Prix de l’immobilier au Portugal : comment acheter ou louer un logement en tant qu’étranger

Le coût moyen de l’immobilier au Portugal est de 1 478 € le m², selon l’Institut national de la statistique (Instituto Nacional de Estatística, INE). Dans le même temps, la valeur de marché est plusieurs fois supérieure aux statistiques officielles. Il y a deux raisons à cela.

Premièrement, les analystes de portails et les agences ne prennent en compte que les biens qu’ils ont aidé à vendre. La valeur moyenne est calculée sur la base du montant déclaré par le vendeur.

Deuxièmement, les statistiques officielles utilisent les prix de vente effectifs. Ainsi, par exemple, le portail Idealista indique un prix moyen de l’immobilier résidentiel de 2 475 € le m², tandis que l’agence Engel & Völkers avance le chiffre de 3 800 € le m².

Les prix sont également influencés par les étrangers qui achètent ou louent un logement au Portugal pour demander le visa D7 et obtenir un permis de séjour.

Les prix moyens de l’immobilier résidentiel dans les régions portugaises, selon l’INE, sont les suivants :

• Lisbonne — 2 082 € le mètre carré ;
• Algarve — 1 972 € le mètre carré ;
• Madère — 1 558 € le mètre carré ;
• Nord — 1,36 € le mètre carré ;
• Açores — 1 387 € le mètre carré ;
• Centre — 1 130 € le mètre carré ;
• Alentejo — 1 025 € le mètre carré.

Néanmoins, l’immobilier portugais reste l’un des plus abordables d’Europe. Le prix moyen au m² d’un bien immobilier résidentiel est de 9 609 € en Autriche, 8 281 € en Norvège et 6 589 € en Italie.

La région de Lisbonne est la plus peuplée et la plus chère du Portugal. Selon l’INE, le prix moyen d’un appartement ou d’une maison y est de 2 100 € le m².

Engel & Völkers estime que plus d’un tiers des logements de Lisbonne sont achetés par des étrangers. Les principaux investisseurs sont des citoyens de France, du Royaume-Uni, du Brésil, d’Allemagne et de Chine.

Les acheteurs étrangers sont attirés par les quartiers historiques de Lisbonne, d’Alcântara et de Penha de França.

La banlieue la plus chère de Lisbonne est Cascais. Très prisée par les touristes comme par les résidents locaux, les villas et appartements y sont particulièrement recherchés.

La région de l’Algarve séduit les visiteurs avec ses plages méditerranéennes et ses terrains de golf. Le prix moyen d’un appartement ou d’une maison y est de 2 000 € le m².

Selon Engel & Völkers, neuf biens immobiliers sur dix dans la région sont achetés par des étrangers. La ville d’Albufeira, Praia do Carvoeiro et Porches sont les zones les plus prisées.

Madère est un archipel au printemps éternel, très apprécié des touristes et des investisseurs étrangers. Au cours de l’année écoulée, le prix des appartements à Madère a augmenté de 17 %, tandis que celui des maisons a progressé de 14 %. La ville la plus chère de l’archipel est Funchal.

La région Centre abrite l’université de Coimbra, qui figure parmi les 500 meilleures universités du prestigieux classement QS World University Rankings. Un tiers des habitants de la ville étudient ou travaillent à l’université.

Selon Idealista, le prix moyen de l’immobilier à Coimbra est de 1 700 € le m².

La région Nord abrite Porto, la deuxième plus grande ville du Portugal. Les biens résidentiels y font l’objet d’une demande constante : les appartements s’y vendent environ 1 400 € le m² et les maisons 1 100 € le m².

Les prix les plus abordables se trouvent dans le quartier d’Aldoar, et les plus élevés à Bonfim.

Aux Açores, le prix des appartements augmente de 10 % par an. Le prix moyen est de 1 400 € le m². Ribeira Grande, Nordeste et Vila Franca do Campo affichent les prix immobiliers les plus élevés.

L’Alentejo est la région la plus chaude et la moins peuplée du Portugal. Le prix moyen d’un appartement y est de 1 000 € le m² et celui d’une maison de 1 100 € le m².

