allant de 14 à 48 %, selon leur revenu annuel. Les non-résidents sont soumis à un taux forfaitaire de 25 % ; l’impôt ne s’applique qu’aux revenus tirés du territoire portugais.

Les personnes physiques deviennent résidents fiscaux portugais si elles vivent dans le pays pendant 183 jours ou plus par an. Le changement de résidence ne s’effectue pas automatiquement ; il faut en faire la demande auprès de l’administration fiscale locale et fournir une adresse de résidence enregistrée au Portugal.

Les étrangers doivent également payer des impôts lors de la location ou de l’achat d’un bien immobilier, même s’ils vivent au Portugal moins de 183 jours par an.

La location ou l’achat d’un bien immobilier au Portugal est l’une des conditions pour obtenir un permis de séjour avec un visa D7. Le coût et l’emplacement du bien ne sont pas imposés. Le demandeur peut choisir la villa ou l’appartement de son choix, à condition de disposer d’un espace suffisant pour tous les membres de la famille inclus dans la demande.

Les candidats au visa D7 doivent justifier de revenus passifs de 11 040 € par an pour obtenir un permis de séjour. Si des membres de la famille sont inclus dans la demande, le montant du revenu minimum est majoré de 50 % pour le conjoint ou un parent et de 30 % pour chaque enfant.

L’année fiscale au Portugal s’étend du 1er janvier au 31 décembre. Les déclarations fiscales sont soumises du 1er avril au 30 juin de l’année suivante sur le site web de l’administration fiscale.

Les taux d’imposition pour les propriétaires immobiliers dépendent de la valeur et de la localisation du bien immobilier, ainsi que du statut du propriétaire.

Au premier trimestre 2023, le coût moyen du logement au Portugal s’élève à 2 481 € par m². À Lisbonne, les prix de l’immobilier restent stables pour le moment, tandis qu’à Santarém et Braga, ils sont en hausse.

L’achat d’un bien immobilier à des fins de location est plus rentable dans les régions de l’intérieur du pays, telles que Santarém.

Taxes sur l’achat immobilier. La taxe municipale sur les mutations immobilières est appelée Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT). Elle varie de 0 à 8 %, selon la valeur et le type du bien. L’acheteur règle cet impôt avant la signature de l’acte de vente.

Si le bien immobilier est situé dans une zone rurale, l’IMT s’élève à 5 %. Les biens immobiliers commerciaux sont soumis à une taxe de 6,5 %, quel que soit leur emplacement.

Les acquéreurs de bâtiments d’intérêt national ou de parts de sociétés offshore détenant des biens immobiliers au Portugal sont exonérés de l’IMT.

Un barème progressif est appliqué aux biens immobiliers résidentiels situés en zone urbaine.

Taux de l’IMT au Portugal

L’impôt foncier annuel est appelé impôt sur les biens immobiliers, ou IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Son taux dépend de la localisation du bien et varie de 0,3 à 0,5 % de la valeur marchande pour les biens urbains, et s’élève à 0,8 % pour les biens ruraux.

Les propriétaires de biens immobiliers d’une valeur maximale de 125 000 € sont exonérés d’impôt si leur revenu annuel est inférieur à 153 300 €. De plus, les propriétaires de locaux en cours de rénovation financée par le budget municipal sont exonérés d’IMI pendant 3 à 5 ans.

Lors de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire s’acquitte de l’impôt sur les plus-values. Si le vendeur est un résident du Portugal, il n’est imposé que sur la moitié de la plus-value réalisée lors de la transaction. Les non-résidents sont imposés sur la totalité de la plus-value.

Lorsque des résidents vendent leur résidence principale pour en acheter une autre, ils sont exonérés de l’impôt sur les plus-values. Si le nouveau bien coûte moins cher que le bien vendu, l’impôt s’applique à la moitié de la différence de prix.

Les retraités et les résidents de plus de 65 ans peuvent investir la plus-value dans un fonds de pension ou auprès d’une compagnie d’assurances. Toutefois, cette démarche doit être effectuée dans les six mois suivant la transaction.

L’Imposto de Selo, ou droit de timbre, est dû lors de l’achat, de la donation, de la succession ou de la location d’un bien immobilier et s’élève à 0,8 % du montant de la transaction. L’achat immobilier au nom d’une société n’est pas soumis au droit de timbre.

L’impôt sur la fortune est appelé Adicional Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI). Il s’applique aux biens immobiliers d’une valeur supérieure à 600 000 €. Le taux de l’AIMI pour les personnes physiques varie de 0,7 à 1 %, tandis que les personnes morales paient 0,4 %.

Pour les biens immobiliers de plus de 1 million d’euros, les personnes physiques et les personnes morales paient un taux forfaitaire de 1 %. Si les conjoints soumettent une déclaration conjointe, l’impôt sur la fortune est prélevé sur les biens évalués à plus de 1,2 million d’euros.

Taux de l’impôt sur la fortune au Portugal

Pour toute mutation immobilière, qu’il s’agisse d’un achat, d’une location, d’une donation ou d’une succession, un droit de timbre de 0,8 % est prélevé.

L’impôt sur les successions au Portugal a été supprimé en 2004. Si un bien immobilier est hérité par un conjoint, des enfants, des parents ou des petits-enfants, l’héritier paie un droit de timbre de 0,8 %. Dans les autres cas, un droit de timbre supplémentaire de 10 % s’applique. Par exemple, si une personne hérite d’une maison d’un tiers sans lien de parenté, le droit de timbre total à payer sera de 10,8 %.

L’impôt sur les donations n’est pas non plus perçu au Portugal. Tout comme pour les successions, avant de transmettre un bien immobilier à titre de donation, le droit de timbre de 0,8 % ou de 10,8 % doit être réglé, selon le lien de parenté entre le bénéficiaire et le propriétaire précédent du bien.

Au Portugal, les biens immobiliers sont mis en location dans le cadre d’un contrat. Le document doit être enregistré auprès de l’administration fiscale si le contrat est conclu pour une durée supérieure à un mois. Le propriétaire règle un droit de timbre s’élevant à 10 % du montant du loyer.

Les propriétaires paient également des impôts sur leurs revenus locatifs. Les non-résidents sont soumis à un taux forfaitaire de 25 %. Les résidents paient des taux d’imposition progressifs selon le barème applicable.

Les taux de l’impôt sur les revenus locatifs pour les résidents portugais sont les suivants :

• jusqu’à 7 091 € — 14,5 % ;
• de 7 091 € à 10 700 € — 23 % ;
• de 10 700 € à 20 261 € — 28,5 % ;
• de 20 261 € à 25 000 € — 35 % ;
• de 25 000 € à 36 856 € — 37 % ;
• de 36 856 € à 80 640 € — 45 % ;
• plus de 80 640 € — 48 %.

Lors du calcul des revenus locatifs, les charges locatives et les frais de réparation sont déduits des loyers perçus, sous réserve de fournir les justificatifs correspondants.

Les locataires ne paient pas d’impôts. En dehors du loyer contractuel, leurs dépenses supplémentaires peuvent inclure un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.

Pour obtenir la résidence au Portugal avec un visa D7, il convient de louer un logement dans le cadre d’un bail à long terme. Il n’existe aucune exigence concernant le prix ou la localisation du bien immobilier.

En 2023, le rendement locatif des biens immobiliers résidentiels au Portugal a augmenté de 1 % par rapport à l’année précédente pour atteindre 6,6 %.

La rentabilité locative annuelle au Portugal par ville s’établit comme suit :

• Santarém — 7,6 % ;
• Coimbra — 5,9 % ;
• Braga — 5,6 % ;
• Funchal — 5,2 % ;
• Setúbal — 5,1 % ;
• Porto — 4,7 % ;
• Aveiro — 4,3 % ;
• Lisbonne — 3,8 %.

Lisbonne, Aveiro et Porto ont tendance à être les villes les moins rentables en matière de rendement locatif. Toutefois, ces régions présentent des risques d’investissement plus faibles en raison de la forte demande locative.

Les propriétaires immobiliers étrangers au Portugal demandent un NIF, un numéro d’identification fiscale, uniquement par l’intermédiaire d’un représentant fiscal. Cette règle s’applique aux citoyens non issus de l’UE.

Une personne titulaire de la résidence ou de la citoyenneté portugaise peut devenir le représentant fiscal d’un étranger ; il peut s’agir d’un juriste, d’un comptable ou d’une connaissance de l’étranger. Le représentant fiscal doit être présent lorsque l’étranger dépose ses documents.

Documents requis pour obtenir un NIF au Portugal :

1. Passeport muni d’un visa national ou Schengen valide.
2. Justificatif de domicile enregistré au Portugal, par exemple une facture de services publics.

Après l’obtention d’un NIF, un étranger ne devient pas automatiquement résident fiscal. Il ne commence à payer des impôts au Portugal que lorsqu’il :

• vit dans le pays pendant au moins 183 jours par an ;
• loue ou possède un bien immobilier et y réside, même s’il ne passe pas 183 jours au Portugal.

Les dépenses mensuelles moyennes de gaz, d’eau et d’électricité varient de 80 à 180 €, selon le tarif choisi et la consommation. Le chauffage central constitue le moyen le plus économique de chauffer un logement, mais il est principalement disponible dans les bâtiments récents.

Les tarifs mensuels d’Internet, de la télévision et du téléphone dépendent de la région. Le coût moyen de ces services s’élève à environ 40 € par mois. Les propriétaires d’appartements s’acquittent également de frais d’entretien de l’ascenseur, de nettoyage, de maintenance, de sécurité et de piscine, allant de 50 à 250 € par mois selon le complexe résidentiel.

En outre, une assurance habitation est obligatoire. La formule de base coûte de 180 à 380 € et couvre les risques d’incendie et d’inondation.

1. Les propriétaires immobiliers étrangers paient des impôts au Portugal quel que soit leur statut fiscal dans le pays.
2. L’achat ou la location d’un bien immobilier constitue l’une des conditions pour l’obtention d’un permis de séjour au Portugal avec un visa D7.
3. Lors des transactions immobilières, deux taxes sont prélevées : la taxe de transfert immobilier et le droit de timbre. La taxe de transfert immobilier est calculée en fonction de la valeur du bien et varie généralement de 5 à 10 %. Le droit de timbre s’élève à un taux forfaitaire de 0,8 %.
4. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Pour les résidents fiscaux, il est calculé selon un barème progressif allant de 14,5 à 45 %. Les non-résidents paient un taux forfaitaire de 25 %.
5. Au Portugal, les propriétaires immobiliers étrangers qui utilisent leur bien comme résidence permanente dans le pays deviennent résidents fiscaux. Cela signifie qu’ils sont soumis aux réglementations et obligations fiscales applicables au Portugal, ce qui inclut la déclaration de leurs revenus mondiaux et le respect du système fiscal portugais.