L’achat d’un bien immobilier au Portugal peut s’effectuer à distance. Un juriste conclut le contrat de vente au nom de l’acheteur. Pour réaliser la transaction, l’acheteur doit :

1. Obtenir un numéro d’identification fiscale, ou NIF. Les citoyens de pays non membres de l’UE peuvent l’obtenir par l’intermédiaire d’un juriste ou d’un représentant fiscal.
2. Ouvrir un compte bancaire portugais par l’intermédiaire d’un juriste. Seuls les citoyens et résidents du pays peuvent le faire en ligne.
3. Conclure un compromis de vente comprenant la description de l’appartement ou de la maison, le prix, les modalités de paiement ainsi que les droits et obligations des parties.
4. Verser un acompte de 10 à 30 % du prix du logement. Si l’acheteur se rétracte et renonce à la transaction, l’acompte ne lui sera pas restitué.
5. Obtenir un document du registre foncier (Caderneta Predial Urbana) contenant des informations sur la localisation, la superficie, le nombre de chambres et d’autres caractéristiques du bien.
6. Demander un extrait de registre (Certidão de Teor) contenant des informations sur le type de bien, sa localisation et son propriétaire.
7. Payer la taxe foncière IMT de 0,3 à 0,8 % de la valeur cadastrale.
8. Choisir un notaire qui examinera les documents.
9. Verser le solde du montant du bien, déduction faite de l’acompte.
10. Signer le contrat d’achat et de vente en présence d’un notaire.

Le notaire envoie des copies du contrat à l’administration fiscale et au registre foncier (Conservatoria do Registo Predial) afin d’enregistrer le nouveau propriétaire.

Les citoyens portugais, ainsi que les étrangers âgés de plus de 18 ans, peuvent obtenir un prêt hypothécaire pour acheter une maison ou un appartement.

Les banques portugaises accordent des prêts pour l’acquisition de biens résidentiels sur le marché du neuf comme de l’ancien. La durée d’un contrat de prêt peut aller de 2 à 40 ans.

Le taux hypothécaire moyen dans les banques portugaises est de 3,3 %. Il dépend de l’apport personnel, de la situation financière de l’emprunteur, de la valeur du bien et de la durée du prêt. Par exemple, la banque BPI accorde des prêts hypothécaires aux non-résidents à un taux annuel fixe de 5,9 %. Le montant maximum du prêt est de 150 000 €.

L’apport personnel pour un prêt hypothécaire dans les banques portugaises s’élève à 20—50 % de la valeur du bien. Par exemple, l’apport minimum est de 20 % chez Novobanco et de 30 % chez Santander Bank. Le taux hypothécaire annuel varie de 4,9 à 6,0 %.

Avant d’accorder un prêt hypothécaire, les banques procèdent à une évaluation immobilière. Il s’agit d’un service payant : BPI facture par exemple 340 € pour cette prestation.

Certaines banques publient sur leur site web la liste des villas ou appartements pour lesquels le prêt est pré-approuvé. C’est le cas par exemple sur le site de Millennium BCP.

Les demandes de prêt hypothécaire sont acceptées dans les agences bancaires portugaises ou en ligne. Par exemple, les demandes et documents peuvent être transmis via le site de Novobanco. Une fois la décision prise par le service de crédit, l’emprunteur en est informé.

Les propriétaires d’appartements et de maisons au Portugal s’acquittent d’une taxe municipale annuelle, l’IMT, allant de 0,3 à 0,8 % de la valeur cadastrale du bien. Chaque municipalité fixe son propre taux.

Si la valeur d’un bien dépasse 600 000 €, l’impôt sur la fortune AIMI est prélevé. Il est calculé à un taux compris entre 0,7 et 1 %.

Les frais d’entretien des résidences au Portugal comprennent non seulement les taxes, mais aussi les factures de services publics. Les prix de l’électricité, de l’eau et du gaz dépendent de la période de l’année, de la région et du tarif.

Électricité. Les prix dépendent de la saison, du jour de la semaine et du type de compteur. Le prix moyen est de 0,15 € par m². Le chauffage central étant rare dans les maisons portugaises, les tarifs d’électricité sont plus élevés en hiver.

Il existe trois types de tarifs d’électricité au Portugal :

• simple (tarifa simples) — les prix de l’électricité sont fixes et ne dépendent pas de l’heure de la journée ;
• double (bi-horária) — les prix sont plus bas entre 22 h et 8 h ;
• triple (tri-horária) — les prix dépendent des heures de la journée et de la période de l’année. Les heures les plus chères se situent entre 8 h 30 et 10 h 30, et entre 18 h et 20 h 30. Le samedi, les heures de pointe sont décalées de 9 h 30 à 13 h et de 18 h 30 à 22 h.

Par exemple, GALP, fournisseur d’électricité au Portugal, facture 0,18 € par m² pendant les heures de pointe et 0,09 € par m² pendant les heures creuses.

Les propriétaires peuvent utiliser un téléphone ou une application mobile pour transmettre les relevés de compteur.

Eau. Le coût de l’approvisionnement en eau au Portugal dépend de la zone de résidence. Les tarifs les plus bas sont appliqués dans le sud du pays. Par exemple, les consommateurs paient environ 250 € pour 120 m³ d’eau à Vila do Conde et environ 88 € pour 120 m³ à Vila Nova de Foz Côa.

Gaz. Certains appartements au Portugal sont raccordés au réseau de distribution de gaz. Chaque région possède son propre fournisseur et ses propres tarifs. Par exemple, Lisboagas approvisionne en gaz les habitants de Lisbonne, de Cascais et de 14 autres municipalités.

En l’absence de réseau de gaz, les propriétaires achètent des bouteilles de gaz. Les prix au litre varient de 3 à 14 centimes.

Sécurité et confort. Le courtier en assurances Insurly classe le Portugal parmi les 20 pays les plus sûrs au monde. Le pays est rarement touché par des catastrophes naturelles, affiche un faible taux de criminalité et bénéficie d’une population accueillante.

Lisbonne, la capitale du Portugal, figure dans le top 5 des destinations pour les expatriés, selon Expat Insider. Lisbonne est très prisée des touristes : la ville offre de nombreuses attractions, des lieux de promenade et un climat doux et ensoleillé, avec 250 jours de soleil par an.

Le symbole de Lisbonne est le château Saint-Georges. Parmi les attractions les plus visitées figurent le monastère des Hiéronymites, la tour de Belém, le quartier historique de Baixa, l’ascenseur de Santa Justa, le parc Eduardo VII et le palais d’Ajuda.

Investissement rentable. L’immobilier au Portugal constitue un actif liquide dont les prix augmentent régulièrement. En moyenne, les prix des logements au Portugal ont progressé de 12 % sur un an.

Les prix du marché immobilier secondaire augmentent plus rapidement que ceux du neuf.

Évolution des prix de l’immobilier résidentiel au Portugal, selon l’INE

En 2022, les étrangers ont acheté pour 3,6 milliards d’euros de biens immobiliers au Portugal, soit une hausse de 20 % par rapport à l’année précédente.

Rendement attractif. Les étrangers peuvent mettre en location les biens immobiliers qu’ils ont achetés au Portugal. Au cours de l’année écoulée, les loyers ont augmenté de 23 %.

Selon le portail Global Property Guide, le rendement annuel moyen d’un appartement est de 5,6 % à Lisbonne, 5,9 % à Funchal et 5,7 % à Setúbal.

Les prix de location dépendent de la région, de la durée du bail et de la superficie du bien. Dans les zones touristiques, les loyers sont plus élevés.

Loyers au Portugal, selon Numbeo

Éligibilité au permis de séjour. La location ou l’achat d’un bien immobilier au Portugal est nécessaire pour obtenir l’un des visas nationaux permettant d’accéder à la résidence :

• Le visa D7 Portugal est délivré aux étrangers disposant d’un revenu passif minimum de 11 040 € par an ;
• Le visa D2 Portugal est délivré aux entrepreneurs qui ont investi dans une entreprise portugaise, présentent un nouveau projet d’entreprise ou prévoient d’ouvrir une filiale de leur société étrangère dans le pays ;
• Le Startup Visa Portugal est délivré aux entrepreneurs qui soumettent un projet de startup innovant et concluent un contrat avec un incubateur portugais ;
• Le visa HQA Portugal est délivré aux professionnels étrangers qualifiés recevant une offre d’emploi dans le pays avec un salaire mensuel minimum de 1 568 €.

Après avoir obtenu l’un de ces visas, les étrangers et leur famille disposent de 4 mois pour arriver au Portugal, trouver un logement et déposer une demande de permis de séjour.

La carte de séjour est délivrée pour une durée de 2 ans et peut être renouvelée pour 3 ans supplémentaires. Les étrangers titulaires d’un permis de séjour au Portugal peuvent :

• vivre, travailler et étudier dans le pays ;
• bénéficier d’un accès sans visa à tout pays de l’espace Schengen ou de l’UE et y séjourner 90 jours par période de 180 jours ;
• demander la citoyenneté après 5 ans de résidence permanente au Portugal.

1. Les prix les plus élevés de l’immobilier résidentiel au Portugal sont enregistrés à Lisbonne, en Algarve, dans la région Nord et à Madère.
2. Des prêts hypothécaires sont accessibles aux étrangers. Les banques portugaises accordent des prêts hypothécaires à un taux moyen de 3,3 %.
3. Les propriétaires peuvent louer leurs biens. Le rendement locatif moyen à Lisbonne est de 5,6 %.
4. Un permis de séjour peut être délivré aux étrangers qui achètent ou louent un bien immobilier au Portugal. Pour obtenir ce permis, ils choisissent un visa national : le visa D7 Portugal, le visa D2 Portugal, le Startup Visa Portugal ou le visa HQA Portugal.